杨**天津市**有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人杨**与被上诉人天津市**有限公司（以下简称中**公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2013）南民初字第4575号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人杨*及其委托代理人孙**，被上诉人中**公司的委托代理人陈**、牛**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明，2006年1月10日，案外人天津**限公司（以下简称延**公司）与中**公司、天津市**有限公司（以下简称中**公司）分别签订了《天津市前期物业管理服务合同》，委托中**公司和中**公司对杨*居住的超*家园进行前期物业管理服务。2006年3月4日，案外人延**公司出具变更说明，载明：“坐落在南开区红旗路的超*家园小区，开发建设单位：延**公司委托的前期物业：中**公司现变更为中**公司”。中**公司依据与案外人延**公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》对超*家园实施物业管理服务。

另查，2006年1月10日，案外人延丰置业公司为了便于出售房屋及日后的物业管理，与案外**业公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，但双方并未实际履行该合同。后案外人延丰置业公司又与中**公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，委托中**公司对超英家园进行前期物业管理服务，案外人延丰置业公司与案外**业公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》自动解除。

再查，杨**天津市**超英家园XXX号房屋业主，一直享受着中**公司提供的物业管理服务，并向延**公司交纳了2007年7月至2008年6月的物业管理服务费2984元，2008年11月至2009年10月的物业管理服务费566元共计3550元。对此事实，杨**提出异议。

杨*一审诉称，其于2007年6月29日入住超英家园并交纳物业费。事后得知开发商在同一时间内与两家物业服务公司签订了南开区超英家园前期物业服务合同，属于恶意串通，严重损害了其的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十九条的规定，要求确认延**公司与中**公司签订的前期物业管理合同无效并要求中**公司退还其已交纳的物业费3550元；本案诉讼费由中**公司承担。

杨*为支持其诉讼请求向一审法院提交如下证据：1、天津市前期物业管理服务合同复印件两份；2、变更说明复印件一份；3、补充协议书复印件一份；4、市场主体注册登记情况证明复印件两份；5、收据复印件一份。

被上诉人辩称

中**公司一审辩称，自杨*办理入住手续始至今，其公司依据与延**公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，对超英家园进行物业服务，且杨*也向中**公司交纳物业服务费，故不同意杨*的诉讼请求。

中**公司为支持自己的抗辩理由向一审法院提交如下证据：1、资质证明复印件一份；2、民事判决书复印件两份；3、确认书复印件一份；4、变更说明复印件一份；5、回访表复印件一份。

一审法院认为，虽然案外人延**公司于2006年1月10日与中**公司、案外**业公司分别签订了《天津市前期物业管理服务合同》，但经延**公司变更确认的合同为与中**公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，其与案外**业公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》已自动解除。案外人延**公司与中**公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，故对于杨*要求确认延**公司与中**公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》无效的诉讼请求，不予支持；另，中**公司根据《天津市前期物业管理服务合同》规定对超英家园实施了物业管理服务，杨*作为小区的业主在享受了中**公司提供的物业管理服务后，理应向中**公司交纳物业管理服务费，故对于杨*要求中**公司退还已交纳的物业管理服务费3550元的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：驳回原告杨*的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取，由原告杨*负担。

上诉人杨*不服上述判决，上诉至本院，请求：一、撤销一审判决；二、依法判令延**公司与中**公司签订的超*家园《天津市前期物业管理服务合同》无效；三、上诉案件受理费由被上诉人中**公司承担。主要理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。因开发商延**公司与中**公司订立的补充协议在先，与中**公司、中**公司订立《天津市前期物业管理服务合同》在后，证明开发商延**公司与物业**公司恶意串通，严重损害了第三人的利益。现执行的开发商延**公司与中**公司订立《天津市前期物业管理服务合同》未经房管部门备案，故无效。

被上**业公司答辩，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。主要理由：开发**业公司与中**公司订立《天津市前期物业管理服务合同》且备案的目的是为出售房屋，事实上为超英家园提供物业服务的是中**公司。

本院查明

经审理查明，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另查，2006年1月9日开发商延**公司与中**公司因超英家园的前期物业管理事宜签订了补充协议书。该协议书约定了本协议的内容详见双方签订的《天津市前期物业管理服务合同》等内容。对该协议书的真实性双方当事人均无异议。

本院认为

本院认为，针对涉诉超英家园的物业管理服务，案外人即开发商延**公司虽与中**公司、中**公司分别订立了《天津市前期物业管理服务合同》，其中对中**公司的《天津市前期物业管理服务合同》在房管部门进行了备案登记，并在杨*办理的入住手续载明由中**公司为超英家园提供服务物业管理服务。但在事实上，为超英家园提供服务物业管理服务的是中**公司，延**公司虽与中**公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，但并未实际履行。经本院审查，延**公司与中**公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》为合同双方真实意思表示，未违反国家禁止性法律规定，合法有效。杨*对其接受了中**公司提供的物业管理服务的事实无异议，理应相应物业费，对此一审判决正确，杨*对此亦未提出上诉，本院应予维持。杨*以该合同未经房管部门登记备案等由提起上诉，要求确认案外人延**公司与中**公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》无效的上诉主张，理由不足，且缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人杨冰负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一三年十一月十五日