北京市怀柔区人民法院

审理经过

原告北京新**有限公司（以下简称新**业公司）与被告杨*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨**独任审判，公开开庭进行了审理。原告新**业公司委托代理人王**、刘**与被告杨*委托代理人宋**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告新正**公司诉称，被告居住在原告受委托管理的怀柔区×小区×号楼×单元×室，房屋建筑面积为54.63平方米。根据原被告双方签订的居住小区物业管理协议的约定，被告居住小区物业费的收费标准为保洁费48元/户/年，秩序维护费48元/户/年，绿化费0.55元/平方米/年，管理费2.4元/平方米/年，化粪池清掏费0.3元/平方米/年，垃圾清运费30元/户/年，公共维修费1元/平方米/年，小修费0.91元/平方米/年，按照上述规定的计算标准，被告2009年度、2010年度、2011年度、2012年度及2013年度应交纳物业服务费2039元，但被告拒付。为维护我公司的合法权益，故起诉至法院，要求被告立即给付2009年度、2010年度、2011年度、2012年度及2013年度物业服务费2039元，同时承担本案的诉讼费用。

被告辩称

被告杨*辩称，原告所述房屋产权人、房屋建筑面积、欠费时间及欠费数额属实。未交费的原因如下：1、原告向我主张的2011年度以前的物业费已经超过诉讼时效，虽然2011年以前看到过原告在小区张贴的收费催费通知，但其从未向我催收过，只在2014年起诉前给我打过电话，因此不同意支付2008年度至2011年度的物业费；2、2012年1月份，原告无故私自撤出小区物业服务，之后长达半个月的时间康馨家园小区没有原告任何员工为小区提供物业服务，因此我们业主认为原告自2012年已经撤出居住小区物业服务，之后原告虽然又回到康馨家园小区进行物业服务，但并没有得到小区业主同意，因此其无权向小区业主收取2012年度及2013年度的物业服务费用；3、小区卫生保洁服务不到位，没有做到一天一清扫，春节的时候也不清扫；4、小区公共秩序维护服务不到位，自家被盗和车辆被划，物业公司不予处理；5、小区公共设施维修服务不到位，居住小区内的儿童游乐设施及小区监控损坏后物业公司不予修理或修理不到位；6、小区车辆管理不到位，个别业主乱停车，堵塞小区交通，物业公司不予管理；7、物业公司在小区的管理不到位。另，物业公司人员承诺免收被告2010年度以前的物业费，但没有书面协议。综上，只要物业公司解决上述问题，我就同意交纳物业服务费。

本院查明

经审理查明，2003年9月18日被告杨*与北**集团新正大**限公司签订了《居住小区物业管理协议》，约定由原告为被告居住房屋提供物业服务。双方同时就乙方管理事项、双方权利义务、物业管理服务标准、服务质量等达成一致，物业管理服务收费双方约定为依照北京市居住小区物业管理收费标准进行收费。原告收费标准定为：保洁费48元/户·年，保安费48元/户·年，绿化费0.55元/平方米·年，管理费2.4元/平方米·年，化粪池清掏费0.3元/平方米·年，生活垃圾清运费30元/户·年，小区公共设施维修费1元/平方米·年，小修费0.91元/平方米·年。合同签订后，原告按照合同约定为被告提供物业服务至今。

被告杨**北京市怀柔区×号楼×单元×室的业主，房屋建筑面积为54.63平方米，因被告未按时交纳2009年度、2010年度、2011年度、2012年度及2013年度物业费，故原告于2014年2月18日持诉称理由至本院，要求被告立即给付2009年度、2010年度、2011年度、2012年度及2013年度拖欠的物业管理费共计2039元，诉讼费亦由被告负担。案件审理过程中，原告提出减免被告2012年度15天的物业费，被告坚持答辩意见，不同意原告的诉讼请求。

