金**、金**、金**、金**与桐梓县**有限公司等房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案民事二审判决书

审理经过

上诉人金**、金**、金**、金**（以下简称金**等4人）因与被上诉人桐梓县**有限公司（以下简称“桐**公司”）、金**、金世鑫房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2009）桐民初字第1393号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。

一审法院查明

经审理查明：金**与妻李**生育有金**、金**、金**、金**、金**5个子女。金**、李**夫妇在桐梓县娄山关镇原大桥巷148号（即112号）处修建有砖木结构房屋居住。

2002年3月25日，金**在房管局的房产所有权登记材料载明：房屋所有权人金**，房屋坐落娄山关镇大桥巷148号，建筑结构砖木、房屋层数2层、所在层数1-2，房屋用途住宅，建筑面积328.71㎡，房屋来源遗失验证。其所附房地产平面图载明：砖木二层合建筑面积250.22㎡（一层建筑面积125.11㎡）、砖木一层建筑面积44.55㎡、砖木一层建筑面积11.62㎡、厕所建筑面积22.32㎡、院坝57.24㎡。其房屋四届地址为：南抵罗照新私房、北抵过道，东抵过道和粮食局加工厂、西抵房管所公房。所附房屋房地产平面图显示，该砖木结构房屋建筑面积为328.71㎡，该栋房屋占地面积共计260.84㎡（其中砖木结构房屋占地面积203.60㎡、院坝占地面积57.24㎡）。

2003年4月11日，金**以其父金**代表人的名义与浙江振**桐梓分公司签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定：金**将位于桐梓县娄山关镇原大桥巷148号房屋“砖木住宅”375.40㎡折价67572元、“木房”120㎡折价18000元、“其他”41.52㎡折价2491元、“附属物”133.55㎡折价11351.80元，共计折价99415元交与浙江振**桐梓分公司拆除，拆迁面积495.40㎡，该公司回迁安置房屋四套共计447.02㎡给金**，安置后剩余面积按评估价增补计算，安置房屋共折价134316元，金**应补公司31417元。

2004年4月28日，金**与浙江振**桐梓分公司就安置房中的一套进行了结算，签订了《结算书》。同年4月29日，金**向浙江振**桐梓分公司提交内容为“本人金**的房屋是四份，其中一份给我女婿杨*。特申请变更户名”的申请。2007年8月23日，金**又向桐**公司提交了内容为“本人原协议安置在冬青南路东二区7栋（一）二单元二楼202号房面积98.95平方，现自愿申请调整到冬青南路东二区七栋（一）二单元五楼501号房，面积113.52平方，以实际面积结算”的申请。至一审法院诉讼前，金**已接受了桐**公司安置的四套房屋，并分给了其子女。

2005年4月12日，浙江振**桐梓分公司注销，同时成立桐梓县**有限公司。浙江振**桐梓分公司的债权债务由桐梓县**有限公司享有和承担。

2007年11月，李**以桐**公司以欺骗手段与金**以金**的名义签订房屋拆迁协议为由，以桐**公司为被告，向桐**民法院提起房屋拆迁安置补偿合同纠纷诉讼，请求法院判决桐**公司归还或补偿营业房175.07平方米及住房一套133.55平方米（已安置的住房四套除外）。在原一审诉讼中，李**于2007年11月22日死亡，其夫金**及子女金**、金**、金**、金**、金**、金中会作为原告继续诉讼，桐**民法院于2009年3月23日作出（2007）桐民初字第1223号民事判决，驳回了金**、金**、金**、金**、金**、金**、金中会的诉讼请求。一审宣判后，金**等人不服判决，向遵义**民法院提起上诉。2009年9月7日，遵义**民法院作出（2009）遵市法民二终字第193号民事裁定书，裁定“一、撤销贵州省桐**民法院（2007）桐民初字第1223号民事判决；二、准许金**、金**、金**、金**、金**、金**、金中会撤回起诉”。后金**、金**、金**、金**、金**、金**、金中会仍不服，又向桐**民法院提起拆迁安置补偿合同纠纷诉讼。2009年10月14日，桐**民法院作出（2009）桐民字第1262号民事裁定书，准许金**等撤回起诉。

