王*与河南利**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告王*与被告河南利**有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王*及其委托代理人赵**到庭参加诉讼，被告经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称，2012年6月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的某三期小区，27幢1单元17层1708号房出售给原告，并约定被告在2014年6月30日前交房。合同签订后，原告履行了合同约定的支付购房款的义务，但被告至今仍未向原告交付房屋，已经逾期，经业主多次维权和政府协调，被告和业主代表又达成补充协议书，约定被告按原告购房总房价的日万分之二向原告支付逾期交房违约金，并承诺于2015年4月1日向原告交付使用，如不能在上述日期交付，违约金提高到万分之五。现被告仍未按补充协议的约定履行交房义务，并且被告所承诺的（合同第十四条）与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑也未按约定达到使用条件，经原告多次和被告协商未果，故酿纠纷。综上，合法的民事行为受法律保护，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，原告已按约履行合同义务，被告也应按约履行交房义务，因被告违约造成纠纷，被告除应该继续履行合同义务外还应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令被告履行与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：12001028221）义务，向原告交付房屋；判令被告支付逾期交房违约金至交付房屋之日止（暂计违约金计算至2015年7月1日止）35662元；判令被告支付关于基础设施、公共配套建筑未按约达到使用条件的违约金至达到使用条件之日止（暂计违约金计算至2015年7月1日止）15284元；本案诉讼费由被告承担。

原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：

证据1：《商品房买卖合同》一份，证明原、被告之间存在合同法律关系，被告应按照合同的约定履行合同义务；

证据2：房屋首付款和按揭款发票各一份，证明原告按约定向被告支付房屋购房款，原告已经履行了合同义务；

证据3：契税及维修基金缴纳票据各一份，证明原告购买房屋完税的凭证，并缴纳了购房需要缴纳的其他费用；

证据4：原告方业主代表与被告签订的《协议书》及银行流水信息各一份，证明被告承诺2014年4月1日后房屋如果未按照约定交付，按照已付购房款的每日万分之二支付违约金，2015年4月1日以后按照已付购房款的每日万分之五支付违约金，直至交付房屋之日止，同时被告在2015年1月1日前对原告也按照此协议履行了。

被告辩称

被告提交答辩状称：第一，根据双方签署的《商品房买卖合同》约定，逾期交房的，被告应按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，因此，被告由于逾期交房所需承担的违约责任应为按照已支付的购房款每日万分之一。且在原、被告签署《商品房买卖合同》后，双方并没有在公平、平等、自愿的原则下签署任何新的协议和文件对逾期交楼的违约责任进行调整。因此，对于原告主张的超过每日万分之一标准的部分，不应予以支持。同时，原告在起诉前已收取被告支付的违约金20832元，其已收取的违约金应予以扣除；第二，对于原告主张的被告支付违反关于基础设施、公共配套建筑正常运行的违约金计算至实际符合条件之日止的诉请，该项主张没有事实和法律依据，应当予以驳回；第三，对于原告的第二项诉请，被告将按照合同约定的标准履行交付义务；第四，对于原告的第三项诉请，请求法院依法判决各自需要承担的诉讼费用。综上所述，被告对于因逾期交房所应承担的违约责任，应依据合同的约定和法律的规定依法依约进行赔偿，对于原告主张的超出部分不应承担赔偿责任请求法院依法驳回其不合理的诉讼请求。

被告未向法庭提交证据。

本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：

2012年6月28日，原告王*与被告河南利**有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的某小区27幢1单元17层1708号商品房一套。房屋建筑面积88.34平方米，房屋总价款为566082元，其中，首付共计216082元，余款350000元的付款方式为商业贷款；交付期限为被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，原告有权解除合同，……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行承诺包括供水设施、供配电设施、电话等弱电设施于2014年6月30日前达到使用条件，燃气供应设施于2014年11月30日前达到使用条件，供暖设施于2014年11月15日前达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，被告在3个月内免于承担违约责任，逾期则按逾期交房的违约责任执行。

2014年上半年因被告未按约定的日期交房，在市政府有关部门协调下，甲方即被告河南利**有限公司与乙方即*小区三期全体业主（含业主代表）协商交房事宜，签订《协议书》，约定：1、某小区三期项目于2014年4月15日正常开工并不间断施工；2、2014年4月1日后，按照双方签署的《商品房买卖合同》约定交楼时间达到违约金条件的业主，延期交付违约金提高为万分之二；3、甲方根据工程进度预计29号楼于2015年1月31日交付使用，28号楼于2015年3月1日交付使用，26号、27号楼于2015年4月1日交付使用，如不能在上述日期交付，违约金提高到万分之五。被告已依照每日按已付购房款的万分之二向原告支付自2014年7月1日至2014年12月31日的违约金共计20832元（566082元×0.0002×184天u003d20832元），其后违约金未支付。

本院查明

另查明，涉案房屋主体已完工，正在内部装修，未通水、电等，尚未达到合同约定的交房条件。

本院认为

本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按诚实信用原则全面履行各自的义务，在协议履行过程中，经相关部门协调，被告与包括原告在内的业主推选的业主代表签订了补充《协议书》，被告称其未与原告在公平、平等、自愿的原则下签署新协议，没有提供相应证据，且被告已按照该协议履行支付违约金的义务至2014年12月31日，故被告该项辩解理由，本院不予采信，该份《协议书》不违反法律规定，合法有效，原、被告签订的两份协议所约定的事项对当事人均具有约束力，故原告要求被告按照约定交付房屋的诉讼请求，事实清楚、证据充分，本院予以支持；原告要求被告支付逾期交房违约金至交付房屋之日止，符合双方的约定，于法有据，经计算，被告应按照协议向原告支付自2015年1月1日至2015年7月1日的违约金36229元（2015年1月1日至2015年3月31日的违约金为566082元×0.0002×90天u003d10189元，2015年4月1日至2015年7月1日的违约金566082元×0.0005×92天u003d26040元），原告要求被告支付自2015年1月1日至2015年7月1日的违约金35662元的诉讼请求，本院予以支持；因原告已向被告主张逾期交房的违约金，故原告要求被告支付关于基础设施、公共配套建筑未按约达到使用条件的违约金的诉讼请求，不具有合理性，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告河南利**有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王*计算至2015年7月1日的逾期交房违约金35662元；自本判决生效之日起五十日内按照有关法律规定及合同约定的标准向原告王*交付房屋，并自2015年7月2日起以566082元为基数按照日万分之五支付违约金至本判决履行期间内的被告交房之日；

二、如果被告河南利**有限公司未按本判决指定的期间履行上述交付房屋的义务，则自本判决履行期满的次日在支付上述第一项违约金的基础上继续以566082元为基数按照日万分之五支付原告违约金至被告实际交房之日；

三、驳回原告王*其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1074元，由原告负担322元，被告负担752元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向郑州**民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。

裁判日期

二〇一五年十二月七日