原告为证明其主张，向法庭提交了《居住小区物业管理协议》、2008年度至2013年度原告在小区张贴的收费通知及催缴物业费通知，用以证明原告在小区提供物业服务及收取相关费用的依据，经法庭质证，被告提出《居住小区物业管理协议》在2012年原告私自撤出康馨家园小区既已失效，对其他的证据不予认可。

另，诉讼期间，北京市**业主委员会向法庭提交了《康馨**委员会关于新正大物业管理服务情况意见》，用以证明：一、原告在康馨家园小区提供的物业服务存在瑕疵；二、原告在2012年度确实存在一段时间服务人员较少的情况。经法庭质证，原告对上述意见不予认可，被告虽认可上述意见，但提出原告在2012年度存在半个月的时间没有提供物业服务，小区业主既认定原告已经撤出康馨家园小区物业服务。

另查，1、2004年7月22日，北**集团新正大**限公司更名为北京新正大**限公司。

2、2013年9月21日，北京市怀柔区人民法院在（2013）怀民初字第03623号民事判决书中认定原告新正**公司2008年至2012年度在康馨家园提供的物业服务未见明显瑕疵。

上述事实，有原被告当庭陈述、《居住小区物业管理服务协议》、《康馨**委员会关于新正大物业管理服务情况意见》、催费通知单、收费通知等相关书证在案佐证。

本院认为

本院认为，原告新正**公司与被告杨*在平等自愿的基础上签订的《居住小区物业管理服务协议》，不违反相关法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，原被告之间形成物业服务合同关系。原告依据该合同约定项目及标准为被告居住小区提供了物业服务，其有权按照合同约定的收费标准向物业服务的接受方收取必要的物业服务费用。根据相关法律法规的规定，物业服务企业在撤出服务小区时，应与服务小区业主委员会做好相应交接手续，并及时告知小区业主。被告提出原告在2012年度存在半个月的时间没有在小区提供物业服务，应视同原告撤出对康馨家园小区的物业管理，但被告对其上述主张未能提供相关证据证明，康馨**委员会在《康馨**委员会关于新正大物业管理服务情况意见》中亦没有认可被告的该项主张，且原告至今仍在被告居住小区提供物业服务，故对被告的该项主张，本院难以采纳，原告向被告主张2012年度及2013年度的物业费并无不妥。关于被告提出原告主张的2008年至2011年期间的物业费已经超过诉讼时效一节，因物业服务合同从性质上看属于继续性合同，原告自接受委托至今物业服务行为并未间断，在被告欠费后每年又以张贴收费通知的方式在康馨家园小区收取相应年度物业服务费，被告亦认可见到过小区内张贴的收费通知，故本院无法认定原告在此期间存在明显怠于行使权利的情况，因此原告要求被告支付2008年至2011年期间的物业费的主张并未超过诉讼时效期间。

被告提出，因原告提供服务不到位致使自家物品丢失受损，但由于被告与原告之间并未就其私人物品签订保管合同，被告亦未提供相应证据证明原告存在相应过错，本院难以就此认定原告提供的服务存在瑕疵，故对被告的该辩称理由，本院不予采纳。被告辩称原告在卫生保洁、车辆管理、公共秩序维护、公共设施维修等方面存在瑕疵，但根据原被告庭审陈述，综合考虑康馨**委员会的意见，本院可以认定原告所提供的物业服务质量与合同约定的服务项目及质量标准之间构成明显差距，故对原告2013年度物业费予以酌减。至于被告提出原告人员承诺免除其2010年以前的物业费一节，因被告未能向法庭提供相关证据予以证明，故对被告的该项主张，本院不予支持。另，对于原告减免被告2012年度15天物业费的主张，本院不持异议。原告所诉，理由正当，本院应予支持。同时应当指出，原告在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决与答复，为业主及使用人创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告杨*于本判决生效后十日内给付原告北京新**有限公司二○○九年度、二○一○年度、二○一一年度、二○一二年度及二○一三年度的物业服务费共计一千九百四十二元。

二、驳回原告北京新**有限公司其他诉讼请求。

如果被告杨*未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告杨*负担（本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二○一四年六月十六日