上诉人赵**与被上诉人胡**合同纠纷案二审民事判决书

审理经过

上诉人赵**与被上诉人胡**合同纠纷一案，胡**于2013年3月27日向郑州**民法院提起诉讼，请求判令：被告赵**返还原告借款31万元，支付违约金62000元。郑州**民法院于2015年4月30日作出（2013）金民二初字第2118号民事判决。赵**不服该判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月22日受理后依法组成合议庭并于2015年8月31日公开开庭对本案进行了审理。上诉人赵**及其委托代理人马*到庭参加诉讼，被上诉人赵**经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案进行缺席审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：原、被告于2013年1月26日签订“房屋联营协议一份”，约定被告将承租的位于郑州市黄河**业有限公司住宅楼南楼1楼附5号房屋，与原告联营使用，原告与被告联营期至被告与房屋所有权人所签订的期限，合同到期后，被告协助原告办理下一期与房屋所有权人的租赁合同，所需费用由原告承担，租赁期限由房屋所有权人确定，被告协助原告与房屋所有权人签订下一期的房屋租赁合同时被告配合，如因原告原因造成无法与房屋所有权人签订下一期租赁合同，则被告不负任何责任。双方还约定，协助签订之日原告支付被告房屋内部装修款30万元，钱款支付完毕后2日内，被告将房屋内部腾空，由原告自行装修用于双方联营。2013年6月以后的房租数额、交付时间与交付方式由房屋所有权人确定，原告于合同签订之日向被告交付押金1万元，联营期限届满，如没有发生任何问题，被告如数退还押金，如原告在联营期限内不再承租该房屋，或因其他原因造成房屋损坏或房屋所有权人要求整改的则被告不退还押金。合同还约定，原告必须确保联营期内能够按照房屋所有权人的合同约定正常合法使用该房屋，如因国家政府等行政原因造成的损失，由被告协助原告与房屋所有权人协商，被告不承担任何责任……在被告与房屋所有权人所签订的租赁期限内，如造成原告无法正常经营，被告退还原告支付的房屋内部装修款30万元，合同还对其它相关事项进行了约定。2013年1月27日，原告向被告交付了房屋装修押金1万元，并支付房屋室内装修转让费用30万元，被告遂将房屋交付给原告，原告将房屋的原装修拆除后，准备装修开饭店时，未能进行装修改造的施工，原告向被告追要所交款项，被告拒绝退还，原告诉至本院成诉。另查明，被告赵**与房屋所有权人河南**有限公司的租赁合同于2013年6月9日到期，郑州市金水区经八路办事处省体育局社区居民委员会证明本案涉案房屋已进入动员搬迁阶段。本院向涉案房产所有权人河南**有限公司经理蔡新年调查，其称不知道原、被告双方转租的事，并表示不同意转租开饭店。在诉讼中，2013年4月25日原、被告双方自愿解除合同，被告收回房屋。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告签订的联营协议系已经双方协议解除，我国合同法规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋因面临拆迁，原告无法继续经营，现双方合同解除，根据合同约定：“在被告与房屋所有权人所签订的租赁期限内，如造成原告无法正常经营，被告退还原告支付的房屋内部装修款30万元”，因此被告应返还装修款30万元；原告也应对房屋的装修恢复原状，但原告已将房屋原装修拆除，无法恢复原状，原告应按双方认可的装修价值（30万元）向被告赔偿损失。就本案查明的事实，涉案房屋即将拆除，房屋所有权人已向住户进行了公示，被告在此经营多年，熟悉环境，对所租房屋即将拆迁改造的事实应知晓，并有义务在签订联营协议时将该事实告知原告，但被告未告知原告，造成原告将房屋内装修拆除后面临拆迁，不能经营，被告应对合同不能履行的后果承担部分责任，原告作为合同一方当事人，在签署合同前也应尽到谨慎义务，应对房屋所有权、使用权问题进行询问了解，继而再与被告签订合同，但原告也未充分进行走访了解，原告也应对合同不能履行的后果承担部分责任。所以，不能恢复的装修损失（30万元），本院认为原、被告各负担一半为宜，即15万元。综上，合同解除，被告本应向原告返回30万元装修转让费，原、被告对不能恢复的装修损失，原告应承担15万元，折算后，被告再向原告支付15万元即可。关于原告主张返还定金1万元的诉讼请求，因双方合同解除，被告应返还原告所交的押金1万元。关于原告的其它诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵**于本判决生效后十日内返还原告胡**16万元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6880元，由被告负担2959元，原告负担3921元。此款原告已预交，不再退还，由被告在履行本判决规定的付款义务时一并给付给原告。

