原告南阳市龙之源生物工程**公司与被告南阳市**有限公司、第三人南阳市**务有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告南阳市龙之源生物工程**公司（简称南阳龙之源公司）与被告南阳市**有限公司（简称南**公司）、第三人南阳市**务有限公司（简称南**公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月22日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月18日、7月3日两次公开开庭进行了审理。原告南阳**公司委托代理人李**，被告南**公司、第三人南**公司委托代理人孙**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2009年12月28日，原、被告双方签订了土地《租赁合同》，约定原告将位于南阳市312国道本公司的10亩土地租赁给被告使用，期限为25年，在租赁期限内被告不得擅自转租所租赁的土地。原告如约交付土地后，被告在使用土地中超面积无偿占用原告土地7.6亩，原告多次与被告交涉腾出超占的土地无果。2012年12月16日，被告违反约定擅自将土地转租给南阳市**务有限公司使用。原告经调查后，依法于2013年9月24日向被告发出《解除合同通知书》。双方签订的土地《租赁合同》现在已经解除，按照通知要求被告应当在接到通知之日起15日内迁出原告的土地并与原告办理交接手续，但时至今日被告无动于衷。请求人民法院判令被告迁出、腾离并交付所使用原告的土地，并支付超占原告的土地租金1216000元（2009年12月28日至2013年12月28日止，每亩40000元）。

被告辩称

被告**公司辩称，1、原告所诉我公司无偿占用原告土地7.6亩不实，我公司所建建筑约10亩，并未超出双方《租赁合同》第一条的租赁面积；2、我公司以所建建筑作为投资与南**公司联合经营，该土地仍为我公司租用，房屋系我公司所有，根本不存在所谓的转租行为；3、我公司从未收到所谓的解约通知，原告也从未告知或与我公司协商解除合同的相关事宜。综上，我公司按时足额缴纳租赁费，无任何违约之处，原告所诉无事实根据，请求驳回原告的诉讼请求，判令继续履行该租赁合同。

第三人南**公司辩称，第三人南**公司具有风行汽车销售资质，使用被告南**公司场地房屋，与其合作经营关系，不存在转租问题。请求驳回原告诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2009年12月28日，原告南**之源公司（甲方）与被告**公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于南阳市原312国道西路北龙之源生物工程有限责任公司东西两侧约10亩土地（土地证显示：土地坐落在南阳市卧龙区靳岗乡靳岗村，面积为24585.23平方米，东为靳岗村六组耕地，南为原312国道，西为南阳东风汽车维护技术服务站，北为靳岗村六组耕地）的使用权出租给乙方使用，租赁期限为25年，从2010年3月1日至2035年3月1日，租金的交纳采取按年支付，先付后用，前五年的租金为每年180000元，以后25年内每五年租金递增10%（以180000元租金为准），乙方于每年3月1日前缴纳给甲方。如逾期缴纳租金30日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金；租赁期内，乙方不得擅自转租本宗土地的使用权，但可以在合同期内自由支配地面建筑物的用途，可按设计标准进行改造和装修。协议签订后，原告南**之源公司依约向被告**公司交付了土地。原告南**之源公司在签订合同之前，在公司的西边建一机井，因被告**公司需要，与原告南**之源公司协商，机井双方共同使用，有被告**公司每月支付电费，原告南**之源公司表示同意。被告**公司在原告南**之源公司的东、西两侧施工建设，在西侧经营奇瑞汽车4S店，在东侧土地上建设钢结构房屋后，由第三人南**公司悬挂“风行”汽车招牌，原告南**之源公司向被告**公司提出异议并阻止其开业，双方发生纠纷。

