张**与南阳**有限公司丹凤分公司,南阳市伟**丹凤分公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**与被上诉人南**丹凤分公司（以下简称伟**公司），南阳市伟**丹凤分公司（以下简称伟**公司）商品房销售合同纠纷一案，丹**民法院作出（2015）丹民初字第00096号民事判决后，上诉人对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。现已审理终结。

一审法院查明

原审认定，原告张**于2012年6月24日向被告**公司交纳了100000元购房款，定购了被告**公司在丹凤开发的商品房。2012年12月25日原告向伟*置业公司交纳了地温配套费19600元及购房款共计35312元后，双方于当日签订《商品房买卖合同》，张**购买了被告开发的位于丹凤县江滨北路东段江岸龙居第1幢1单元5层02号房屋，建筑面积98平方米，房屋总价款275712元。《商品房买卖合同》中约定了包括项目依据、商品房销售依据、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接等24项合同内容以及合同附件（一）房屋平面图，（二）公共部位与房屋分摊建筑面积构成说明，（三）装饰、设备标准，（四）合同补充协议。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按不退房处理的，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金。”合同附件四第八条约定：“维修基金的收取按照《陕西省城市居住区物业管理条例》规定的标准收取”。合同附件四第九条约定：“契税、有线电视初装费的收取依照国家相关政策法规执行”。合同附件四第十条约定：“有线电视、电话、宽带网使用时买受人自行到相关单位办理开通手续、费用自理。”在购买房屋之前，原告与伟*置业公司就所购房屋以价格试算单的形式进行了试算，试算单第三项“代收费用”部分载明：“（一）签约时随房款同期缴纳费用包括地暖中央空调初装费200元／㎡总计19600元／套；（二）后期缴纳费用包括契税、维修基金、燃气初装费”。合同签订时，原告与伟*置业公司还以“伟*置业购房付款明细（财务部存根）”表的方式，对所购房屋的建筑面积、原总价、成交价、应缴房款（首付款）、付款方式、贷款额、地温空调费、应缴费用合计（应缴房款＋配套费用）、实际交款记录等再次进行了确认，其中地温空调费栏内载明19600元，原告张**及南阳市伟*置业有限公司丹凤分公司的工作人员分别在该明细表上签名。2013年7月14日原告交清了剩余的房价款，伟*置业公司于2014年5月25日向原告交付了房屋。交房当日原告分别向伟*置业公司、伟*物业公司交纳天然气工料安装费2400元，水电、网线、有线电视材料安装费2000元。丹凤**管理所于2015年8月31日出示证明，证明2014年2月份左右，南阳市伟*置业有限公司丹凤分公司到房管所咨询办理房屋所有权证的事项，房管所的工作人员对其讲明了办理房产证需要提供的相关要件，告知其需要补充竣工验收报告、房屋测绘报告、业主各个资料及完税资料，并让其将上述材料备齐后一并提交，由于上述资料至今未提供，故对江岸**产权证至今未办理。另查明，被告**公司2012年8月16日以伟置丹字（2012）10号文件即关于“江岸龙居”商品房明码标价的报告，向丹**物价检查所申请备案，内容有商品住宅房销售明码标价牌、商品房销售价格备案表、销售价格表。其中明确了房屋价格均不包含200元／㎡地温中央空调配套费。

