上海新**限责任公司与上**计局合资、合作开发房地产合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告上海新**限责任公司与被告上**计局、被告上海**联合会、被告上海**展有限公司、被告上海三**营有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，原告于2002年8月向上海市黄浦区人民法院起诉，上海市黄浦区人民法院受理后认为，该案诉讼标的数额超出其管辖范围，遂将案件移送本院。本院于2002年12月19日受理了本案后，依法组成合议庭进行审理，于2003年6月18日作出一审判决，对原告的诉讼请求不予支持。原告不服判决提起上诉，上海**民法院审理后于2004年2月25日裁定撤销原判，发回重审。本院于2004年3月26日受理后，另行组成合议庭，于8月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张**，四被告的委托代理人吴**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，1994年4月22日，上海市黄**岭路经营所(以下简称牯**管所)与上**计局、上海**联合会(以下简称市工商联)、上海市**济委员会(以下简称黄**委)、上海海**包公司(以下简称海**司)、上海市**咨询公司签订了《联建威**贸综合大厦补充协议》，约定，上**计局、市工商联、黄**委、海**司联合在上海市黄浦区26号街坊A地块建造威**贸综合大厦，由牯**管所提供大厦西侧夹弄一定面积的土地，使可建建筑面积比原来多出7,080平方米。联建四方同意在多出的7,080平方米中划出700平方米建筑面积的房屋无偿提供给牯**管所等等。之后，牯**管所依约向被告提供了大厦西侧夹弄一定面积的土地供建设威**贸综合大厦使用。1994年海**司将参建威**贸综合大厦项目的有关合同中的一切权利、义务转让给上海三**经营公司(现名为上海三**营有限公司，以下简称三**司)。1995年牯**管所又与威**贸综合大厦筹建组(以下简称筹建组)签订《协议书》，再次确认减去以建安费计价转让海**司的100平方米，牯**管所在威**贸综合大厦中有600平方米产权房。牯**管所的承继单位上海广**限公司(以下简称广**司)曾向上海**民法院提起诉讼，要求被告履行与本案诉讼请求相同的交房义务。上海**民法院判决认定国家应当享有700平方米房屋的收益，驳回了广**司的诉请。现原告作为受上海**管理局及黄浦区人民政府委托对黄浦区直管公房进行经营管理的国有企业，请求费用判令被告向原告交付民**行大厦700平方米房屋。如报告客观上不能交付房屋，则按市场价支付相应的折价款。

