北京新**有限公司与陈**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京新**有限公司（以下简称新**业公司）与被告陈**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高**独任审判，公开开庭进行了审理。原告新**业公司委托代理人王**、刘**与被告陈**及其委托代理人袁**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告新正**公司诉称，被告居住在原告受委托管理的怀柔区丽湖馨居小区，其房屋建筑面积为154.95平方米。2005年我公司按照怀发改（2005）15号文件、北京**管理局京价（房）字（1997）196号文件规定收取物业费，被告应向我公司交纳物业服务费2756.6元，2006年至2009年与小区业主委员会协商确定物业费每月每建筑平方米1元，其每年应交纳物业服务费1859.4元，2010年至2013年与小区业主委员会协商确定每月每建筑平方米1.25元，被告每年应交纳物业服务费2324.3元。但被告至今拖欠2005年至2013年度物业服务费未交，经多次催收未果。故起诉至法院，要求被告陈**立即给付拖欠的2005年至2013年度物业服务费共计19471.4元，同时承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告陈**辩称，原告所述房屋产权人、房屋建筑面积、欠费时间及欠费数额属实。未交费的原因如下：我家自2003年搬入该小区居住，自入住即发现复式卫生间屋顶漏水严重，厨房顶部也漏水。向原告报修后，原告也派人进行维修，前3、4年间也算及时，但每次只用小刷子刷点胶，现主要漏水部位已经修好，但还有部分渗漏部位没有彻底修复，找原告反映问题原告总推托说以后一起维修，但近6、7年都没有人过问。因为房屋漏水给我造成财产损失，在原告没有彻底解决上述问题前我不同意交费。

本院查明

经审理查明，北京市**居小区自建成后原告受开发商委托作为前期物业服务企业即进驻小区进行物业服务管理，被告陈**系该小区业主。2003年9月25日被告陈**与原告签订了《居住小区物业管理协议》一份，将其所有的房屋委托给原告实行物业服务管理，双方约定物业服务收费标准2003年度以后按照北京市居住小区物业管理收费标准执行。2005年原告依据北京市怀柔区发展和改革委员会怀发改（2005）15号文件、京价（房）字（1997）196号文件规定的收费标准收取物业服务费，即：保洁费每年每户48元、保安费每年每户60元、生活垃圾清运费每年每户30元、化粪池清掏费每年每建筑平方米0.3元、绿化维护费每年每建筑平方米0.66元、管理费每年每建筑平方米2.4元、公共设施维修费每年每建筑平方米1元、小修费每年每建筑平方米0.91元、电梯费每年每建筑平方米11.4元、高压水泵费每年每建筑平方米0.23元；2006年至2009年原告经与怀柔**委会（以下简称丽**委会）协商，确定2006年至2009年度物业服务费收费标准按照每月每建筑平方米1元计算，2008年11月17日北京宏**有限公司与丽**委会发出联合公告，告知小区居民收费标准；2009年11月20日丽**委会在小区张贴收费通知，通知拖欠物业服务费的业主交纳物业服务费。2010年2月3日丽**委会与原告签订《物业服务合同》，对原告物业服务管理项目、标准等内容进行了具体约定，物业服务期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止，物业服务收费标准为每月每建筑平方米1.35元，原告与丽**委会于2010年11月6日在小区联合张贴收费通知，告知小区业主物业服务费收费标准并通知业主及时交费。合同签订后，原告按照合同约定项目及标准为被告提供了物业服务义务。后因小区部分业主对原告服务质量提出异议，故丽**委会进行实地考察及评审，并于2010年11月6日，与原告联合发布了《关于调整丽湖馨居2010年物业服务收费标准的通知》，将2010年物业服务收费标准调整至每建筑平方米每月1.25元。合同履行期满后，丽**委会未与原告续签物业服务合同，原告按照原合同约定标准及项目为怀柔区丽湖馨居继续提供物业服务，其收费标准仍按照每建筑平方米每月1.25元收取。2012年1月1日、2013年1月1日丽**委会与原告又两次续签物业服务合同，服务期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止；收费标准仍按照每建筑平方米每月1.25元收取。原告已经按照合同约定履行了物业服务义务，但被告以原告物业服务不到位为由拒绝交纳2005年至2013年期间的物业服务费，经原告多次催收未果。2014年2月原告持诉称理由起诉来院，要求被告陈**立即给付拖欠的2005年至2013年度物业服务费共计19471.4元，并承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，被告陈**坚持答辩意见，不同意原告诉讼请求。

原告新正**公司就其主张，向本院提供了如下证据：

1、企业法人营业执照、组织机构代码证、物业管理企业资质证书，证明其具备物业服务的经营范围及物业资质等级；

2、2003年9月25日陈**与原告签订的物业服务合同一份、2010年2月3日、2012年1月1日、2013年1月1日丽湖**委员会与原告签订的物业服务合同3份，证明其提供物业服务的合同依据及收费标准；

3、2005年8月1日、2006年8月21日、2008年11月17日、2009年11月20日、2010年11月6日、2011年11月6日、2012年8月2日、2013年8月8日原告在小区公告栏及单元门口张贴的收费通知及2014年1月16日原告致被告的一封信，证明其向被告主张物业服务费的事实。

被告陈**向本院提交了照片复印件5张，证明其卫生间、阳台顶部漏水的事实和顶层自建阳光板受损的事实。

经法庭质证，被告对原告提供的证据真实性及证明目的未提出异议；原告对被告家房屋漏水的事实认可，但称因近两年并未接到被告的保修，认为被告屋顶已经修复。

上述事实，有原、被告当庭陈述及相关书证在案佐证。

本院认为

本院认为，原告新正**公司与丽湖**委员会在平等自愿的基础上签订的《物业管理服务合同》不违反相关法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，原被告之间形成物业服务合同关系。原告依据该合同约定项目及标准为被告居住的丽湖馨居小区提供了物业服务，被告作为物业受益人在享受到原告提供的物业服务后，理应向原告交纳物业服务费。被告屋顶渗漏问题虽然属实，但原告亦履行了相应的维修义务，故不能因该问题的存在而认定原告提供的物业服务不到位。现根据其提供的书据不足以证明原告所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，对于被告的该辩称意见，本院难以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

被告陈**于本判决生效后十日内给付原告北京新**有限公司二○○五年度、二○○六年度、二○○七年度、二○○八年度、二○○九年度、二○一○年度、二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度的物业服务费共计一万九千四百七十一元四角。

如果被告陈**未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一百四十三元，由被告陈**负担（本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年三月二十日