洛阳市**有限公司诉张*、张**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告洛**理有限公司诉张*、张**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洛**理有限公司代理人付景新与被告张**及其与张*的共同委托代理人许**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2009年6月9日，原告与洛龙区金盾小**开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，并于同年6月22日与被告签订了《前期物业管理服务协议》，根据此二份合同约定，物业服务费标准为每平方米0.7元／月，业主应在每月10日前缴纳物业服务费，逾期按每天3‰承担违约金。被告自2010年8月至2014年7月无正当理由拒交物业管理费、垃圾处理费共计48个月，拒交2011年至2013年暖气过热费，故要求二被告支付物业管理服务费4810元及其违约金10764.50元，暖气过热费1659元，并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告辩称：被告在2007年7月27日一次性付款购买了洛阳锐**有限公司房屋一套，按照原告的通知于2009年6月22日到原告单位办理入住手续，按照原告要求缴纳了物业费、垃圾费、装修垃圾清运费、押金等共计2444元。原告要求先签署物业服务协议、入住通知书，否则，不给钥匙。被告方提出若房屋出现质量问题该如何处理，原告工作人员答复，前期物业协议可先不签署生效日期，等验收合格后再签署。如此，被告方拿到钥匙进到房屋后，发现房屋质量出现严重瑕疵，当时就进行了现场拍照，且与原告工作人员交涉，原告让被告方填写了一张维修表格，并留下了一把房门钥匙，承诺对房屋出现的问题进行维修，修好后通知被告，这一等就是五年，期间也曾经多次与原告交涉，原告总是以各种理由推脱。故，原告的诉讼要求没有依据，对于原告与开发商共同造成被告方多年不能入住的损失，被告将以法律武器维护自己的权益。

原告所举证情况为：1.业主家庭情况登记表，证明交房时间为2009年6月22日和业主为张*、张**；2.《前期物业服务协议书》，证明建立物业管理服务关系为2009年6月22日，收费标准、缴费时间、逾期违约金，收取代收暖气过热费、垃圾处理费；3.物业、垃圾费收据存根，证明被告在接收并验房之后向原告缴纳了2009年8月1日至2010年7月31日期间的物业管理服务费、生活垃圾处理费。

被告综合质证意见为：原告的证据均属物业合同没有生效的情况下产生的，不予认可。

被告方提交证据为：1.收据3张，证明缴费情况；2.照片14张证明验收房屋时，存在严重质量问题；3.业主家庭情况登记表，证明原告当天拿走被告房屋钥匙一把；4.前期物业管理服务协议，证明该合同没有签署时间，尚未生效；5.入住通知，证明我是按原告要求，并未违约。

原告对被告证据质证意见为：证据1的真实性无异议，与本案无关；证据2有异议，无法核实拍照的是被告的房屋，房屋若有问题应向开发商主张权利；证据3留下装修钥匙与物业费纠纷无关；证据4，是否签署时间都不影响合同的生效，只要双方签字盖章即为生效，其中还约定了缴费自2009年6月15日开始，即使没有签署时间也不影响合同的履行；证据5的真实性无异议，说明房屋经过验收，具备入住条件。

本院查明

经审理查明：洛阳市洛龙区金盾小区系洛阳锐**有限公司开发建设。该公司于2009年6月9日与原告签订了《前期物业服务合同》，将金盾小区的物业管理服务事宜交由原告负责；该公司同年6月15日通知被告在6月15日至7月14日前原告处办理入住手续。被告于当年6月22日到原告处办理入住手续，填写了业主家庭情况登记表和入住通知书、交纳了当年8月1日至2010年7月31日的物业管理费和生活垃圾处理费、装修押金、装修垃圾清运费，领取了所购买的金盾小区7-4-402号房屋的钥匙。进入房屋后发现室内水管、暖气管等处漏水以及其他房屋质量问题，即刻向原告反应了情况，原告工作人员留下了一把房屋钥匙，承诺维修后通知被告。因此，被告在与原告签订《前期物业管理服务协议》时，仅仅签署了姓名，未在“协议”签署时间，该“协议”第十八条规定：“本协议自签订之日起生效”。自当时至今，被告的房屋一直没有人予以维修完善。另查明：洛阳市**理办公室依据洛发改收费（2009）40号文件精神，于2014年9月4日做出“洛龙价收费（2014）039号”《关于洛龙**区物业服务收费标准的批复》。本案经调解无效。

本院认为

综上所述，本院认为：物业服务企业与建设单位所签订的《前期物业服务合同》对业主有约束力；物业服务企业与业主所签订的《前期物业管理服务协议》对合同双方均有约束力。原、被告之间所签订《前期物业管理服务协议》时，因为房屋质量瑕疵，被告并未在该协议上签署时间，该协议生效时间尚处于未确定状态。洛阳市“洛发改收费（2009）40号”文件规定，普通住宅前期物业服务收费标准应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管部门核准，原告并未遵照该文件规定执行。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第五条、《洛阳市发展改革委、洛阳**理局﹤关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知﹥（洛发改收费（2009）40号）》第四条的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告洛阳市**有限公司的诉讼请求。

本案诉讼费234元，由被告洛**理有限公司负担。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五内提出上诉，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月二十七日