被告上**计局、市工商联、上海黄浦**有限公司〔原名为上海黄**发展总公司，以下简称黄浦投资公司〕、三**司辩称，原、被告签订的有关威**贸综合大厦的协议，不符合法律规定。原告无权提供土地来获取收益。被告是通过出让取得系争土地的使用权，请求驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，1993年4月9日，筹建组与牯**管所签订《协议书》，约定威**贸综合大厦设计方案已向上级送审，根据消防主管部门的要求，西侧道路宽度应不小于6米。为满足消防规划部门的规定，牯**管所同意将威海路48号西侧与工矿配件站毗邻的夹弄划出2公尺宽，60公尺长的土地(120平方米)，作为筹建组建造威**贸综合大厦基地。筹建组为补偿牯**管所的损失，愿在威**贸综合大厦建成后，划出300平方米(产权)补偿给牯**管所。上海统计发行服务站在该协议书上盖章。1994年4月22日，作为联建单位的上**计局、市工商联、黄**委、海**司、上海市**咨询公司与作为协助单位的牯**管所签订了《联建威**贸综合大厦补充协议》。约定上海市黄浦区26号街坊A地块(威海路30－48号)由上**计局主建、市工商联、黄**委、海**司等单位参建，联合建造威**贸综合大厦(暂名，现名为中**银行大厦)。由于牯**管所提供大厦西侧夹弄一些面积的土地，因而基地面积比原来有所扩大，使可建建筑面积比原来多出7,080平方米。在新增面积中支付牯**管所700平方米。鉴于海**司的负担较重，牯**管所划出100平方米以建安费计价转让给海**司。各联建单位授权筹建组，全权代表各联建单位与黄浦**控股公司签订区政府综合配套用房协议，与B基地的主建单位签订对B基地的面积补偿协议，与黄浦区房地局签订直管公房产权转移补偿协议等等。1994年3月18日，海**司致函筹建组称，海**司参建威**贸中华大厦(威海路48号)项目的有关合同协议中的一切权利、义务和其他事宜，今后由三**司全面处理。筹建组的郑*根在函上签字同意。1994年4月8日，三**司致函筹建组称，三**司同意将海**司参建该基地所得面积及协议规定的权利和义务由三**司全部承担。筹建组的郑*根在函上签字同意。1994年7月11日，上海**产管理局与筹建组签订《关于威海路30号原公房拆迁补偿协议》，约定上海**产管理局同意筹建组拆除原威海路30号的直管公房，筹建组补偿上海**产管理局157.3万元等等。1994年10月28日，上海统计发行服务站取得了威海路30－48号威**贸综合大厦25层的《中华人民共和国建设工程规划许可证》。1995年10月20日，牯**管所与筹建组签订《协议书》，约定筹建组委托牯**管所闭口承包动迁威海路30号地块的居民和黄浦区房屋交换所。黄浦区房屋交换所原居住威海路30号房屋属公房性质，按拆一还一的原则予以安置。牯**管所在威海大厦有600平方米(建筑面积)产权房，牯**管所同意提供其中的110.7平方米(即73.8×1.5建筑面积)使用权，用于安置黄浦区房屋交换所等等。1996年4月15日，原告〔由上海**团)公司更名而来〕与上海**管理局签订《面上直管公房经营授权书》，约定上海**管理局自1996年5月1日起将座落在黄浦区范围内的直管公房建筑面积3,106,236平方米授权给原告经营。原告凭上海**管理局下达的房产授权经营通知书向市房地产登记处申领《房地产权证》。1997年3月27日，出让方上海**管理局与受让方黄**公司(出资92.23%)，三**司(出资7.77%)签订沪房地(1997)出让合同内参字第60号《上海市国有土地使用权出让合同》，约定本市黄浦区威海路30－48号地块3,953平方米国有土地使用权，原由筹建组作建造33,265平方米综合楼之用，现黄**公司、三**司参建33,265平方米商品房(占地面积为3,953平方米)。筹建组、黄**公司、三**司分别要求变更和受让3,953平方米的土地使用权，并由黄**公司、三**司使用。因此，上海**管理局以现状条件出让位于本市黄浦区威海路30－48号地块3,953平方米的土地使用权。黄**公司、三**司以1,874,117元的土地使用权出让金，获得上述地块50年的土地使用权等等。1997年4月5日，黄**公司、三**司向上海**管理局支付1,874,117元的土地使用权出让金。1998年5月28日，筹建组取得了(1998)黄地字第0015号《中华人民共和国建设用地批准书》。

牯**管所1997年改制为民营企业广**司。广**司曾向上海**民法院提起诉讼，要求上**计局、市工商联、黄**公司、三**司交付座落本市威海路30－48号威**贸综合大厦中700平方米房屋。上海**民法院以(2001)黄**初字第4074号民事判决书查明，1998年6月3日，黄**委致函筹建组，将参建威海大厦的权益，转让给黄**公司，同年8月黄**公司致函筹建组对黄**委的转让行为予以确认。该判决书认为，牯**管所如在《联建威**贸综合大厦补充协议》享有权益，应属国家所有，而广**司作为民营企业主张该权利与法有悖，据此，驳回了广**司的诉请。2002年9月2日，原告向上海**民法院申请对标的房屋进行评估。2002年9月20日，上海**民法院委托上海国**有限公司对座落上海市威海路30－48号中**银行大厦700平方米建筑面积的房屋进行市场价值评估。2002年10月12日，上海国**有限公司出具估价报告认为，上海市威海路30－48号中**银行大厦700平方米地上建筑物及其相应出让土地使用权，至2002年9月13日，剩余土地使用年限44余年，总价格567.13万元，折合单价8,101.86/平方米。2003年3月24日，上海市**办公室、上海市**管理局为其他案件向本院出具《关于上海新**限责任公司对面上直管公房授权经营前被拆除的公房补偿情况说明》，明确上海市**管理局与原告签订的《面上直管公房经营授权书》，将黄浦区范围内所有直管公房和特种资金形成的资产授权给原告经营，原告即享有处置权、收益权，可以出售、入股、联营、置换等，其收益归试点企业集团所有。由于《面上直管公房经营授权书》签订前被拆除的直管公房仍属“特种资产资金”且在黄浦区范围内，因此，面上直管公房授权经营前，对已拆除直管公房的补偿系国有财产，也归原告，具有“处置权、收益权”。