一审法院认为

原审认为，原告张**与被告伟*置业公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件与价格试算单、伟*置业购房付款明细（财务部存根）表均构成商品房买卖合同的内容，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方应当依照合同约定享有权利并履行合同义务。在商品房买卖合同签订前，原告张**对房屋价款、配套费、户型、位置、面积、楼层价格等做了必要的了解，在有意向购买后即与被告做了价格试算，“价格试算单”明确载明了地温中央空调初装费19600元和按揭手续费在签约时随房款同期缴纳，契税、维修基金、燃气初装费代收或购房人自行缴纳。在签订合同时，双方又以合同附件和补充合同的形式，对契税、有线电视初装费等相关代收费用进行了约定，即地温配套设施费、水电、有线电视和网络初装费及天然气工料安装费独立于房价款之外另行收取或者代收，且原告在商品房买卖合同签订时对其所交纳的相关费用明细进行了签字确认，双方亦按约定实际履行完毕。上述事实足以说明原告对该部分费用不包含在房价款之内是知道并且同意认可的。同时在丹凤县物价部门明码标价的报告中，也明确了购房价款中不包括地暖设施配套费。现张**以陕西省《商品房销售明码标价规定实施细则》、《陕西省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》等规定为依据，认为被告在房价款之外另行收取这些费用违法，原审认为，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全**大及其常委会制定的法律和**务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案中，原、被告签订的商品房买卖合同及合同的相关附件、补充协议中对相关费用的收取，并未违反法律法规的强制性规定，且双方已按照协议实际履行，因此，双方当事人在商品房买卖过程中对相关费用的收取所达成的协议，应为有效约定。故张**要求第一、二被告退还天然气初装费，地暖中央空调初装费及利息，返还水电、有线电视和网络初装费，没有法律依据，不予支持。对于原告要求第一被告支付逾期办理房产证违约金4135元的诉请，《商品房买卖合同》第十五条约定：“被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按不退房处理的，出卖人按已付房价款的1.5%向买受人支付违约金”。本案中被告于2014年5月25日向原告交付房屋，但至今未按照合同约定将办理房产证书所需的资料报送产权登记机关备案，使原告不能在规定的期限内取得房产证，被告伟*置业公司已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。因此，原告要求第一被告支付逾期办理房产证的违约金4135元的诉讼请求有合同和法律依据，应予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：一、被告南阳市伟*置业有限公司丹凤分公司在本判决生效后三十日内向原告张**支付逾期办理房屋产权证的违约金4135元。二、驳回原告张**对被告南阳市伟*置业有限公司丹凤分公司、对被告南阳市伟*物业管理有限公司丹凤分公司的其他诉讼请求。案件受理费568元，减半收取284元，由被告南阳市伟*置业有限公司丹凤分公司负担40元，原告张**负担244元。

上诉人诉称

张**上诉称，原审认定事实错误，《价格试算单》载明“不作为成交依据”，原审仍将其作为成交依据；伟置丹字10号文件与本案无关，原审却认定其为本案直接证据；原审混淆事实多处，如混淆有线电视等预留端口费用与开通、使用费用的概念。原审适用法律错误，请求权在合同有效的前提下依然可以主张，对相关费用的判决公然违背陕西省政府、商洛市政府的有关规定；原审适用简易程序违反法定程序。故请求撤销原审判决第二项，改判被上诉人返还上诉人地暖配套费，水电、网络、有线电视初装费，天然气初装费合计24000元，判令被上诉人伟城置业向上诉人支付地暖配套费利息。

被上诉人辩称

南阳市伟**凤分公司答辩称，《价格试算单》仅表明单价不作为成交依据，其他约定是合同依据；《价格试算单》、《伟城置业购房付款明细》均来源于商品房交易过程中，其合法性关联性应当予以确认；伟置丹字10号文件与本案密切关联，原审认定事实正确，适用法律正确，请求维持原判。

南阳市伟**丹凤分公司答辩称，伟城物业与上诉人无商品房销售关系，代收2000元是受伟城置业委托且已上交伟城置业，不应返还。故请求维持原判。

本院查明

二审查明的事实与一审一致。

本院认为

本院认为，上诉人与被上**业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案的争议焦点是被上**业公司收取上诉人的地暖配套费，水电、网络、有线电视初装费、天然气初装费是否有合同依据与法律依据。《商品房买卖合同》附件三约定，供暖采用地温中央空调，供电、供水、天然气、网络、电视均预留接口、端口，但未明确约定地暖配套费，水电、网络、有线电视初装费、天然气初装费是否包含在房屋单价之中。《商品房买卖合同》附件四约定“有线电视、电话、宽带网使用时买受人自行到相关单位办理开通手续、费用自理”；且上诉人认可签订购房合同之前被上诉人工作人员曾出示价格试算单，价格试算单第三项“代收费用”部分载明：“（一）签约时随房款同期缴纳费用包括地暖中央空调初装费；（二）后期缴纳费用包括契税、维修基金、燃气初装费”。上诉人与被上**业公司还以“伟城置业购房付款明细（财务部存根）”表的方式对地温空调费、应缴费用合计（应缴房款＋配套费用）等进行了确认，加之上诉人在缴纳上述费用时未提出异议，应认定上诉人与被上诉人均认可地暖配套费，水电、网络、有线电视初装费、天然气初装费不包含在房屋单价之中，被上**业公司收取上述费用符合约定。依据《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条之规定，陕西省《商品房销售明码标价规定实施细则》、《陕西省人民政府办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》等规定不能作为本案的法律依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费465元，由上诉人张**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十一日