原告济源成**限公司与被告冯小涛租赁合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告济源成**限公司（以下简称成*商贸）与被告冯小涛租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月4日立案受理，后依法将起诉状副本、举证须知、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书送达被告。2014年6月23日、9月3日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人成**及其委托代理人李**、被告冯小涛的委托代理人杨**、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告成*商贸诉称，其与被告于2011年4月1日签订了中原国际商贸城A4-108号商铺的租赁合同，约定其将108号商铺出租给被告，每年租金35000元，期限为2011年4月1日至2014年3月31日。被告按约交纳了2011、2012年的租金。2013年3月25日，其向被告讨要第三年的租金时，被告称宋**委会的人说该商铺是宋**委会的，经常扰乱其经营，等其将商铺租出去之后让新的承租人交纳租金。2013年5月20日，其再次催讨租金，被告称已将商铺出租，宋**委会的人强行将租金收走。2014年3月16日，其将（2013）济中民三终字第191号民事判决书送给商铺负责人，商铺负责人说该商铺是从别人手中转租来的，已将租金交给宋**委会。其向被告讨要租金，被告说谁用商铺让谁交。因其与被告的租赁合同于2014年3月31日期满，被告在合同履行期间未履行合同义务，给其造成了很大损失。现请求依法判令：1、被告腾出商贸城A4-108号商铺，支付2013年租金35000元并按照日租金95.89元的标准支付至腾出商铺之日；2、被告以应交租金为本金，按照月息2分的利率支付利息至款项付清之日。

被告辩称

被告冯**辩称，其在不明真相的情况下于2011年4月1日与原告签订了租赁合同，并交清了两年的租金70000元，后其将所租房屋租赁给姚**，之后的事情其没有参与。2014年，原告向其讨要租金时，其称已将房屋转租给姚**，并让姚**与原告见过面，原告当时同意其转租。后其得知宋**委会早在2009年9月已将原告的经营管理权收回，宋**委会与姚**签订有租房合同，故原告的诉讼请求不能成立。

被告冯小涛反诉称：因原告无经营管理权而与其签订了租赁合同，故该租赁合同应为无效合同，故请求依法判令：1、确认其与原告2011年4月1日签订的租赁合同为无效合同；2、原告返还其已交纳的租金70000元；3、原告按照其交纳租金的时间支付其利息15120元。

原告针对被告的反诉辩称：108号商铺的经营管理权在2017年之前由其享有，被告的反诉请求没有依据，应予驳回。

原告向本院提供的证据有：

1、2011年4月1日，原、被告签订的租赁合同一份，证明原、被告签订的租赁合同于2014年3月31日到期，被告未举证证明原告同意转租，所以根据该合同，原告有权要求被告腾出商铺。

2、录音资料一份，证明原告多次向被告讨要租金，被告以原告正在和宋**委会打官司为由推脱。

3、（2012）济*一初字第1716号民事判决书、（2013）济中民三终字第191号民事判决书各一份，证明被告所租赁A4-108号商铺的经营管理权是原告的。

4、（2010）济**二终字第238号民事判决书一份，证明该判决书认定济源**限公司（以下简称鑫鑫投资公司）在该案中就未交付的部分承担违约责任，已经交付的部分应当继续履行，故被告所租赁A4-108号商铺的经营管理权是原告的。

5、（2014）济*一初字第898号判决书一份，证明包括被告所租赁房屋在内的7间房屋的经营管理权仍归原告所有，至2017年7月26日。

被告对原告提供的证据1真实性有异议，认为不是原始合同。但认可该两份合同的内容是一致的。对证据2的完整性无异议，但认为该录音只能证明原告与被告通过话，并不显示什么时间录制的，不能证明原告的主张。对证据3的真实性无异议，但认为原、被告所争议的商铺是A4-1商铺中的一部分，在河南**人民法院（以下简称济源中院）的判决书中原告认可宋**委会已于2009年9月1日将A4-1栋楼房的经营管理权收回，故原告无权向被告主张权利。对证据4的真实性无异议，但认为该判决书已经说明原告与鑫**公司于2007年8月1日终止了租赁合同，故原告对所争议的商铺无经营管理权。对证据5的真实性无异议，但称该判决书并未生效。

被告提供的证据有：

1、原、被告在济**商局备案的租赁合同一份，证明原、被告之间的租赁关系。

2、宋**委会给成*红发的通知以及成*红的回复各一份，证明宋**委会接收经营管理权之后，通知原告办理有关手续，原告以租户未将租金付清为由未办理；

3、被告转租给姚**的合同复印件一份、姚**与宋**委会签订的合同复印件一份、李**与宋**委会签订的合同复印件一份。说明被告于2012年已和原告解除了租赁合同，李**已经直接和宋**委会签订合同。

