第一物业服务（北**限公司与杨**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告第一**有限公司（以下简称第一物业公司）与被告杨**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周**任审判，公开开庭进行了审理。原告**公司之委托代理人闫丽群，被告杨**之委托代理人杨和平、苑春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：

被告系北京市顺义区高丽营镇×栋业主，该房屋地上部分建筑面积为320.31平方米。自2009年2月25日至今原告为该小区提供物业服务，现被告欠付自2009年2月25日至2015年6月30日的物业费用共计121928.41元。按照合同约定，被告逾期未缴纳物业费的，应当按照逾期每日万分之五的标准向原告支付滞纳金75435.72元，原告酌情主张48556.42元。上述款项，经原告多次催要未果，为了维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付2009年2月25日至2015年6月30日的物业服务费共计121928.41元；2.被告向原告支付欠缴物业服务费的滞纳金48556.42元；3.诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告杨*菁辩称：

本案原告没有诉权，原告称的被告按合同约定，实际双方没有任何合同约定，原告不是被告小区合法物业服务公司。原告与被告之间没有任何合同关系，原告向被告主张物业费没有任何合同依据及法律依据，被告请求驳回原告的起诉。原告与开发商有利害关系，原告与开发商串通恶意逃避债务，原告的诉讼请求全部超过诉讼时效。原告所主张的事实服务不成立。原告主张事实服务的前提是与个别业主相互违法的基础上在开发商庇护之下建立的。×一期共102套房屋，部分业主进行违法改扩建，原告要求其缴纳物业费才提供施工的方便。在这样的前提下形成的事实服务是不合法的。原告无从主张物业费而且现有物**司提供的物业服务不达标。

本院查明

经审理查明：

杨雨菁系顺**房屋的所有权人。

北京东**有限公司（以下简称东**产公司）系顺义区×项目的开发建设单位。涉诉小区未成立业主大会及业主委员会。第一物业公司原名称为北京当**责任公司（以下简称当代物业公司），2009年3月30日经核准变更为现名称。

第一物业公司提交《北京市物业管理招投标备案表》，证明其经过东**产公司招投标后进入涉诉小区提供物业服务。备案表显示由东**产公司于2009年组织涉诉小区的物业服务企业招投标工作，当代物业公司中标。杨**认可该证据的真实性，但不认可合法性及证明目的，称涉诉小区在2004年已经由东**产公司招投标北京东君物业管理有限公司（以下简称东君物业公司）进行物业服务，东**产公司无权再行招投标选聘物业服务公司。

第**公司提交东**产公司（甲方）与当代物业公司（乙方）于2009年2月25日签订的《北京市前期物业服务合同》，以及东**产公司（甲方）与第**公司（乙方）于2009年3月31日签订的《北京市前期物业服务合同补充协议》，证明第**公司自2009年2月25日起作为涉诉小区合法的物业服务公司以及其向业主收取物业服务费的依据。《北京市前期物业服务合同》约定如下：甲方以邀请招标方式选聘乙方对×项目提供前期物业服务；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准为别墅5元／平方米／月，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按半年交纳；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金；前期物业服务期限自2009年2月25日至本物业区域的业主委员会代表全体业主与业主大会聘任的物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。《北京市前期物业服务合同补充协议》约定：将2009年2月25日签订的《北京市前期物业服务合同》中乙方的名称由原“当代物业公司”变更为“第**公司”，变更后的主体基于原合同及补充协议享有权利，履行义务，且不影响原合同及补充协议效力。杨**不认可该两份合同的真实性，并表示无反驳其真实性的证据提交。

经杨**申请，本院向北京市顺义区住房和城乡建设委员会调查，情况为：东**产公司于2004年组织涉诉小区的物业服务企业招投标工作，东**公司中标，后于2009年再次组织涉诉小区的物业服务企业招投标工作，当代物业公司中标。上述招投标在北京市顺义区住房和城乡建设委员会备案，备案的《北京市前期物业服务合同》及《北京市前期物业服务合同补充协议》与第**公司在本案中提交的该两份合同一致。

诉讼中，杨**为支持其辩解提交如下证据：1.杨**与东**公司签订的《×独栋庭院前期物业管理服务协议》，证明杨**与东**产公司委托的前期物业服务公司东**公司签订了物业管理服务协议，约定了服务期限，现该协议并未终止。2.《×独栋庭院住宅使用说明书》，证明涉诉小区的前期物业管理是东**产公司委托东**公司提供。3.《×独栋庭院消防安全协议书》，证明杨**入住涉诉小区时与东**公司签订了消防安全协议。4.（2008）二中民终字第15348号民事判决书，证明杨**与东**公司有物业服务合同关系，杨**向东**公司缴纳了物业服务费，因东**公司服务瑕疵导致杨**受损。5.（2009）顺执字第512号执行裁定书，证明东**公司逃避债务未执行（2008）二中民终字第15348号民事判决书。6.工商档案材料，证明东**公司进行了更名，其逃避债务由东**公司一手操控。杨**未提交证据证明东**公司自2009年2月25日以后仍在为涉诉小区提供物业服务。

