原告刘*明诉被告李**、李**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）刘**因与被告（反诉原告）李**、李**租赁合同纠纷一案，于2014年5月29日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年8月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘**的委托代理人李**、刘*，被告（反诉原告）李**、李**的共同委托代理人琚顺兴及被告（反诉原告）李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）刘**诉称：2011年1月1日，原、被告签订租赁协议，约定由刘**承租李**、李**位于延安路北段路西猪场一座，约1500平方米，九间平房，猪舍50圈，租赁期限为5年（时间从2011年1月1日至2016年1月2日），租金每年3000元整。同日，双方又签订一份补充协议，约定由李**、李**在租赁场院内建设场房和场院、打井（投资共计7万元），由刘**进行道路硬化、猪舍扩建（投资共计10万元）。此外，双方在补充协议中明确约定，如拆迁，应先从拆迁赔偿款中返还双方场院设施硬件的投资款项，剩余款项三七分成，刘**得三成，李**、李**得七成，领取赔偿款时双方同时在场，如一方违约，违约方赔偿100万元整。协议签订后，刘**忠实履行合同约定义务，在租赁场院投入10万元用以道路扩建及道路硬化，并先后投入500多头生猪进行圈养，且如约交纳了租赁费。刘**在所租赁场院内经营至2014年时，魏都**事处对猪场拆迁，核定补偿拆迁费共计115万元，李**、李**给付了刘**最初投入的10万元后，便找种种理由拒不履行合同，不按双方合同约定支付刘**除投资外剩余赔偿款。2014年5月，李**、李**又对刘**承包的猪场停水停电，造成刘**所养生猪死亡53头，经核定，损失为5万元。双方协议约定领取赔偿款时应双方到场，李**、李**领款时未通知刘**到场。李**、李**不履行双方应共同到场领取赔偿款的约定，也未按约定支付刘**应得的30%的赔偿款项，属违约行为。请求判令：1、李**、李**履行双方于2011年1月1日签订的租赁合同中所约定义务，支付刘**应得款项29.4万元；2、李**、李**向刘**支付违约金共计20万；3、李**、李**向刘**支付生猪死亡赔偿金5万元；4、本案的诉讼费用由李**、李**负担。后，因刘**申请法院调取了李**、李**与拆迁部门签订的房屋拆迁附属物补偿协议，确认李**、李**获赔的拆迁款总额实际为121.8万元，故诉讼中刘**将第一项诉讼请求变更为：要求李**、李**履行2011年1月1日的租赁合同中约定的义务，向刘**支付应得款项31.44万元。

被告（反诉原告）李**、李**辩称：1、法院调取的《修正药业项目房屋拆迁附属物补偿协议》中的化粪池、杨树、葡萄的补偿项目不在猪场内，不属于猪场的赔偿范围，刘**无权按三七分成；2、刘**要求李**、李**支付20万元违约金违背客观事实。首先，李**、李**并未拒绝按照协议的约定向刘**分成拆迁补偿款，现在还有41.8万元拆迁补偿款在丁庄办事处没有领取，剩余的补偿款远远超出刘**应得30%的分成，并不是李**、李**已经把补偿款全部领完；其次，李**、李**已向刘**支付了10万元拆迁款；此外，刘**与李**、李**就分成问题进行了积极协商，因双方在计算方法上有分岐，没有达成一致，所以无法进行最终分配。李**、李**没有领取完拆迁补偿款，刘**提出的此项请求不成立，应依法予以驳回。3、李**、李**从来没有对刘**的猪场停水停电，猪场的供电设备不是李**、李**控制的，刘**关于李**、李**对猪场停水停电的诉称是对李**、李**的诬告。因此，刘**要求李**、李**支付生猪死亡赔偿款5万元，违背客观事实，应予驳回。4、6.8万元是李**、李**给付的猪场拆迁服务费用，拆迁实际数额是115万元，刘**对此明知，不是刘**当庭陈述的121.8万元，因此，刘**应分得的数额也不是31.44万元。

被告（反诉原告）李**、李**反诉称：2011年1月1日，原、被告双方签订《协议书》及《协议书（附合同）》，李**、李**将自己建设的猪场租赁给刘**，《协议》第二条约定：租赁期限为5年，时间从2011年元月1日至2016年元月2日，租金每年3000元整，每年2月1日前支付，合同执行期间，如因占地拆迁，自拆迁之日起合同自动终止。合同签订后，李**、李**按协议约定如期把养猪场交给刘**租赁使用，2014年5月8日，因政府拆迁，合同自动终止。签订合同时，刘**支付了第一年的租赁费，2012年1月1日至2014年5月8日期间的租赁费共计7000元，经李**、李**多次催要，刘**一直未予支付。此外，协议履行过程刘**存在以下单方违约行为：刘**没有按协议约定的付款时间、付款金额向李**、李**支付租赁费；刘**的生猪投栏数只有373头，少于协议书规定的400头。综上，李**、李**请求：1、刘**向李**、李**支付拖欠租金7000元，并按同期银行贷款利率支付逾期付款违约金；2、刘**向李**、李**支付违约金20万元；3、本案全部诉讼费用由刘**负担。