本院认为

4、（2010）济**二终字第238号、（2012）济**一终字第176号、（2012）济*二初字第787号民事判决书各一份，（2010）济**二终字第238号判决书证明原告和鑫**公司签订的10年租赁合同早已于2007年8月11日解除，法院也作出了认定，原告丧失了经营管理权。原告在2011年4月隐瞒了事实真相与被告签订租赁合同，收取被告的租金70000元没有法律依据，原告没有合法根据取得不当利益应当返还。（2012）济**一终字第176号民事判决书在一审二审中都认定了宋**委会和鑫**公司签订的委托经营合同已解除，宋**委会实际行使了经营管理权，表明原告与鑫**公司所签订的10年合同因宋**委会与鑫**公司解除了合同，直接行使经营管理权，原告不再有经营管理权的资格。（2012）济*二初字第787号民事判决书第四页本院认为部分表明了原告和鑫**公司后来转给济源中**理有限公司（以下简称中原**理公司）的租赁合同已经解除，原告2009年9月以后已经没有资格再经营商贸城内的房屋和商铺，故原告2011年与被告签订的租赁合同无效。

5、（2012）济*一初字第1716号民事判决书一份，证明原告已经没有资格行使经营管理权。

原告质证后，对证据1、2、3的真实性均无异议，但认为其只是认可宋**委会将该商铺收回的事实，但其与鑫鑫投资公司的合同继续履行，108号商铺使用权归原告，被告无资格和姚**签订合同，被告在租期期满之后应向原告交回房屋，无权将房转租。对证据4、5的真实性无异议，但认为被告的理解系断章取义，其不予认可。

经庭审举证、质证，本院认为：被告对原告提供的证据1真实性虽有异议，但认可该合同的内容，故本院对该证据中所载明的合同内容予以认定。证据2、3、4，被告对真实性均无异议，本院予以认定。证据5，系未生效判决，本院不予认定。被告提供的证据，原告对真实性均无异议，本院予以认定。

根据原、被告的诉辩意见及有效证据，本院确认案件事实如下：中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺的产权归宋**委会所有。2006年，宋**委会与鑫**公司签订了中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋商铺租赁合同。后经宋**委会与中原**理公司、鑫**公司三方协商，对2006年的租赁合同进行了变更，并签订了《房屋委托管理合同》，约定宋**委会将其在中原国际商贸城A4-1、A4-2、A4-3三幢房屋的使用权委托给鑫**公司经营管理，由鑫**公司自用或交给中原**理公司经营使用。鑫**公司于2007年3月13日与原告签订租赁合同，将商铺转租给原告，原告享有商铺的使用权，同时可按照中原国际商贸城的规划转租或提供他人使用，租赁期限为10年，自2007年7月27日至2017年7月26日。协议签订后，在履行过程中，鑫**公司与原告发生争执，仅交付原告包括被告正在使用的商铺在内的7间商铺。原告于2008年3月5日将鑫**公司诉至本院，要求鑫**公司继续履行合同，交付合同约定的房屋，支付迟延交付期间的违约金，退还押金、改造费。本院于2008年10月9日作出（2008）济*二初字第158号民事判决，鑫**公司不服，提起上诉。济**院于2009年5月6日作出（2009）济**三终字第50号民事裁定，将该案发回重审。原告在本院重审过程中变更诉讼请求为要求鑫**公司继续履行合同，交付合同约定的房屋，支付迟延交付期间的违约金。2010年6月8日，本院作出（2009）济*二初字第400号民事判决，原告不服，提起上诉。济**院于2011年4月7日作出（2010）济**二终字第238号民事判决书，判决鑫**公司支付原告违约金106000元，驳回原告要求鑫**公司继续履行合同的诉讼请求。

2009年9月3日，宋**委会向中原**理公司发出通知，要求中原**理公司于十日内交清租金，否则将解除委托合同收回房屋。同年9月18日，中原**理公司作出回复，同意解除合同，并将与各商户签订的房屋租赁合同一并转交给宋**委会，同时商户所欠的A4-1、A4-2、A4-3房屋租赁费由宋**委会收取，如收取的租金不够，由中原**理公司偿还。后鑫**公司与宋**委会解除租赁合同，宋**委会将除成**公司使用的7间商铺之外的A4-1、A4-2、A4-3栋商铺全部收回，其余商铺现均由宋**委会统一对外招租并收取租金。2012年12月12日，宋**委会将中原**理公司诉至本院，要求中原商贸城返还已收取的租金及保证金348000元，本院于2014年5月14日作出（2012）济*二初字第787号民事判决，确定中原**理公司支付该款。