另查明，南阳**管理局企业档案中显示，被告南**公司（乙方）与第三人南**公司（甲方）于2012年12月16日签订的《钢结构展厅及土地租赁合同》一份，合同约定：1、本合同约定的租赁标的物钢结构及土地位于南**京大道与312国道交叉口西200米路北，东西宽40米，南北长100米（312过道中心线起往北），乙方同意租给甲方经营东风风行汽车4S店使用。2、本合同约定的租赁期限为10年，乙方同意归甲方2个月的装修期，装修时间截止2013年2月15日，装修期满的第二天开始计算租赁期限（租赁期限为2013年2月15日至2023年2月15日）。3、租赁期间的租金前五年每年4万元，后五年的租金每年5万元。租赁期间不论出现何种情形不对租金进行调整。在合同签订后3日内甲方先支付前2年的租金给乙方，以后每年支付一次，每年的租赁期间为租赁期间开始计算到下一年的对应期间为一年，以此类推。每年支付租金的时间为每年的前十日支付（支付租金时以乙方书面指定的账户为准并出具收据）……。同时显示第三人南**公司的住所地变更情况，由南阳**北段东侧变更为南**京大道与312国道交叉口西200米路北。原告南**之源公司得知上述情况后，于2013年9月24日通过中国邮政快递、顺丰速递两次向被告南**公司邮寄送达《解除合同通知书》，内容为：“贵公司于2009年12月28日同我公司签订的土地使用权《租赁合同》，我公司依约全面履行了义务。但是，你公司在使用土地的过程中，超出合同约定面积无偿占用我公司土地7.6亩，我公司多次向你单位发出停止侵权通知，你公司熟视无睹。最近，经我公司调查，你公司竟然在未得到我公司同意的情况下，于2012年12月16日将我公司租赁给你公司的部分土地转租给南阳市**务有限公司。根据法律规定，我公司郑重向你公司发出：解除2009年12月28日你、我双方签订的《租赁合同》通知书。望你公司接此通知后15日内安置、迁出所使用我公司的土地，并与我公司办理交接手续。逾期，我单位将采取进一步的法律措施”。邮政快递于2013年9月25日由被告南**公司的工作人员张**签收。顺丰速递显示由郭**签收，但被告南**公司在庭审中称，不清楚郭**是何人。在审理过程中，被告南**公司为证明不是转租关系，向本院提供了与第三人南**公司签订的合作经营协议及补充协议，但原告南**之源公司予以否认。由于双方对土地的租赁面积陈述不一致，原告南**之源公司认为南应至原312国道（信臣路）中心线，被告南**公司认为不应至信臣路中心线，部分不应计算在租赁范围之内，应当扣除，应以实际租赁的面积计算。原告南**之源公司向本院申请对被告南**公司租赁的土地面积进行实际测量，本院委托河南宏**绘有限公司对南**公司租赁的土地进行了测量，当事人及本院工作人员一同查勘，在场当事人已在实地进行了指界并在实地查勘表上签字，通过实地查勘，河南宏**绘有限公司出具了土地面积测绘报告书，该报告书载明需要测量土地的范围为两块，每块又分为三小块，共六小块。第1块土地范围：东起东围墙中心线，南至原312国道（信臣路）中心线，西为南**之源公司与风行汽车之间绿化带中心线，北接风行汽车4S店房屋散水外线。第1块分三小块，自北向南每块土地范围为：（北）东起东围墙中心线，南至代征道路北线，西为南**之源公司与风行汽车之间绿化带中心线，北接风行汽车4S店房屋散水外沿，面积为2417.86平方米，合3.63亩；（中）东起东围墙中心线，南至代征道路道牙线，西为南**之源公司与风行汽车之间绿化带中心线南延线，北接代征道路道牙线，面积为377.96平方米，合0.56亩；（南）东起东围墙中心线向南延线，南至原312国道道路中心线，西为南**之源公司与风行汽车之间绿化带中心线南延线，北接代征道路道牙线，面积为757.88平方米，合1.14亩。第2块土地范围：南**之源公司与奇瑞汽车之间绿化带中心线以及南**之源公司房屋散水外沿、后院硬化土地与未硬化地面交界线，南至原312国道道路中心线，西为西围墙中心线，北接北围墙中心线。第2块土地分三小块，（北）东起南**之源公司与奇瑞汽车之间绿化带中心线以及南**之源公司房屋散水外沿、后院硬化土地与未硬化地面交界线，南至代征道路北线，西为西围墙中心线，北接北围墙中心线，面积为7343.73平方米，合11.03亩；（中）东起南**之源公司与奇瑞汽车之间绿化带中心线南延线，南至代征道路道牙线，西为以及南**之源公司房屋散水外沿、后院硬化土地与未硬化地面交界线，南至代征道路北线，西为围墙中心线南延线，北接代征道路北线，面积为493，33平方米，合0.74亩；（南）东起南**之源公司与奇瑞汽车之间绿化带中心线南延线，南至原312国道中心线，西为西围墙中心线南延线，北接代征道路道牙线，面积为954.29平方米，合1.43亩。被告南**公司及第三人南**公司对报告书不予认可，认为第1块土地中的、部分是道路和代征道路，中有0.89亩、中有0.15亩是原告南**之源公司与南**公司的公共通道，不应当计入租赁范围。代征道路边线以北约7米范围是国家通信光缆，不允许进行任何建设，该部分不应计入。第2块土地中的是代征道路，是道路部分，不能计入租赁范围。机井部分是双方共用的，也不当计入租赁范围，原告认为，原告的房屋坐北朝南，出路向南，对中有0.89亩、中有0.15亩是公共通道不予认可，该部分应当计入土地租赁范围。

