上诉人王**与上诉人**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州**限公司与上诉人王**房屋买卖合同纠纷一案，王**于2015年4月30日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求：1、郑州**限公司向王**支付逾期交房的违约金每日61.84元（自2013年10月2日起计算至郑州**限公司按照《商品房买卖合同》的约定交付之日止），至起诉之日违约金为35186.96元；2、郑州**限公司向王**支付逾期申报产权初始登记的违约金每日61.84元（自2013年12月2日起计算至郑州**限公司按照《商品房买卖合同》的约定将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送房地产行政主管部门受理之日止），至起诉之日违约金为31476.56元。河南省郑州市中原区人民法院于2015年10月14日作出（2015）中民二初字第938号民事判决。上诉人郑州**限公司与王**均不服，向本院提起上诉。本院于2015年12月23日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月27日公开开庭进行了审理。上诉人郑州**限公司的委托代理人张**，上诉人王**的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：王**、郑州**限公司分别以买受人和出卖人的身份于2012年8月4日签订《商品房买卖合同》一份。合同约定了以下主要内容：1.房屋的基本情况和价款。买受人购买出卖人开发的位于中原区秦岭路东、棉纺西路北4幢14层1402号商品住宅一套，房款金额618404元。2.关于交付期限和逾期交房违约责任的约定。郑州**限公司应当在2013年10月1日前，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付王**使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工验收备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同约定的第十四条内容已完成，前期物业管理已经落实。第十四条约定为：供水设施、雨污水设施、供配电设施、电话、有线电视、网络电视等弱电设施于2013年10月1日达到使用条件，燃气供应设施、供暖设施于2014年10月1日达到使用条件。郑州**限公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付王**，按下列方式处理：按逾期时间分别处理。王**愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，郑州**限公司按日向王**支付已付房款万分之一的违约金。3.关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按照附件四第六条约定内容执行。附件四第六条约定内容为：郑州**限公司应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。合同签订后，王**依照约定分别于2012年8月4日支付318404元、2012年9月27日支付300000元。

一审法院认为

原审法院认为：本案的争议焦点为：一、郑州**限公司违约逾期交付房屋的时间和责任负担问题。二、郑州**限公司违约办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局进行备案的时间和责任负担问题。

关于焦点一。原审法院经查，王**、郑州**限公司在《商品房买卖合同》中明确约定了郑州**限公司交付房屋的时间为2013年10月1日前，以及所交付房屋应当符合的具体条件。诉讼中，王**、郑州**限公司均认可于2014年4月30日实际交付房屋，但郑州**限公司迟至2015年2月5日才取得建设行政主管部门竣工备案表，王**对此亦予以认可，故该院认定郑州**限公司交付符合条件的房屋时间为2015年2月5日。郑州**限公司应当按照约定的“自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已付房款万分之一的违约金”的标准支付自2013年10月2日起至2015年2月5日止共计492天的逾期交付房屋的违约金。

关于焦点二。原审法院经查，王**、郑州**限公司在《商品房买卖合同》中约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，合同附件四第六条约定内容为“出卖人应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”，其中合同附件约定了两个时间，相互不一致，其中括号中注明的时间与《商品房买卖合同》约定时间相一致，因此原审法院认为应以《商品房买卖合同》约定的时间即“出卖人应当在商品房交付使用后60日内”作为郑州**限公司履行房屋产权备案的时间，因原审法院认定郑州**限公司交付符合条件房屋日期为2015年2月5日，故郑州**限公司至迟应在2015年4月5日前履行房屋产权备案义务，逾期则构成违约。因截止目前郑州**限公司亦未办理完毕房屋产权备案义务，故自2015年4月6日起截止到起诉之日止共计156天实际发生的逾期违约金郑州**限公司应予支付，并以合同约定的“按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”为支付标准。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、郑州**限公司自本判决生效之日起十日内向王**支付逾期交房违约金30425.28元（以每日61.84元的支付标准计算492天）；二、郑州**限公司自本判决生效之日起十日内向王**支付逾期房屋产权备案违约金9647.04元（以每日61.84元的支付标准计算156天）；三、驳回王**其他或过高部分的诉讼请求。如果郑州**限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1466元，由王**负担585元，郑州**限公司负担881元。

