北京新**有限公司与于**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京新**有限公司（以下简称新**业公司）与被告于振*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高**独任审判，公开开庭进行了审理。原告新**业公司委托代理人王**、刘**与被告于振*及其委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告新正**公司诉称，被告居住在原告受委托管理的怀柔区丽湖馨居小区，其房屋建筑面积为152.91平方米。根据与该小区业主委员会协商确定，物业服务收费标准每月每建筑平方米1.25元，被告每年应向我公司交纳物业服务费2293.7元。但被告至今拖欠2010年至2013年度物业服务费未交，经多次催收未果。故起诉至法院，要求被告于振*立即给付拖欠的2010年度、2011年度、2012年度、2013年度物业服务费共计9174.8元，同时承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告于振*辩称，原告所述房屋产权人、房屋建筑面积、欠费时间及欠费数额属实。未交费的原因如下：1、2010年原告未经业主同意私自将我家楼下绿地铲除建成停车位，施工时我也向原告提出异议不同意施工，但原告对我们的意见不予考虑。停车位建成后，噪音污染严重影响了我及家人的正常生活，身心健康受到损害；2、我家厨房下水道经常堵塞，无奈我自己出资2000余元改建了排污管道；3、原告在公共设施维修方面服务不到位，我居住的单元门禁存在故障不能正常使用、楼道灯从未亮过。综上，我不同意原告诉讼请求，并且原告应恢复绿地。

本院查明

经审理查明，北京市怀柔区丽湖馨居在原告受托管理的物业服务范围内，被告于振*系该小区业主。2010年2月3日北京市**业主委员会（以下简称丽湖业委会）与原告签订《物业服务合同》，将北京市怀柔区南华大街31号院丽湖馨居委托给原告提供物业服务管理，物业服务期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止，物业服务收费标准为每建筑平方米每月1.35元，同时就物业服务内容、标准、双方权利义务等内容进行了具体约定。合同签订后，原告按照合同约定为被告提供了物业服务义务。后因小区部分业主对原告服务质量提出异议，故**委会进行实地考察及评审，并于2010年11月6日，与原告联合发布了《关于调整丽湖馨居2010年物业服务收费标准的通知》，将2010年物业服务收费标准调整至每建筑平方米每月1.25元。合同履行期满后，丽**委员会未与原告续签物业服务合同，原告按照原合同约定标准及项目为怀柔区丽湖馨居继续提供物业服务，其收费标准仍按照每建筑平方米每月1.25元收取。2012年1月1日、2013年1月1日丽**委员会与原告又两次续签物业服务合同，服务期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止；收费标准仍按照每建筑平方米每月1.25元收取。原告已经按照合同约定履行了物业服务义务。按照上述收费标准，被告于振*每年应向原告交纳物业服务费2293.7元，但被告以原告物业服务不到位为由拒绝交纳，经原告多次催收未果。2014年1月6日原告持诉称理由起诉来院，要求被告于振*立即给付拖欠的2010年至2013年度物业服务费9174.8元，并承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，被告于振*坚持答辩意见，不同意原告诉讼请求。

原告新正**公司就其主张，向本院提供了如下证据：

1、企业法人营业执照、组织机构代码证、物业管理企业资质证书，证明其具备物业服务的经营范围及物业资质等级；

2、2010年2月3日、2012年1月1日、2013年1月1日丽湖**委员会与原告签订的物业服务合同3份，证明其提供物业服务的合同依据及收费标准；

3、2010年11月6日、2011年11月6日、2012年8月2日、2013年8月8日在小区公告栏及单元门口张贴的收费通知及2013年12月6日最后催费通知，证明其向被告主张物业服务费的事实。

4、变更登记事项证明，证明2004年7月22日，北**集团新正大**限公司更名为北京新正大**限公司。

被告于振*未向本院提供书面证据。

经法庭质证，被告对原告提供的证据均不予认可，认为物业服务合同非本人签署，收费通知和催费通知从未见过。

上述事实，有原、被告当庭陈述及相关书证在案佐证。

本院认为

本院认为，原告新正**公司与丽湖**委员会在平等自愿的基础上签订的《物业管理服务合同》不违反相关法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，原被告之间形成物业服务合同关系。原告依据该合同约定项目及标准为被告居住的丽湖馨居小区提供了物业服务，关于被告答辩所称物业服务质量问题，2010年度丽**委会根据小区业主反映问题对原告服务质量进行了考察，并与原告协商自行降低了物业收费标准，故被告在享受到原告提供的相应物业服务后，应按时向原告交纳物业服务费，原告所诉，理由正当，本院应予支持。按照物业服务合同约定，原告对公用设施、设备负有维修、养护、运行和管理责任，被告厨房下水道发生堵塞，原告有义务进行疏通，但对管道的更新及改建不在原告物业服务范围内，现被告没有向本院提供证据证明原告在疏通维护方面服务不到位，故该理由不能成为被告拒交物业服务费的正当理由。被告辩称原告在绿化管理等方面物业服务不到位，但其未能提供相关证据证明原告所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，对于被告的该辩称意见，本院难以采纳。另被告提出绿地改建停车位后噪音扰民问题与原告提供的物业服务之间并无因果关系，被告可通过其他途径维护自己的权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

被告于振*于本判决生效后十日内给付原告北京新**有限公司二○一○年度、二○一一年度、二○一二年度、二○一三年度的物业服务费共计九千一百七十四元八角。

如果被告于振*未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告于振*负担（本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年二月二十日