2009年10月26日，金**、金**、金**、金**再次向桐梓县人民法院提起拆迁安置补偿合同纠纷诉讼，请求判决确认：1、金**、桐**公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》部分无效（对没有进行营业性用房补偿部分无效、原来约定的住宅补偿部分有效）；2、请求判决桐**公司按实际拆迁的营业性用房面积进行补偿、产权调换。在一审诉讼中，因桐**公司不服（2009）遵市法民二终字第193号民事裁定，向遵义市人民检察院提起申诉等程序，导致本案中止诉讼。2014年3月24日，贵州**民法院裁定终结（2009）遵市法民二终字第193号案件的再审程序，本案因此恢复一审诉讼。

一审法院认为

原审法院认为：本案的争议焦点为，1、涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》补偿表中所列120㎡“木房”、41.52㎡“其他”、133.55㎡“附属物”等共295.07㎡的被拆迁物是否属酒厂厂房的营业性用房；2、涉案的《房屋拆迁安置补偿协议书》是否存在部分无效的情形。对第一个争议焦点，金**等4人举证一份《证明》、两份《住宅房登记表》和《房地产平面图》、负责人为金**之妻曾凡*的酿酒个体《营业执照》及《税务登记证》和贷款材料、被拆迁房屋现场二张照片复印件等证据来证明《房屋拆迁安置补偿协议书》补偿表中所列“木房”、“其他”、“附属物”等共295.07㎡的被拆迁物是属酒厂厂房的营业性用房。但金**等4人举出的这些证据，仅能反映出金**夫妻的房屋的占地面积、住宅建筑面积、院坝面积以及金**之妻曾凡*曾经贷款用于烤酒和养猪，并申办了工商登记等内容，并没有金**等人主张的295.07㎡被拆迁物属酒厂厂房、是营业性用房方面的记载，而金**等4人举出的其他证据也不能印证金**等4人的这一主张成立，且在涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》中亦未有特别标注。由于金**等4人对自己主张涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》补偿表中所列木房、其他、附属物等共295.07㎡的被拆迁物是属营业性用房的事实举证不能，故金**等4人的这一主张，不能采纳。对第二个争议焦点，金**等4人主张的是金**作为金**的代表人与浙江振**桐梓分公司签订涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》时，未经财产所有权人金**、李**的授权，金**签订协议的行为属于无权处分行为，事后亦未得到李**的追认，虽金**有向浙江振**桐梓分公司及桐**公司提出换房和更换户名申请以及对安置房结算的行为，但这仅是对安置四套房屋的追认，这部分追认有效，而未按产权调换安置补偿的295.07㎡营业性用房部分，未经金**及其妻李**的追认，且安置不合法，这部分属无效。桐**公司辩解认为金**代表金**与浙江振**桐梓分公司签订涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》的代理行为，已经金**以申请换房和更换户名以及结算的实际行为予以追认，属有权代理，本案没有导致拆迁安置补偿协议部分无效的理由。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”、第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，追认是指对行为人整个代理或处分行为的追认，而不是部分可追认，部分可不追认；被代理人或权利人一旦对行为人的代理或处分行为进行了追认，行为人的整个代理或处分行为就对被代理人或权利人产生效力。本案中虽无被拆迁房屋所有权人金**、李**的授权书证明金**取得了金**、李**的授权与浙江振**桐梓分公司签订涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》，但金**在协议后两次申请变更安置房位置、面积以及变更安置房户名，并与桐**公司对安置房结算和接收四套安置房分给子女，这是以其实际行为追认了金**与浙江振**桐梓分公司签订涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》的代理行为，金**与李**系夫妻，金**实施追认行为的2004年4月及2007年8月，李**尚且健在，而李**对金**两次申请变更安置房位置、面积以及变更安置房户名，并与桐**公司结算、接收安置房的行为未提出过异议，这是对金**追认行为的认可。因此，金**在本案中的代理行为亦应视为得到了其母李**的追认。金**等4人在本案中主张其母李**未追认金**的代理行为以及对涉案拆迁安置补偿协议部分追认，部分不追认的理由不成立，不予采纳。金**等4人主张未作产权调换补偿的295.07㎡营业性用房部分，即涉案拆迁安置补偿协议补偿表中的“木房”面积120㎡、“其他”面积41.52㎡、“附属物”面积133.55㎡，但从涉案拆迁安置补偿协议的约定来看，双方约定的拆迁面积495.4㎡中包含有金**等4人主张的未作产权调换补偿的“木房”面积120㎡，对该部分拆迁面积还房447.02㎡的房屋四套后，剩余面积48.39㎡按评估价每平方米增补40%进行了补偿；未计入拆迁面积的41.52㎡“其他”和133.55㎡的“附属物”，即金**等4人主张的未作产权调换补偿面积中的另一部分，双方约定的是折价补偿。前述拆迁安置补偿约定是协议双方的自愿约定，而在我国有关拆迁安置补偿方面的法律法规中，并未强制规定房屋拆迁一定要进行产权调换，拆迁双方可以自行约定具体的拆迁补偿方式。因此，金**等4人主张涉案拆迁安置补偿协议中未作产权调换安置补偿的295.07㎡营业性用房部分的约定无效的理由，不符合法律规定，不予采纳。金**作为具有完全民事行为能力的人，其以父母金**、李**的代理人身份，自愿与浙江振**桐梓分公司签订涉案拆迁安置协议并约定了被拆迁房屋的面积、补偿标准、安置房屋的位置和面积以及套数等系列问题，这是金**的真实意思表示，其约定也不违反法律法规的规定，且其代理行为得到了被代理人的金**、李**的追认，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十一条和第五十二条的规定，金**于2003年4月11日代表金**与浙江振**桐梓分公司签订的《桐梓县旧城改造冬青南路房屋拆迁安置补偿协议书》合法有效。为此判决：驳回原告金**、金**、金**、金**的诉讼请求。案件受理费60元，由原告金**、金**、金**、金**负担。