上诉人诉称

宣判后，上诉人**有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1.一审判决认定王**交付房屋的时间是2015年2月5日属于认定事实错误。郑州**限公司在2014年4月30日就与王**办理了商品房的物业交接手续且王**已装修并实际入住，而2015年2月5日只是领取竣工备案表的时间，竣工备案表只是政府主管部门的程序性材料，不能证明商品房交接时间的直接证明效力，郑州**限公司在2014年4月30日已将商品房实际交付给王**使用了，理应确定交房时间为2014年4月30日。2.一审判决郑州**限公司支付逾期房屋产权备案违约金是错误的。郑州**限公司认为因政府系统改造、升级、政策调整等原因导致未能给王**办理房屋产权备案的责任属于不可预测；同时，若按照市政府规定的交房程序，项目尚未达到交付条件，自然不存在产权初始登记备案违约的情况，郑州**限公司应该免责。综上，请求撤销原审判决，依法改判。

上诉人王**答辩称：一审判决认定2015年2月5日为房屋交付使用时间没有错误，因为合同有“取得建设行政主管部门竣工备案表”为交付条件的约定。郑州**限公司应当支付逾期房屋产权备案违约金。郑州**限公司承认至今没有向房管部门报送产权初始登记材料，这一事实已经构成违约。至于郑州**限公司抗辩称政府部门系统等理由根本不成立。应当依法驳回郑州**限公司的上诉请求，维持原判。

上诉人王**上诉称：1.一审判决适用法律错误。王**和郑州**限公司签订的《商品房买卖合同》属于郑州**限公司提供的格式合同。2.郑州**限公司只有在2013年10月1日前交房，在2013年12月1日前申报初始登记资料才是守约行为。郑州**限公司不能通过违约逾期交房的行为获得超过2013年12月1日后申报初始登记资料的合法权益。综上，请求依法改判原审判决第二项，判决郑州**限公司还应承担2013年12月2日至2015年4月5日期间共计490天的逾期房屋产权备案违约金30301.6元。

被上诉人辩称

上诉人郑州**限公司答辩称：同我方的上诉意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：王**、郑州**限公司于2012年8月4日签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行合同义务。本案在二审程序中上诉人王**和上诉人郑州**限公司的争议焦点有两个：一是郑州**限公司交付房屋时间的认定；二是郑州**限公司依约应当履行房屋产权备案的时间起算点。关于焦点一，《商品房买卖合同》中明确约定了交付房屋应当符合的具体条件，其中包括“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料、取得建设行政主管部门竣工验收备案表”等内容，尽管双方均认可房屋的实际交付时间为2014年4月30日，但郑州**限公司在2015年2月5日才取得建设行政主管部门竣工备案表。因此，郑州**限公司具备合同约定交房条件的时间点应为2015年2月5日，原审法院以此时间点计算逾期交房违约金并无不当。关于焦点二，双方在《商品房买卖合同》中约定为“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，合同附件四第六条约定内容为“出卖人应当在2013年12月1日（房屋交付使用后60日内）将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”。从合同主文和附件约定的内容来看，均要求郑州**限公司“在商品房交付使用后60日内”办理产权登记备案，合同附件之所以将进行产权登记备案时间约定为2013年12月1日之前，是基于合同约定的交房时间为2013年10月1日之前。现由于郑州**限公司违约延迟交房，其应当办理产权登记备案的时间也应顺延至商品房按约定条件交付使用后60日内，即2015年4月5日之前。换言之，合同约定进行产权登记备案需在房屋交付使用后进行，郑州**限公司因为逾期交房应承担相应的违约责任，如果再承担逾期交房期间未办理产权登记备案的违约责任，相当于同一个违约行为承担两份违约责任，有悖于民法的公平原则。因此，原审法院从2015年4月6日起开始计算逾期办理产权备案违约金公平合理。综上所述，王**和郑州**限公司的上诉主张均不能成立，本院均不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

上诉人王**预交的二审案件受理费316元，由王**负担；上诉人郑州**限公司预交的二审案件受理费1466元，由郑州**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三日