原告（反诉被告）刘**针对被告（反诉原告）李**、李**的反诉辩称：李**、李**的反诉理由不成立，应当予以驳回。刘**没有拖欠李**、李**租金，刘**按照约定缴纳租金，其反诉事实不真实；李**、李**存在违约行为，刘**并不存在违约行为。在占地赔偿前，刘**的生猪数均在约定的数额之内，在占地赔偿中，李**、李**隐瞒刘**赔偿数额，整个拆迁均是李**、李**自行操作，刘**没有参与。综上，请求驳回李**、李**的反诉请求。

被告辩称

原告（反诉被告）刘**为支持自己的主张，向本院提交的证据有：

第一组，《协议书》、《协议书（附合同）》各一份，用以证明双方对猪场的占地赔偿进行了约定，约定领取赔偿款时应由双方同时在场，并按照总赔偿数额进行分配，李**、李**存在违约行为，没有通知刘**到场领取赔偿款。李**、李**发表质证意见为：对该组证据的真实性没有异议，但双方约定的总数额仅是对猪场的赔偿款。

第二组，照片25张及对村里电工王**的录音证据一份，用以证明刘**因猪场停电停水所受生猪死亡损失为5万元的事实。李**、李**发表质证意见为：25张照片中，其中9张照片显示的时间为2013年9月27日，11张照片的显示时间为2013年10月1日，5张照片的显示时间为2014年6月8日，均不是2014年5月份，且2014年6月8日的5张照片仅是对地面的照片，无法显示是哪里的地，没有猪和猪舍，其他照片不能证明是刘**的猪舍，看不出猪是否是死亡的，不能证明刘**的证明目的，与本案无关。对录音证据有异议，该证据并不是王**的声音，王**并不是李**、李**村里的电工，该录音不能证明是李**、李**将刘**猪场停水停电的。

第三组，刘**申请法院调取的《修正药业项目房屋拆迁附属物补偿协议》一份，用以证明李**、李**所获总拆迁数额为121.8万元，此外，该协议上仅有李**、李**一方签字，没有刘**的签字。李**、李**发表质证意见为：对该组证据的真实性没有异议。

第四组，证人刘**的到庭证人证言，用以证明化粪池系由刘**修建。李**、李**发表质证意见为：该组证据不能证明刘**关于化粪池系由其修建的主张。

被告（反诉原告）李**、李**为支持自己的主张，向本院提交的证据有：

第一组，双方签订的《协议》、《协议（附合同）》各一份，用以证明刘**租赁李**、李**的是猪场，而不是其他场地的设施；上述协议上对租金及支付方式作出明确约定；上述协议约定刘**经营猪场的生猪投栏总数不得少于400头。刘**发表质证意见为：对该组证据的真实性没有异议，刘**租赁的是猪场场院，但约定的是按照总的赔偿款进行分配，此外，在赔偿前生猪总数并没有少于400头。

第二组，租赁场地及周边现状照片4张、《修正药业项目房屋拆迁附属物补偿协议》一份、丁庄办事处袁庄社区修正药业项目部出具的证明一份，用以证明补偿协议中所包含的葡萄地、杨树、化粪池的拆迁款不属于猪场的范畴，系李玉*、李**自己所有的，该部分赔偿刘**不能分得。刘**发表质证意见为：对补偿协议的真实性没有意义，但没有分类赔偿，是在一起进行赔偿的，化粪池和猪场是一体的，也是由刘**修建的。对证明的真实性没有异议，但事实是对养猪场的整体拆迁。

第三组，2014年5月18日刘**向李**、李**出具的收条一份，用以证明李**、李**已向刘**支付10万元的拆迁补偿款。刘**发表质证意见为：对该组证据没有异议。

第四组，魏都区丁**区居民委员会的证明一份，用以证明李**、李**系父子关系。刘**发表质证意见为：对该组证据没有异议。

第五组，2014年5月9日曹**向李**、李**出具的收到条一份，用以证明李**、李**因猪场拆迁支付劳务费68000元。刘**发表质证意见为：对该组证据的真实性有异议，曹**在该收到条上的签名与在2014年5月18日刘**收到10万元补偿款出具的收到条上的签名不一致。

本院查明

经审核，本院认为：刘**提交的第一、三、四组证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。刘**提交的第二组证据不能证明猪场生猪死亡系由李**、李**造成，故对该组证据的证明目的本院不予支持；李**、李**提交的第一、三、四、五组证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。李**、李**提交的第二组证据具有真实性，本院对其真实性予以确认，但对李**、李**关于化粪池的拆迁款系李**、李**自己所有，刘**不能分得的证明目的，本院不予支持。