上诉人诉称

宣判后，金**、金**、金**、金**不服一审判决上诉称：1、原审采证不当，认定事实不清。根据当事人提交的《拆迁安置补偿协议书》的原始记载，住宅375.4㎡、木房120㎡、其它41.52㎡、附属物133.55㎡等建筑物，共计为670.47㎡，开发商也认可。而原审认定上诉人家被拆迁房屋为328.71㎡，二者相差达341.76㎡；2、上诉人在原审举证的县国土资源局出示的证明2002-0254号土地使用面积308.23㎡，证明上诉人家拆除百年老房后修建的住房面积为385.95㎡，与《拆迁安置补偿协议书》记载的住宅房面积375.4㎡，相差不到10㎡，故振**公司安置补偿上诉人价住宅房四套。而原审认定上诉人家被拆迁房屋为328.71㎡，二者相差达46.69㎡；3、县国土资源局出示的证明2002-0255号土地使用面积218.38㎡，当时因上诉人及金**一家都居住在一起，直至拆迁后，才各自租房居住。为了全家人的生存，金**的妻子曾**为开设酒厂负责人，以家庭经营的性质，经营地址城关二街大桥112号（即被拆迁房原地），申请批准将原住房未拆除部分拆除重建酒厂，分为烤酒房、晾晒酒房、养猪厂房等三部分的酒厂，共计面积为218.38㎡，也就是《拆迁安置补偿协议书》记载的木房120㎡、其它41.52㎡、附属物133.55㎡，共计295.07㎡，该部分即为上诉人主张的营业用房部分，没有得到被上**公司的产权补偿，未进行产权调换。上诉人已举证建酒厂的审批手续土地使用证、工商营业执照、在酒厂经营中的纳税登记证、贷款审批手续、拆迁补偿协议等证据，原审以上诉人举证不足，驳回上诉人诉讼请求错误；4、第三人金**于2007年8月23日的申请，只是对安置房一套的位置调换。2014年4月29日的申请，只是给一份房屋予女婿的更名，也只结算了一套房，其余三套至今未结算，原审以此推论金**对涉案协议已经追认是站不住足的，且当时金**的妻子李**还健在，金**也无权处分其妻子的财产部分；5、原审适用法律错误，导致判决结论意见的错误，损害了上诉人的利益。上诉人一家的涉案财产是分割开的两部分，一部分是依据2002-0254号土地使用证上拆除祖辈遗留的旧房修建的砖木结构住房375.40㎡，一部分是依据2002-0254号土地使用证拆除上述未拆除的旧房而修建的酒厂等，酒厂属商业性经营用房面积为295.07㎡，该部分无效，不影响住宅房的安置效力。综上，请求二审法院撤销原判，改判被上诉人桐梓振**司补偿拆迁营业性房295.07㎡的产权调换即营业性门面两间、住房二套在拆迁房临近区内给上诉人。