上海**民法院在二审期间，依职权向上海市**管理局就系争地块的权属进行调查。上海市**管理局于2004年2月2日出具了《关于原黄浦区房地局威海路26丘夹弄地块土地使用权属情况的说明》，认定整个26丘土地使用权在1994年少量公房出售前全部属直管公房用地，26丘东侧夹弄土地使用权及其管理权属原牯**管所，1996年5月授权经营后属上海新**限责任公司。

以上事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。

本案审理过程中，原告以原评估报告已不能正确反映房屋价值，请求重新评估。上海市房**有限公司接受本院委托，以2004年7月13日为估价时点，认定民**行大厦部分房地产的平均价格为每平方米12,660元，估价对象价格为8,862,000元。原告对估价报告无异议，被告则表示不予确认。

综合当事人的诉辩称，本院确认当事人的争执焦点是谁拥有系争土地的使用权。

原告认为，上海**民法院在二审阶段是根据原告提供的材料向上海市房屋土地资源管理局进行调查，上海市房屋土地资源管理局核实有关档案资料后，出具了情况说明。上海市房屋土地资源管理局作为上海市城市土地使用权权证的发放机构，其有关土地使用权权属的核实结果在本市范围内具有最高证明效力。虽然原牯岭路房管所或原告未对系争的夹弄土地办理权属登记手续，但这只是登记手续本身的欠缺，并不影响权属。因此，应当认定原告对系争夹弄土地有使用权。

被告认为，上海市房屋土地资源管理局的情况说明不能作为证据在法庭上使用。根据证据规则的规定，出具说明的当事人应当到庭作证，如果不到庭作证，该份说明就不具备证据效力。从该份说明的内容分析，上海市房屋土地资源管理局的认定是缺乏依据的。被告在与原牯**管所签订协议时，对土地使用权的概念并不清楚，误以为原牯**管所对系争夹弄土地有使用权，因此而签订协议。事实上被告是于1994年取得划拨土地使用权，而后办理出让手续，与原告无关。退一步而言，如果原告原先有划拨土地使用权，也必须取得权证，并不能以转让划拨土地使用权牟利。因此，相关协议应为无效。

本院认为

本院认为，原牯**管所是系争土地上直管公房的管理者，用地亦属于直管公房用地，从1996年起由原告授权经营。虽然原牯**管所和原告没有办理相应的权证，但权证起到的是公示作用。权证是在确认权属的基础上予以登记。现原牯**管所和原告的权属已得到从事房地产权属登记管理工作的行政机关的认可，行政机关的确认是建立在审核相关档案资料的基础上，而被告也无法指出其他的权利人。因此，应当确认原告对系争夹弄土地享有权利。

综上所述，本院认为，海魂公司、黄**委将在《联建威**贸综合地上补充协议》中的权利义务分别转让给三**司、黄**公司，故三**司、黄**公司应承继海魂公司。黄**委在《联建威**贸综合大厦补充协议》中的权利义务。原告提供的证据《面上直管公房具有授权书》、《关于上海新**限责任公司对面上直管公房授权具有前被拆除的公房补偿情况说明》，证明原告对黄浦区范围内所有直管公房和特种资金形成的资产授权享有处置权、收益权。上海市**管理局出具的情况说明，证明原告对系争土地享有处置权、收益权。1994年4月22日牯**管所在与四被告签订《联建威**贸综合大厦补充协议》中约定的是由牯**管所提供中**银行大厦西侧夹弄一些面积的土地，现原告已举证证明牯**管所取得过该土地的使用权，故被告应按照1994年4月22日签订的补充协议中关于牯**管所提供地块及得到相应补偿的约定向原告进行补偿。鉴于被告已明确表示不向原告进行补偿，而协议确定应当给予的补偿方式由于会涉及房屋的座落位置及过户等系列问题，从避免讼累的角度出发，由被告向原告支付折价款的方式较为适合。本案中先后由评估单位出具了两份评估报告，由于先前的评估结论已经不能正确反映目前房地产市场的情况，本院依据后一份即上海市房**有限公司出具的报告确定折价款。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告上**计局、被告**联合会、被告上海**发展有限公司、被告上海三**营有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海新**限责任公司支付房屋折价款8,862,000元。

本案一、二审案件受理费人民币76,750元，评估费人民币36,678.25元，由被告上**计局、被告**联合会、被告上海**发展有限公司、被告上海三**营有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。

裁判日期

二ＯＯ四年九月二十四日