北京市**管理公司与武艺等物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京市**管理公司（以下简称原告）与被告武*、苏**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张**独任审判，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人邴兴武、被告武*（兼被告苏**委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2007年7月7日，被告购买了北京市通州区云景北里小区xx号楼xxxx室房屋一套，建筑面积96.17平方米，当天与原告签订了《入住手册》等相关文件。双方约定每年7月7日前交纳物业费，拖欠一个月以下，按拖欠款的每日千分之三加收违约金。被告在居住期间，原告履行了《入住手册》的义务，但2011年7月7日至2013年12月20日的物业费，经原告多次催缴仍未交纳。被告的行为侵害了原告的合法权益，影响了物业管理的正常运行，现原告诉至法院，要求被告武*、苏**支付拖欠2011年7月7日至2013年12月20日的物业费4533.13元并支付违约金400元，诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告武*、苏*征辩称：我们是诉争xx号楼xxx室业主，拖欠物业费事实存在。但是有原因的：原告在物业管理期间，管理能力低下，没有达到合同约定，存在违约在先的情况。在多次与原告工作人员就其服务问题进行沟通无效后，本人才不再向其履行交付物业费的义务。本人认为我的做法是对原告违约行为依法行使违约救济权的合法行为，不存在过错。原告具体违约行为如下：原告与业主签订的《商品住宅物业管理委托合同》，作为甲方的本人并非出于本意签订合同，签订合同存在一定的胁迫性，且合同中并未约定委托时间的有效期限，与相关部门印发推行的物业管理委托合同示范文本严重不符，故该合同应为无效合同。关于物业的违规情况，主要有：原告不作为造成楼道、墙面上均贴有或写有小广告；小区保洁不尽责，脏乱差垃圾清理不及时；小区内有部分业主将所居住性质房屋改变为商用，将小区绿化改为自家菜地等，原告没有制止或有效管理；将小区中非盈利性质公共区域用房私自出租或改为所谓的早教中心进行盈利；对小区安全隐患严重忽视；公共设施损坏严重，原告都会以派人查看为由进行推脱；原告长期没有专人对小区绿化进行专业管理；车辆停放疏于管理；原告出于盈利目的将属于全体业主共有的地下人防设施成单间进行出租，导致多次出现入室盗窃案件乃至入室杀人事件；单元门损坏未进行修复，单元门禁系统形同虚设；本人居住的xx号楼电梯，经常有人在里面小便、丢弃生活垃圾，严重影响居住人员生活；物业人员态度恶劣。综上，不同意原告诉讼请求。

本院查明

经审理查明：原告系以物业管理等为经营范围的企业法人，受开发商委托为北京市通州区云景北里小区（以下简称涉诉小区）提供物业服务。武艺、苏*征系涉诉小区xx号楼xxxx室房屋业主，该房屋建筑面积为96.17平方米。2007年7月7日，武艺、苏*征（甲方）与原告下属的海阔**理中心（乙方）签署了《商品住宅物业管理委托合同》，约定：乙方接受甲方委托，为其购买入住的海阔名园小区（即涉诉小区）xx号楼xxxx号房屋进行物业管理；物业收费标准为1.6元／月／平方米，甲方每年应交纳物业费1846元，交纳期限为每年7月7日前。此外，合同还就委托管理事项、双方权利义务、物业管理服务质量等进行了约定。合同签订后，原告为武艺、苏*征的上述房屋提供了物业服务。2013年12月20日，原告经与涉诉小区业主委员会协商后撤离出涉诉小区。经核实，武艺、苏*征未交纳2011年7月7日至2013年12月20日的物业费共计人民币4533元。

庭审中，被告武*、苏**提交照片复印件一组用于证明原告在物业服务中存在诸多问题。原告对能辨别出该小区的部分照片真实性认可，但对整组照片的证明目的不认可，认为其不能真实反映该小区物业服务的全貌，太以偏概全。被告武*、苏**提交答复意见、回复及告知函等复印件一组，证明原告出租地下室及幼儿园占用公共用地等诸多问题。原告对该组证据证明目的不认可，认为涉及出租部分的房产的产权人系开发商而不是业主，与本案无关。

上述事实，有业主公约、商品住宅物业管理委托合同及当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。原告与武艺、苏**签订的《商品住宅物业管理委托合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。合同签订后，原告为武艺、苏**房屋所在小区提供了物业服务，武艺、苏**理应交纳相应的物业费。现原告物业公司要求武艺、苏**交纳物业费的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持；原告物业公司要求武艺、苏**支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。武艺、苏**辩称物业服务中存在多种违规情况，因其未提交充足证据佐证，故本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告武艺、苏**给付原告北京市**管理公司二〇一一年七月七日至二〇一三年十二月二十日的物业费共计人民币四千五百三十三元，于本判决生效之日起七日内给付清；

二、驳回原告北京市**管理公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告武*、苏**负担，自本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年七月二十八日