北京金融街第**公司天津分公司与天津福**限公司小额借款合同纠纷、物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人天津福**限公司因物业服务合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2013）和民三初字第1049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2010年4月26日，北京金融街第**公司天津分公司（合同乙方）与案外人开发建设单位金融街津门（天津**限公司（合同甲方）签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定由北京金融街第**公司天津分公司对津门项目（张自忠路156号、160号）进行物业管理，委托期限自2010年4月26日至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。合同约定了物业管理服务事项和双方的权利义务、物业管理服务标准。物业管理服务费，地上商业按建筑面积每月每平方米30元，甲方或业主应在每月5日前履行交纳义务。业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。

坐落于天津市和平区张**160号增4号房屋所有权人为天津福**限公司，该房屋建筑面积334.22平方米，其用途为非居住。在北京金融街第**公司天津分公司进行物业管理服务期间，天津福**限公司自2012年6月21日至2012年12月31日期间共欠缴物业管理服务费63501.8元（334.22㎡×30元／月／㎡×6个月零10天）。北京金融街第**公司天津分公司只主张63167.6元。

原审庭审中，北京金融街第**公司天津分公司对违约金的计算标准进行了调整，要求以物业合同约定的日万分之三计算。北京金融街第**公司天津分公司主张的违约金计算期间为2012年6月21日至2012年12月31日，在该期间内产生违约金数额为3695.8元【计算方式为（30元／月／平方米×334.22平方米×6个月＋30元／月／平方米×334.22平方米÷30天×10天）×万分之三】，北京金融街第**公司天津分公司只主张3088.9元。

一审法院认为

原审法院认为，北京金融街第**公司天津分公司与案外人开发建设单位金融街津门（天津**限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，是有效合同，该合同对该小区全体业主具有约束力。天津福**限公司作为该小区业主理应受该合同的约束。故北京金融街第**公司天津分公司要求天津福**限公司给付拖欠的物业管理费的诉讼请求，有事实、合同及法律依据，予以支持。天津福**限公司提出的物业费定价标准问题，不是本案涉讼解决的范畴；天津福**限公司提出的其他不予交纳物业费的抗辩意见，其未提交任何证据证实，因此对天津福**限公司的抗辩理由不予采信。虽物业合同中对违约金有相应约定，但北京金融街第**公司天津分公司提交的违约金计算明细中，其计算的方式以及最终计算所得数额不符合合同约定，经释明后，北京金融街第**公司天津分公司仍没有提供正确计算违约金的方式，故对其违约金请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、天津福**限公司于判决生效之日起十日内一次性给付北京金融街第**公司天津分公司自2012年6月1日至2012年12月31日期间物业管理服务费63167.6元。二、驳回北京金融街第**公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1456元，减半收取728元，北京金融街第**公司天津分公司负担38.5元，天津福**限公司负担689.5元。

原审法院判决后，上诉人天津福**限公司不服，向本院提出上诉，认为底商物业费明显高于本市平均水平，北京金融街第**公司天津分公司服务质量差，存在诸多问题。底商门前有三米宽通道，只有这一部分由北京金融街第**公司天津分公司负责清扫，而且天津福**限公司至今没有开业，也没有使用电梯。故请求：撤销原判，免去物业管理服务费63167.6元，驳回被上诉人的诉讼请求；两审诉讼费由北京金融街第**公司天津分公司承担。

被上诉人北京金**限公司天津分公司同意原审判决。

本院查明

本院经审理查明，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。案经本院调解，双方没有达成一致意见。

本院认为

本院认为，北京金融街第**公司天津分公司与案外人开发建设单位金融街津门（天津**限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》是有效合同，该合同对该小区全体业主具有约束力。天津福**限公司作为该小区业主理应受该合同的约束。关于物业服务费的标准亦有物业管理合同的约定，天津福**限公司作为该小区业主已实际接受物业服务，应支付相应的服务费用。其主张北京金融街第**公司天津分公司收费标准过高，而拒交物业服务费，没有依据，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1379元，由上诉人天津福**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年四月十八日