祝真银、沈*、工**分行与李**、鑫升房开公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案民事二审判决书

审理经过

上诉人祝真银、沈*、工**分行与被上诉人李**、鑫升房开公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2014）红民商初字第91号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：1996年5月，李**向案外人张**购买了位于遵义市红花岗区万里路南关居七组30号的自建房屋，并取得了该房屋的所有权登记。2007年11月22日，李**与鑫**公司签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定李**将上述房屋交予鑫**公司进行拆除，鑫**公司应在2009年12月前将遵义市红花岗区南舟西路福源大厦一楼（建筑图纸X11-X13／Y1-Y2之间，109M2）的临街营业房安置给李**；合同中还对过渡费支付、水电安装等双方其他权利义务进行了约定。2010年4月25日，因鑫**公司资金周转困难，经与祝**商议后双方签订《商品房买卖合同》，约定鑫**公司将位于遵义市红花岗区南门关福源大厦一层共3341.82M2的营业房出售给祝**，销售价格为3800元／M2，购房款总额为12698916元，祝**需支付首付款9198916元，余款3500000元作银行按揭。同年6月10日，鑫**公司向祝**出具面额9198916元的收款收据。同月11日至18日，祝**分多次向鑫**公司的银行账户存入现金共计9198916元作为所购营业房的首付款。23日，遵义市房屋产权监理处对双方的房屋买卖进行了所有权预告登记；24日，该处对祝**向工商**分行按揭贷款所设定的抵押关系进行了抵押权预告登记，登记营业房的共同共有人为沈*。30日，祝**与工商**分行签订《个人购房借款合同／担保合同》，约定祝**向工商**分行借款3500000元用于支付购买上述营业房的余款；祝**用所购买营业房设定抵押为该笔借款提供担保，同时鑫**公司也作为保证人在合同上加盖印章。同年9月6日，李**与鑫**公司签订《福源大厦一楼李**营业房拆迁还房补充协议》，对拆迁后的营业房安置问题进行了补充约定。2014年1月23日，因鑫**公司未能按约对李**进行安置营业房，李**遂向原审法院提起诉讼，请求确认2007年11月22日与鑫**公司签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》及2010年9月6日与鑫**公司签订《福源大厦一楼李**营业房拆迁还房补充协议》有效，鑫**公司与祝**签订的《商品房买卖合同》部分无效，并判令祝**和沈*将约定安置给我的部分营业房返还给鑫**公司，再由鑫**公司交付给我并协助办理房屋产权备案登记。