根据上述有限证据及庭审笔录，本院确认如下事实：

2011年1月1日，刘**与李**签订《协议书》一份，约定李**、李**将其在延安路北段路西的猪场一座（约1500平方米，九间平房，猪舍50圈）租给刘**，租赁期间为5年（自2011年1月1日起至2016年1月2日止），租金为每年3000元整，并约定合同执行期间，如因占地拆迁，自拆迁之日起合同自动终止。

同日，刘**与李**签订《协议书（附合同）》一份，对上述《协议书》的内容作出如下修改补充：一、李**、李**建场房和场院、打井投资7万元整，刘**进行道路硬化，猪舍扩建，投资10万元；二、占地赔偿前，刘**生猪投栏总额不得少于400头；三、领取赔偿款时，双方同时在场；四、如占地拆迁赔偿分配办法为：（1）首先从总赔偿款总数中返还双方硬件投资款；（2）剩余款应按三七分成，即李**、李**得七成，刘**得三成；（3）赔偿款分配完毕后，生猪应当归刘**所有；五、协议签订后，双方均不得反悔，如单方违约，赔偿100万元整，由违约方承担。

上述协议签订后，刘**按照约定进行道路硬化、猪舍扩建，共投资100000元，李**、李**按照约定对建场房和场院、打井，共投资70000元。后，刘**在租赁猪场内进行经营，直至2014年5月猪场被魏都区**庄社区修正药业项目指挥部拆迁。该猪场占地拆迁的范围包括养猪场院一个以及院子外道路两旁的闲置土地上的杨树、化粪池、葡萄地。2014年5月8日，李**与修正药业项目指挥部签订拆迁补偿协议，协议对猪场建筑物及其它赔偿项目的数额进行了确认，总计补偿款为1218000元，其中化粪池补偿37800元，杨树补偿15300元，葡萄补偿90000元。2014年5月9日，李**因拆迁支付拆迁劳务费68000元。2014年5月18日，李**向刘**返还100000元投资款，刘**出具收条一份，内容为：“收到李**拆迁款壹拾万元整（100000）收款人刘**证明人曹**。”经查明，收条中的“李**”即被告李**。对于剩余补偿款，李**、李**未按照合同约定按照三、七分成的方式向刘**给付补偿款，引起纠纷，刘**诉至本院。

本院认为

本院认为：刘**租赁李**、李**的猪场进行经营，因该猪场占地面临着拆迁，双方在签订租赁协议时对日后该猪场占地拆迁的相关事宜也作出了明确约定。因李**、李**系猪场的所有人，且为拆迁补偿款的直接获得者，故李**、李**应当按照合同的约定向刘**支付其应得部分的猪场占地拆迁补偿款。

根据《修正药业项目房屋拆迁附属物补偿协议》，本案猪场占地拆迁补偿款共包括建筑物及其它赔偿项目，共计121.8万元。因双方在协议中对租赁范围及应由双方共同分得拆迁款的占地拆迁范围是否包括猪场院外道路两旁闲置土地约定不明确，应视为租赁范围不包括该部分闲置土地，但刘**租赁李**、李**的猪场进行经营，化粪池为刘**经营猪场的必要设施，且诉讼中，刘**举证证明了化粪池系由其修建并使用，因此，刘**有权按照三七分成的约定分得化粪池补偿款（37800元）。对于猪场院外道路两旁闲置土地上的杨树及葡萄地补偿款（90000元＋15300元u003d105300元），刘**不能证明该部分土地属于其租赁范围，亦不能证明杨树、葡萄系由其投资种植，故对于该部分补偿款（105300元），刘**无权分得。此外，在猪场占地拆迁过程中，李**、李**花费68000元劳务费，应当从占地补偿款中予以扣除。对于刘**进行道路硬化、猪场扩建投资的100000元，李**、李**已经向刘**支付，对于李**、李**建场房和场院、打井投资的70000元亦应按照双方协议的约定向李**、李**返还，从占地补偿款中予以扣除。综上，李**、李**应当按照三七分成方式共同向刘**支付补偿款262410元［（1218000元-170000元-105300元-68000元）×30%］，原告刘**的过高请求，本院不予支持。

刘**要求李**、李**支付生猪死亡赔偿金5万元及违约金20万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。

李**、李**要求刘**支付拖欠租金7000元并按照同期银行贷款利率支付逾期付款违约金的反诉请求，没有证据，本院不予支持。李**、李**关于刘**生猪投栏数不足400头，要求刘**支付违约金20万元的反诉请求，证据不足，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

被告（反诉原告）李**、李**于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）刘**共同支付猪场占地补偿款262410元；

驳回原告（反诉被告）刘**的其他诉讼请求；

驳回被告（反诉原告）李**、李**的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9240元，由原告（反诉被告）刘**负担4004元，由被告（反诉原告）李**、李**共同负担5236元；财产保全费3320元，由被告（反诉原告）李**、李**共同负担；反诉费用2200元，由被告（反诉原告）李**、李**共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十月二十一日