天津国**有限公司与水泉再生资源**限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人水泉再生资源**限公司因物业服务合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民三初字第1124号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人水泉再生资源**限公司（以下简称水泉公司）委托代理人袁**、陈*，被上诉人天津国**有限公司（以下简称五金机电城）的委托代理人王**、高*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院查明，双方当事人于2011年9月11日签订《物业管理服务合同》。该合同约定，五金机电城系和平创新大厦的物业管理公司，水**司系和平创新大厦的租户，租赁位于天津市和平区南马路11号和平创新大厦28、29、30层，建筑面积为4008.5平方米，用途为办公。合同期限自2011年11月1日至2016年10月31日，物业管理费按月支付，合计每月86348元。同时，约定了双方的其他权利与义务。合同签订后，五金机电城如约履行了合同义务，从双方提交的付款证据中可以确定，水**司向五金机电城支付的物业管理费交纳至2012年8月31日，自2012年9月1日开始欠缴五金机电城物业管理费。

2013年1月25日五金机电城向水**司发出付款通知书，向其催缴2012年9月1日至2013年2月28日的物业管理费；2013年3月25日五金机电城向水**司发出付款通知书，向其催缴2012年9月1日至2013年4月30日的物业管理费。庭审中，水**司提出2013年2月25日五金机电城将水**司租赁的房屋锁上，造成水**司无法办公，所以2013年2月25日后五金机电城没有提供任何物业服务，不应交纳物业管理费。五金机电城则表示，不是五金机电城锁门，也不知道是谁锁的门。为证实锁门事实的存在，水**司提出调查取证的申请，一审法院根据水**司的申请到天津市公安局和平分局南市派出所查明，2013年3月3日，水**司因物业纠纷曾报警，存在锁门的情况。双方当事人对该调查情况均未提出异议。

另查，庭审中水**司提供照片、物业报修统计表、空调温度统计表等证据，证实2012年6月3日至2013年2月25日五金机电城物业服务中存在不能及时维修，空调温度达不到标准，形成冬冷夏热等瑕疵问题。五金机电城对此证据提出没有其确认签字，故不予认可，但同时确认水**司记录的报修情况证明五金机电城存在的必要，在物业使用过程中存在的报修情况。

再查，五金机电城企业法人营业执照的经营范围为市场开发服务、物业管理服务、酒店管理等，其中注明（以上经营范围涉及行业许可的凭许可证件，在有效期限内经营，国家有专项专营规定的按规定办理）。五金机电城与水**司签订《物业管理服务合同》时，营业执照中的经营范围内有物业管理服务项目，庭审中，水**司承认五金机电城对其所租赁的房屋进行了物业管理服务，但以没有办理《物业资质证》为由，仅同意按照五金机电城实际付出的劳动成本支付费用。在一审法院审理过程中，五金机电城向物业行政管理部门申请办理了物业资质证，天津市**管理局于2014年4月29日为五金机电城颁发了《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。

一审法院认为

一审法院认为，双方当事人签订的《物业管理服务合同》为双方合意后的真实意思表示，五金机电城按合同约定为水泉公司提供了相应的物业服务，水泉公司亦履行了交纳部分物业费的义务，故双方签订的合同已经成立。

至于水**司抗辩提出，五金机电城没有物业资质，双方签订的物业合同无效一节，因五金机电城的企业法人营业执照的经营范围中包括物业管理服务，其时，虽没有取得行业行政主管机关颁发的《物业服务企业资质证书》，但在一审法院审理终结前的2014年4月29日已经补办并取得了物业服务资质证书，依照我国合同法相关规定的立法旨意和精神，在法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在原审庭审辩论终结前当事人办理批准、登记等手续的，应认定该合同已生效。故双方签订的《物业管理服务合同》的效力，符合上述法律规定，依法确认合法有效。五金机电城据此要求水**司履行交纳物业费的合同义务，有事实和法律依据，予以支持。

关于水**司所欠物业管理费的期限问题，五金机电城提供的水**司支付物业费的发票存根联和水**司提供的支付物业费的银行电子回单，均可以证明水**司交纳物业费的时间至2012年8月31日，故应以2012年9月1日作为水**司欠费起始日期，故五金机电城要求水**司给付从2012年8月1日至31日期间物业费的请求，一审法院不予确认和支持。2013年3月3日，水**司因大厦锁门未能使用所承租的房屋而报警，虽然五金机电城对水**司该陈述不予确认，但水**司不能进入经营也未能接受五金机电城提供的物业服务的情况发生，不是水**司主观行为所致，故五金机电城要求水**司交纳至2013年6月30日物业管理费的请求，没有依据。根据上述查明的事实和提供的证据，一审法院确认水**司应当支付物业费的期间为自2012年9月1日至2013年2月25日。该期间的物业管理费应为506178元{计算方法：（86348元×5个月u003d431740元）＋［（86348元÷29天u003d2977.52元）×25天u003d74438元］u003d506178元}。

