河南宝**限公司与南阳市**有限公司、冯**金融借款合同纠纷执行裁定书

案件描述

本院在执行河南宝**限公司（下简称宝**司）申请执行南阳市**有限公司（下简称淯**司）、冯**、闫**、吴**、田**借款合同纠纷一案中，杨*以案外人的身份向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。

请求情况

案外人杨**，其于2011年6月22日与淯**司签订一份淯龙苑商品房预约登记书，约定淯**司将位于南阳市卧龙区人民路126号淯龙苑1号楼7单元6楼707号房产售与案外人杨*。案外人杨*分批将购房款192074元全部付清，有淯**司出具了收款收据和淯龙苑商住小区选房卡号，于2010年6月29日将该房产交付给案外人杨*，现案外人杨*已将该房屋装修完毕并使用。综上，本院对该房产的查封侵犯了案外人杨*的所有权，请求依法撤销本院2015年11月4日作出的（2013）郑*一字411号通知，并对预售证为2014010号项下1号楼7单元707号房产予以解封。

本院查明

经审理查明，宝**司与淯**司、冯**、闫**、吴**借款合同纠纷一案，本院于2013年6月28日作出（2013）郑民四初字第12号民事调解书，该调解书生效后，四被执行人未履行调解书确定的义务，宝**司向本院申请强制执行，本院立案执行，执行案号为（2013）郑*一字第411号。在执行过程中，本院于2014年11月21日作出（2013）郑**字第411号民事裁定书，查封了登记在被执行人淯**司名下的位于南阳市卧龙区人民路126号，预售证号为2014010号项下1号楼7单元607、707、807、907、1107、1207、1307、1407、1507、1707、1807、2207共计12套房产。

另查明，案外人杨**他人转让取得了淯**司开发的淯龙苑商住小区的购房资格，并于2011年6月22日与被执行人淯**司签订了《淯龙苑楼宇认购协议书》及《淯阳.淯龙苑商品房买卖协议书》，约定其以192047元的价格认购淯龙苑1B号楼6层C中西南户的房屋一套。案外人杨*实际付款201512元（含转让费），目前该房屋已经实际交付案外人杨*用于居住，且其名下没有其他用于居住的房屋。

再查明，案外人杨**认购房产系本院查封房屋中的1号楼7单元707号。

本院认为

本院认为，依照《最**法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

虽然案外人杨*在本院查封之前就与开发商淯**司签订了商品房买卖协议，也支付了全部购房款，该房屋也是其用于居住的唯一住房，但对该协议的合法性、真实性、有效性在执行阶段无权进行实体审查，故案外人杨*的异议理由未满足上述法律条文所规定的三个要件，对其异议请求，本院不予支持。案外人杨*之主张实质上是对本案执行标的物主张实体权利，依法应当通过民事诉讼程序予以确认。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回案外人杨*的异议请求。

本裁定送达后立即生效。

案外人、当事人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

裁判日期

二〇一六年五月五日