原审法院审理后认为：李**与鑫升房**司签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》和《福源大厦一楼李**营业房拆迁还房补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的有关规定，对双方均具有约束力。对于李**要求确认上述两份协议有效的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，上述两份协议书并没有因违反法律规定而导致无效的情形，两份协议均合法有效，故对其要求确认两份协议有效的诉讼请求予以支持。双方在庭审中的争议在于哪方可以取得争议营业房权利及被告鑫升房**司和祝**之间签订的《商品房买卖合同》中涉及约定安置给李**的部分营业房是否有效，对此争议，因李**与鑫升房**司签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》的时间在鑫升房**司与祝**签订《商品房买卖合同》之前，且双方是以所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，约定安置的营业房具体指向明确，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，李**可以优先取得约定安置的营业房。对于李**要求确认鑫升房**司和祝**之间签订的《商品房买卖合同》中涉及约定安置给其的部分营业房无效的诉讼请求，根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”的规定，可见签订合同时“故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实”系导致合同无效的情形之一，鑫升房**司和祝**签订《商品房买卖合同》时隐瞒了所出售营业房中有部分已经补偿安置给李**的事实，故鑫升房**司和祝**之间签订的《商品房买卖合同》中涉及约定安置给李**的部分无效，对李**的上述诉讼请求予以支持。同时，基于上述原因祝**不能取得该部分争议营业房的权利，故其与工**分行签订的《个人购房借款合同／担保合同》约定抵押物中涉及该部分争议营业房同样应当认定无效，祝**和工**分行可以另行向鑫升房**司主张权利。对于祝**、沈*和工**分行所持《商品房买卖合同》和《个人购房借款合同／担保合同》有效，且祝**、沈*和工**分行已分别取得营业房所有权和抵押权的辩解意见，因已经查明祝**、沈*和工**分行仅仅只是取得预告登记权利，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，可见预告登记的目的是为了保障实现物权，其性质仅为限制义务人处分物权的措施，并不表示预告登记权利人已取得该不动产物权，结合对合同效力的上述认定，对祝**、沈*和工**分行的上述辩解意见不予采纳。对于李**要求祝**、沈*将该部分营业房返还给鑫升房**司，并由鑫升房**司向其交付和协助办理产权过户备案登记的诉讼请求，因祝、沈二人并未取得该部分营业房的所有权，不存在向鑫升房**司返还的基础，由于已经认定李**可以优先取得约定安置的营业房，各方均应当协助李**占有使用该部分营业房并取得不动产物权登记，故对于李**的该项诉讼请求，根据本案实际情况部分予以支持。综上判决：一、李**与遵义鑫**限责任公司于2007年11月22日签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》和2010年9月6日签订的《福源大厦一楼李**营业房拆迁还房补充协议》均有效；二、祝**与遵义鑫**限责任公司于2010年4月25日签订的《商品房买卖合同》中涉及应当补偿安置给李**的部分营业房无效；三、由李**取得位于遵义市红花岗区南门关福源大厦一层建筑图纸X11-X13／Y1-Y2之间的临街营业房（具体面积以实际测绘为准），遵义鑫**限责任公司、祝**、沈*在本判决书生效之日起二十日内将该部分营业房交付给李**并协助办理该部分营业房的产权备案登记手续。案件受理费30元，由遵义鑫**限责任公司承担。

原审法院宣判后，祝真银、沈*和工**分行均不服。祝真银、沈*上诉称：1、与鑫升房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违背法律，属有效合同，依法应予确认；2、李**与鑫升房开公司的《拆迁安置合同》是否真实、效力如何与上诉人无关。请求依法改判。

上诉人诉称

工**分行上诉称：1、祝真银与鑫升房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，商品房买卖合同内容部违反相关法律规定，无法律规定无效的情形，应当认定合同合法有效；2、工**分行与房屋所有人祝真银、沈*经过平等协商，双方签订了《个人购房借款合同／担保合同》，且办理了全部营业房抵押预告登记，系双方真实意思表示，不违反国家相关法律行政法规强制性规定，不存在抵押无效情形，应当依法有效。请求1、撤销原判决关于祝真银与上诉人于2010年6月30日签订的《个人购房借款合同／担保合同》约定抵押物中涉及争议补偿安置部分营业房无效的认定；2、依法改判祝真银与上诉人于2010年6月30日签订的《个人购房借款合同／担保合同》合法有效，上诉人对该部分营业房抵押登记有效并依法享有抵押物的抵押权。

被上诉人辩称

被上诉人李**答辩称：1、答辩人与鑫升房开公司于签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》和《福源大厦一楼李**营业房拆迁还房补充协议》系合法有效协议，对协议当事人具有约束力；2、答辩人取得拆迁安置房优先权应受法律保护；3、鑫升房开公司故意隐瞒标的物系拆迁安置房的事实，与祝**、沈*签订的《商品房买卖合同》应部分无效。请求驳回上诉人的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明，原审认定的事实无误，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为：李**与鑫升房开公司签订的《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》和《福源大厦一楼李**营业房拆迁还房补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，且无因违反法律规定而导致无效的情形，两份协议均合法有效。之后，鑫升房开公司与祝**、沈*签订《商品房买卖合同》时，由于鑫升房开公司故意隐瞒所售营业房为拆迁补偿安置房屋的事实，属法律规定的无效情形之一，从而导致该合同自签订时涉及安置给李**的部分就已无效。同时，基于上述原因祝**、沈*不能取得该部分争议营业房的权利，故其与工**分行签订的《个人购房借款合同／担保合同》约定抵押物中涉及该部分争议营业房同样无效。因此，祝**、沈*和工**分行的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持，原判应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费共计120元，由祝真银、沈*和工**分行各负担60元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年七月二十九日