关于水**司抗辩中提出五金机电城的物业管理服务存在瑕疵的问题，其提供的证据均为其单方记录，在维修记录中没有五金机电城维修人员的签字，水**司也没有提供相关的记录人对此予以证实；且五金机电城对水**司提供的该问题存在的证据的真实性亦不予确认。故水**司的该项抗辩意见，因证据不足，难以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最**法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条，《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、自判决生效后十日内，水**司给付五金机电城物业管理费506178元；二、驳回五金机电城其他诉讼请求。水**司如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13298元，减半收取6649元，由五金机电城负担665元，水**司负担5984元。

上诉人诉称

上诉人水泉公司不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人认为，一、一审判决并未对庭审提交的证据予以说明。原审庭审中，上诉人提供的《关于水泉交易所入驻创新大厦相关问题的会议纪要》，证明天津市**务办公室对于双方当事人之间的物业费、机房费和装修费争执问题予以答复。但该证据在一审判决中并没有提及。二、本案原审适用简易程序审理，一审法院超过三个月的审理期限，上诉人在原审中未接到任何延期审理通知，五金机电城在已超审限期间办理了物业资质证书的行为应不予认可。根据公开资料显示，创新大厦的物业服务公司是创新大厦物业公司，并非五金机电城，我们现对五金机电城是否取得物业资质存在疑问。三、上诉人在原审提交的照片、物业保修统计表、空调温度统计表等证据证实2012年6月3日至2月25日五金机电城服务中存在不能及时维修、空调温度不达标准，形成冬冷夏热等瑕疵问题，依据《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条》之规定，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的应予支持。一审法院认定事实不清，适用法律错误，违反法定程序，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回五金机电城的全部诉讼请求或将本案发回重审；本案诉讼费由五金机电城承担。

被上诉人辩称

被上诉人五金机电城辩称，双方签订的物业管理服务合同，合同期限为自2011年9月11日至2016年10月31日，合计每月86348元。2012年8月1日欠缴物业费，截至2013年6月30日欠费949828元。对于水**司上诉提到的《关于水泉交易所入驻创新大厦相关问题的会议纪要》没有涉及物业费减免问题，也没有被上诉人签字确认，没有法律效力。水**司提交的照片及相关统计表都是其单方作出的，没有被上诉人的签字确认，不能说明被上诉人提供物业服务存在问题。水**司在享受被上诉人的物业服务过程中并未提出过异议，只是在本案原审审理中提出异议。创新大厦的职能是负责招商，不负责物业管理事宜，被上诉人是独立的物业服务公司，负责大厦的物业服务、安保、电梯的使用等。一审判决认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明，一审判决查明的事实无误。双方当事人在二审期间没有提交新的证据。

本院另查明，2013年11月23日，水泉公司名称（原水泉再生资源**有限公司）变更为水泉再生资源**限公司。

本院认为

本院认为，本案水泉公司与五金机电城于2011年9月11日签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定有效合同受法律保护，合法有效的合同对双方当事人具有同等的拘束力，双方均应依合同条款履行各自义务。在合同履行过程中，五金机电城因水泉公司未交纳2012年8月1日至2013年6月30日期间的物业管理费，双方发生争议。经审查，水泉公司系和平创新大厦的租户，租赁位于天津市和平区南马路11号和平创新大厦28、29、30层，建筑面积为4008.5平方米，用途为办公的事实无争议，五金机电城已按合同约定对水泉公司所使用的和平创新大厦28、29、30层进行了物业管理服务，并履行了合同义务。水泉公司已接受了五金机电城提供的物业管理服务，根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条第二款规定，债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。水泉公司以一审法院认定事实不清，五金机电城在服务中存在维修不及时、房间空调温度不达标准等问题，请求二审法院依法改判驳回五金机电城的全部诉讼请求或将本案发回重审，依据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。水泉公司所提交的《关于水泉交易所入驻创新大厦相关问题的会议纪要》、照片、物业保修统计表、空调温度统计表等证据，不能证明其主张的事实，水泉公司应承担对其主张举证不力的责任。

对于五金机电城的物业资质问题，因五金机电城的营业执照的经营范围中包括物业管理服务，且五金机电城在一审法院审理终结前取得了物业服务资质证书，一审法院根据查明的事实及法律规定，判令水泉公司承担给付五金机电城物业服务费506178元，并无不当，本院应予维持。关于本案的审理期限问题，一审法院在案件审理期间按照有关规定，履行了审理期限延期事宜，不存在超期审理问题。综上所述，水泉公司的上诉请求，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8862元，由上**泉公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月十五日