以上案件查明的事实，有租赁合同、国有土地使用证、解除合同通知书、全球邮政特快专递、顺丰速递、南阳**管理局企业档案、报告书、照片等证据予以证实。上述证据在开庭时双方已进行了质证，并记录在卷。

本院认为

本院认为，原、被告双方签订的租赁合同是在双方自愿协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，为有效合同。双方应当按照诚实信用原则认真履行合同确定的义务，同时依约享有合同赋予的权利。本案中，被告**公司在履行租赁合同过程中，违反合同第三条的规定，未征得出租人的同意，将合同项下部分土地擅自转租给第三人南**公司使用。原告得知情况后，向被告**公司发出《解除合同通知书》，被告于2013年9月25日收到。被告如有异议应在3个月内，请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，但被告没有在3个月内行使其权利，已过法律规定的期间，本院确认原、被告双方于2009年12月28日所签订的《租赁合同》已经解除。现原告南**之源公司请求被告**公司迁出、腾离并交付所使用原告土地的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对被告**公司实际租赁原告南**之源公司具体多少土地，本院认为，河南宏**绘有限公司实地查勘时在本院工作人员参加下，当事人实地进行了指界并在实地查勘表上签字，对河南宏**绘有限公司出具的土地面积测绘报告书，本院予以确认。土地面积为2417.86＋377.96＋757.88＋7343.73＋493.33＋954.29＝12345.05平方米，合18.53亩。第1、2块土地中的虽然是通信光缆部分，是被告**公司及第三人南**公司的门前部分，没有进行建设，但该部分仍由被告**公司及第三人南**公司使用，该部分应当计入土地的租赁范围，是道路部分，不应计入土地租赁范围，应为1.14＋1.43＝2.57亩。第1块土地中中有0.89亩土地、中有0.15亩土地，计1.04亩，是原告南**之源公司与第三人南**公司之间的共同通道，不应计入土地租赁面积范围，以上不应当计入土地租赁范围为3.61亩。对于土地中的机井部分，是双方在签订合同前原告所建，在签订合同时，双方对此并未进行约定，被告**公司未明确表示租赁土地中的机井部分所占土地应当扣除，签订合同后，双方经过协商共同使用，应视为被告**公司予以默认。扣除被告**公司租赁的土地10亩及不应当计入土地租赁范围3.61亩，被告**公司实际从签订合同之日起，超占原告南**之源公司土地18.53－13.61＝4.92亩。对原告南**之源公司请求被告从2009年12月28日起至2013年12月28日止支付超占土地租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因原、被告双方在租赁合同中明确约定，合同约定在租赁期限内，前五年租金每年为180000元。按照合同约定，每亩土地每年的租赁费为18000元，被告南阳瑞**从2009年12月28日起至2013年12月28日止，超占原告南**之源公司土地四年，计4.92亩，应支付土地租赁费为4.92×18000×4＝354240元。从南阳市工商行政管理局企业档案中，可以证实被告**公司与第三人南**公司之间是土地转租关系，并不是合作经营关系，被告**公司提供的合作经营协议及补充协议不能证明双方是合作关系，被告**公司亦未向本院提供其它证据证实双方是合作关系，对被告被告**公司及第三人南**公司的辩称理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十六条、九十七条、第二百二十四条、最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效后三十日内，被告南阳市**有限公司、第三人南阳市**务有限公司拆除租赁原告南阳市龙之源生**限公司的土地范围内所建建筑物，并将土地交付原告南阳市龙之源生物工程有限责任公司。

二、判决生效后三十日内南阳市**有限公司支付超占原告南阳市龙之源生物工程有限责任公司土地租赁费354240元。

三、驳回原告南阳市龙之源生**限公司其它诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15750元，由原告南阳市龙之源生物工程有限责任公司承担9136.4元，被告南阳市**有限公司承担6613.6元，测量费5000元，由被告南阳市**有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年九月十五日