对上述证据，第一物业公司不认可证据1-3的真实性及证明目的；认可证据4-6的真实性，不认可证明目的。第一物业公司称东**公司于2009年1月31日不再提供物业服务，退出涉诉小区。

杨**认可第一物业公司主张之收费面积及欠费期间。

诉讼中，本院对涉诉小区进行了勘验，情况如下：1.中控室有三台消防报警主机，运行灯显示绿色，公共故障灯、备电故障灯显示黄色。第一物业公司称之所以亮黄灯是因为涉诉小区业主家与三台主机的消防连接线路故障，该故障大概自2013年起就存在。三台消防报警主机显示屏上均显示故障，第一物业公司称该故障情况自2013年起就存在。杨**称2009年起业主家的消防报警设施就已失效。2.勘验时杨**要求查看卫星电视接收设备。第一物业公司称该设备此前运行过，后因歌华有线进入涉诉小区就对卫星电视接收设备停止运行了，已经停止运行两年以上。杨**称入住时歌华有线与卫星电视接收系统同时运行，后于2009年停止卫星电视接收系统。3.东门门岗已被废弃。第一物业公司称是应消防局的要求将该门岗变更为消防通道故废弃，杨**称第一物业公司无权变更。4.对讲系统现为损坏状态。第一物业公司称对讲系统与监控室相连，是否与业主家相连不清楚，损坏状态自2013年6月起就存在。杨**称对讲系统与业主家相连，自2009年起就存在损坏状态。5.涉诉小区监控设施现全部损坏。第一物业公司称已损坏一年。杨**称监控设施自2009年以来就损坏。

上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《北京市前期物业服务合同》、《北京市前期物业服务合同补充协议》、《北京市物业管理招投标备案表》、名称变更通知、勘验笔录、调查材料、（2008）二中民终字第15348号民事判决书等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：

当代物业公司经核准变更名称为第一物业公司，依据法律规定，第一物业公司承继当代物业公司的权利义务。

第一物业公司不认可杨**提交的《×独栋庭院前期物业管理服务协议》、《×独栋庭院住宅使用说明书》、《×独栋庭院消防安全协议书》的真实性，但并未提交反驳其真实性的证据，故本院对其真实性予以采信。依据杨**提交的《×独栋庭院前期物业管理服务协议》、（2008）二中民终字第15348号民事判决书等证据以及本院调查材料，可以认定东**公司曾经确为涉诉小区的物业服务单位，但根据第一物业公司的陈述，东**公司已经于2009年1月31日退出涉诉小区，而杨**并未提交证据证明东**公司自2009年2月25日以后仍为涉诉小区提供物业服务。

杨**虽表示其不认可第**公司提交的《北京市前期物业服务合同》、《北京市前期物业服务合同补充协议》的真实性，但并未提交反驳其真实性的证据，且经本院调查，该两份合同与备案合同一致，故本院对其真实性予以确认。因涉诉小区未成立业主大会及业主委员会，小区开发建设单位东**产公司分别与当代物业公司、第**公司签订的《北京市前期物业服务合同》及《北京市前期物业服务合同补充协议》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。在东**公司退出涉诉小区的物业服务后，东**产公司通过招投标**物业公司为涉诉小区提供物业服务且在相应行政主管部门进行了备案，该行为并未损害业主的权益。杨**作为涉诉小区业主，应受《北京市前期物业服务合同》及《北京市前期物业服务合同补充协议》的约束，其与第**公司之间建立事实的物业服务合同关系。现第**公司履行了物业服务义务，杨**亦享受了物业服务，故杨**应当及时交纳物业服务费。杨**认可第**公司主张之物业服务费收费面积及欠费期间，本院对此不持异议。根据本院的勘验情况，第**公司在对涉诉小区共用设施设备维修养护方面所提供的服务存在瑕疵，使小区业主面临人身、财产安全隐患，故根据其服务质量本院依法酌减杨**应当交纳的物业服务费数额。关于杨**提出的第**公司诉讼请求超过诉讼时效一节，由于物业服务具有公共服务性和强制履行的特点，即使杨**欠费，第**公司亦未中断服务，且物业服务合同系持续性合同，杨**自2009年2月25日起享受了第**公司提供的物业服务，而现并无证据显示第**公司怠于行使追索物业服务费的权利，故本院对杨**的该辩解意见，不予采信。

因第**公司所提供的物业服务存在一定瑕疵，杨**非恶意拖欠物业服务费用，故对第**公司要求杨**支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。

杨**并未提交证据证明第一物业公司应当承继东**公司的权利义务，其与东**公司所产生的纠纷可另行解决。

应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，第一物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告杨**于本判决生效之日起七日内给付原告第一**有限公司二○○九年二月二十五日至二○一五年六月三十日的物业服务费十一万五千八百三十二元；

二、驳回原告第一物业服务（北京）有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千八百五十五元，由原告第一**有限公司负担五百四十七元（已交纳），由被告杨**负担一千三百零八元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年七月三十一日