2009年12月25日，宋**委会向原告发出通知，告知原告已收回商贸城A4-1、A4-2、A4-3栋楼的经营管理权，原告所经营的各商户管理权也应一并转交被告，限原告于2009年12月28日前与宋**委会联系合同转签的事宜。后原告与宋**委会多次因租金问题发生纠纷，截止2012年6月25日，原告共向宋**委会交纳租金130400元。原告起诉要求宋**委会退回多收取的租金，本院（2012）济*一初字第1716号民事判决书认为，成*商贸与鑫**公司关于包括被告所租赁的商铺在内的7间商铺的租赁合同应为有效合同，宋**委会作为产权人虽收回A4-1、A4-2、A4-3栋商铺（包括原告经营的7间商铺）的经营管理权，但并不必然导致原告与鑫**公司已履行合同的无效，判决宋**委会返还原告多收取的租金。宋**委会不服上诉，济**院于2014年1月9日作出（2013）济中民三终字第191号民事判决书，判决维持原判。

2011年4月1日，原、被告签订了中原国际商贸城A4-108号商铺的租赁合同，约定原告将108号商铺出租给被告，每年租金35000元，期限为2011年4月1日至2014年3月31日。被告按约交纳了2011、2012年的租金共计70000元。2012年5月18日，被告的妻子杨**与案外人姚**签订合同，约定杨**将中原国际商贸城A4-108商铺转让给姚**经营，杨**负责将房屋转租给姚**，由姚**与原出租方签订租赁合同。后原告向被告讨要第三年的租金，被告以已经原告同意将房转租为由未交纳。2013年4月1日，姚**就该商铺与宋**委会签订房屋租赁管理合同，期限一年。2014年4月1日，宋**委会就该商铺与案外人李**签订房屋租赁合同，期限亦为一年。

本院认为，原告从鑫**公司手中取得了包括被告使用的商铺在内的7间商铺从2007年7月27日至2017年7月26日的使用权，包括转租或提供他人使用的权利的经营管理权，该使用权已经本院（2012）济*一初字第1716号民事判决书及济**院（2013）济中民三终字第191号民事判决书予以确认，即该两审判决均认定原告与鑫**公司关于包括被告所租赁的商铺在内的7间商铺的租赁合同应为有效合同，原告也按合同约定在宋**委会从鑫**公司手中收回所有权后向宋**委会交纳了租金，本案所涉争的商铺的使用期间在原告拥有使用权的期限内，故被告辩称原告无权将所争议商铺出租的辩称理由不能成立，被告亦不能以转租人已另行与宋**委会签订租赁合同来对抗原、被告之间的租赁合同关系，故对被告以此为由反诉要求确认原、被告之间的租赁合同无效以及要求原告返还已付租金70000元并支付利息15120元的诉讼请求，本院不予支持。原告以其享有使用权的商铺与被告签订了租赁合同，双方之间关于中**商贸城A4-108号楼商铺已形成租赁合同关系，原告按约向被告提供了商铺，被告应如约交纳租金，履行合同义务。被告仅交纳了2013年3月31日之前的租金70000元，现原告要求被告支付2013年4月1日至2014年3月31日的租金35000元，理由正当，应予支持。被告辩称其经原告同意将商铺转租，对此原告不予认可，而被告未举证证明其的转租行为已经原告同意或认可，且即使已经原告同意，根据相关法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，故被告是否将商铺转租，不影响其与原告之间租赁合同的效力，本院对被告该辩称理由不予采纳。原告要求被告腾出商铺并按照年租金35000元的标准支付2014年4月1日至商铺腾出之日的租金，根据本案的实际情况，原、被告之间的租赁合同已于2014年3月31日期满，双方未续签租赁合同，被告亦未继续使用该商铺，且宋**委会与案外人李**就该商铺于2014年4月1日签订了租赁合同，故原告该诉讼请求，无事实依据，且原告要求被告腾出商铺实际上不能履行，故本院不予支持。关于原告主张的利息损失，由于原、被告在合同中并未约定，故原告的该项主张没有依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告冯**于本判决生效后十日内支付原告济源成**限公司租金35000元；

二、驳回原告济源成**限公司的其他诉讼请求；

三、驳回被告冯小涛的反诉请求。

如未按照本判决第一项指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费825元，原告负担150元，被告负担675元，被告负担部分暂由原告垫付，待执行中一并结算。反诉费935元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年九月二十六日