被上诉人辩称

被上诉人桐梓振**司在二审审理中未作书面答辩。

本院认为

本院认为：金**以其父金**代表人的名义与浙江振**桐梓分公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》，系双方的真实意思。事后，金**在其爱人李**健在时，向桐**公司申请对安置房屋的调换、更名、结算等行为，表明金**、李**不仅知道房屋被拆迁安置补偿一事，且认可安置房屋的情况，并对安置房屋进行处理，在处理过程中未提出异议，应视为对金**签订拆迁安置补偿协议的追认，故该《房屋拆迁安置补偿协议书》属有效协议。对上诉人称该《房屋拆迁安置补偿协书》部分有效、部分无效的主张，本院不予采纳。金**在桐梓县娄山关镇大桥巷148号的房屋所有权登记材料、所附房屋平面图等佐证，金**办理产权登记的砖木结构房屋建筑面积为328.71㎡（砖木房屋住宅占地面积为203.60㎡）、院坝占地面积57.24㎡，房屋用途属住宅，该部分已纳入回迁安置四套房屋的拆迁面积495.40㎡中获得拆迁补偿。而《房屋拆迁安置补偿协议书》中约定金**被拆除的另一部分即被拆除的“木房”120㎡、“其他”41.52㎡、“附属物”133.55㎡，虽没有房屋所有权证，但其中被拆除的“木房”120㎡已纳入回迁安置四套房屋的拆迁面积495.40㎡内（即“砖木住宅”375.40㎡＋“木房”120㎡），已进行了产权调换、折价补偿。而被拆除的“其他”41.52㎡、“附属物”133.55㎡系折价计算补偿，故上诉人称被拆迁“木房”120㎡、“其他”41.52㎡、“附属物”133.55㎡，未获得拆迁补偿的上诉理由不成立，本院不予采纳。1989年6月曾凡*办理的工商营业执照等材料，只能证明曾凡*曾经被许可从事酿酒，但上诉人举证的房屋所有权登记材料、《房屋拆迁安置补偿协议书》中，没有金**被拆迁房屋系“商业性用房”的登记记载。且被拆迁人金**是选择房屋产权调换还是货币折价补偿的安置方式，是合同当事人选择后的合意行为，双方当事人应按已签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》履行。对上诉人称“木房”120㎡、“其他”41.52㎡、“附属物”133.55㎡共计面积295.07㎡，系养猪烤酒的酒厂属商业性经营用房，应由被上诉人进行产权调换即安置营业性门面两间、住房二套给上诉人的主张，本院不予采纳。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费60元，由上诉人金**、金**、金**、金**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月九日