上诉人诉称

宣判后，上诉人赵**不服，向本院提起上诉称：一、双方之间签订的协议合法有效。双方在2013年1月26日签订的房屋联营协议，是经过双方充分协商，自愿签订，协议内容、形式合法，为合法有效合同。二、上诉人已经依法依约履行合同，被上诉人违反协议约定。三、上诉人在签订协议时具有房屋的合法使用权并知会了房屋产权人河南**有限公司。四、被上诉人的餐馆不能正常经营是其经营过程中的商业风险，应当由被上诉人自己承担。五、根据协议约定被上诉人向上诉人支付的30万元为内部装修款，而不是房屋转让款。被上诉人给上诉人造成的损失远远超过30万元，原判决要求上诉人返还15万元违背事实。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人胡**未提出答辩意见。

本院查明

本院经审理查明：1、双方于2013年1月26日签订的《房屋联营协议》。该协议约定被上诉人胡**（乙方）支付上诉人赵**（甲方）30万元内部装修款，并交付押金1万元；协议中提到乙方承租该房，损失由乙方全部自行承担；在甲方与房屋所有权人签订的租赁期限内，如造成乙方无法正常经营，甲方退还乙方支付的房屋内部装修款30万元。合同签订后被上诉人于2013年1月27日支付上诉人30万元，收条注明是“房屋室内装、转让费用叁拾万元整”。2013年2月28日，上诉人通知被上诉人交纳房屋租金42400元。

2、涉案房屋所有权人系河南**有限公司，该公司于2012年8月9日即向郑州市规划局就涉案房屋系危房申请改造，河南光**有限公司于2012年9月3日出具有关涉案房屋存在安全隐患的鉴定报告。2013年1月29日，河南**有限公司发布有“公告”，说明对涉案房屋所在建筑进行改造。2013年3月30日，向广大业主发布有“公告”。2013年5月27日，发布“致广大业主的公开信”。经**育局社区于2013年6月8日出具“情况说明”，证明河南**总公司就涉案楼房于2011年就有改造意向，并家属院张贴公示，现已经进入动员搬迁阶段。

3、上诉人与河南**总公司的房屋租赁合同于2011年6月8日签订，租期2011年6月10日至2013年6月9日，年租金16万元，合同约定未经甲方同意，乙方不得擅自转租。上诉人提供2010年7月9日与他人签订的“如鱼得水”专卖店装修协议，约定工程造价86.57万元，并提交有收据。

4、河南**总公司2013年5月29日出具“证明”，称涉案房屋2003年起一直由上诉人承租使用，期限至2013年6月，并称上诉人2013年1月与其单位协商，所租房屋需开餐馆。河南**总公司2013年6月28日出具“有关事项”，称其公司对装修未进行干涉。2013年12月5日，一审法院经当事人申请到河南**总公司调查，该公司称不知道上诉人转租之事，也不同意转租。一审庭审笔录记载上诉人就是否告知房东转租事宜，上诉人回答“我跟房东说，我要改行，和一个亲戚联营开饭店”。

5、2013年4月25日被上诉人的委托代理人将所租房屋及钥匙交给上诉人，上诉人予以接收。

本院认为

本院认为：本案的实质是房屋转租合同解除后的返还及赔偿纠纷。上诉人与被上诉人之间的关系是房屋转租关系而非联营关系。虽然上诉人主张当事人双方于2013年1月26日签订的协议是《房屋联营协议》，但该协议无论在内容还是在履行上均无联营之实质，无共同投入、共同经营和利润、损失分配之情形，且被上诉人主张双方之间是房屋转让关系，上诉人给被上诉人出具的收取被上诉人30万元的收据亦注明该款项系“房屋室内装修转让费”。据上，上诉人联营关系之主张不能成立。

基于房屋转让合同关系，现当事人双方已解除该合同，被上诉人胡**作为房屋受让人主张因转让人赵**即本案上诉人转让之标的物房屋存在瑕疵——房屋存在安全隐患并已处于拆迁动员阶段，转让行为未经所有权人同意，要求上诉人返还转让款并赔偿损失，符合合同法合同解除之规定。一审基于被上诉人已将房屋装修毁损，无法履行合同解除后双方返还之义务，判决上诉人返还所收30万元房屋转让款的一半15万元，并无不当。上诉人主张被上诉人签订合同时知道房屋状况，对此被上诉人予以否认，上诉人又无证据证明，故本院对上诉人该项上诉理由，不予支持。上诉人还主张转租已经房屋所有权人河南**总公司同意，但经一审法院调查，该公司明确予以否认；在该公司否认的情形下，上诉人的举证仅能说明该公司知道出租房屋改变经营方式，且上诉人在一审庭审陈述中亦说明上诉人只是会知该公司其与他人联营经营餐饮，该会知不能达到该公司同意其转租的证明目的。故上诉人关于转租已经房屋所有权人同意不存在违约的上诉理由，本院亦不予支持。

综上，原审认定事实清楚，证据充分，判决公正，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6880元，由上诉人赵**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十日