薛**与郑州**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑州**限公司（以下简称翰**司）与被上诉人薛**房屋买卖合同纠纷一案，薛**于2015年9月20日向河南省**人民法院提起诉讼，请求判令：1、翰**司支付自2013年10月30日之后至交房之日的违约金110253元及房屋租赁费用至今245784元，共计356037元的赔偿；2、本案诉讼费由翰**司承担。河南省**人民法院于2016年1月21日作出（2015）中民二初字第2301号民事判决。翰**司不服，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人翰**司的委托代理人李**，被上诉人薛**的委托代理人刘*到庭接受了询问。本案现己审理终结。

一审法院查明

原审法院审理认定：薛**作为买受人、翰**司作为出卖人，于2013年7月4日签订《商品房买卖合同》（合同编号130××××4819）一份。合同约定了以下主要内容：

一、房屋的基本情况和价款。薛**购买翰**司开发的位于中原区棉纺西路北、伏牛路东4号商业楼1层102号房（即锦艺美域小区B组团）一套，房款金额1479902元。薛**将全款于2013年7月4日交付与翰**司；

二、关于交付期限的约定。合同第八条约定：出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件即该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十四条约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施，2013年10月30日达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。雨污水设施：2013年10月30日达到使用条件，排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。2、供配电设施：2013年10月30日达到使用条件，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。

三、出卖人逾期交房的违约责任。合同第九条约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。

2013年10月29日，翰园公司在《河南商报》发布了《交房公告》，公告告知购买锦艺美域小区B组团3、4、7、8号商铺已具备交房条件，并定于2013年10月30日交房。

一审法院认为

诉讼中，薛**认为翰**司虽然发出了交房公告，但是房屋是否具备交付使用条件不明确，并称翰**司于2015年12月中旬电话通知薛**交房。翰**司陈述根据该公司的交房流程，会在省级报刊中发出交房公告并且由销售人员在交房公告发出半年内通过电话方式多次与业主联系来办理交房手续。

诉讼中，翰**司提供了出售房屋于2013年5月22日经验收合格并到郑州**委员会进行竣工验收备案的资料，但未按照合同约定提供证明于2013年10月30日达到使用条件的供水设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件、雨污水设施取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件、供配电设施取得电力企业验收合格证明文件。

原审法院审理认为，薛**、翰**司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。薛**依约向翰**司交付房款，履行了合同约定义务，故翰**司应按合同约定履行交付房屋义务。按照合同约定，翰**司交付的房屋应当竣工验收合格并取得建设行政主管部门竣工备案表，同时配套的基础设施和公共设施取得供水设施、雨污水设施、供配电设施的验收合格证明文件。诉讼中，翰**司虽然提供了《交房公告》和竣工验收合格及备案的材料，但未提供配套的基础设施和公共设施取得供水设施设、雨污水设施、供配电设施的验收合格证明文件，该情形应视为翰**司在2013年10月29日《河南商报》发布《交房公告》时房屋没有完全具备交房条件，其行为构成了违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。故翰**司应按此约定支付逾期交房违约金，诉讼中薛**认可翰**司于2015年12月中旬电话通知薛**交房和薛**了解到该房屋前道路修通，故原审法院推定翰**司于2015年12月15日在具备竣工验收合格及备案的材料外，也具备了配套的基础设施和公共设施取得供水设施、雨污水设施、供配电设施的验收合格证明文件等的交房条件，翰**司违约天数从2013年10月31日起至该日即2015年12月15日止为765天，按照已付房款1479902元的万分之一计算，违约金应为113212.35元，翰**司应予支付，薛**提出要求翰**司赔偿租金的诉请，由于薛**对此没有举证，不予支持；关于翰**司的辩称，没有证据支持，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、郑州**限公司自该判决生效之日起十日内向薛**支付违约金113212.35元；二、驳回薛**的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6640元，由薛**负担4076元，郑州**限公司负担2564元。

上诉人诉称

宣判后，翰**司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院违反了“不告不理”的原则，程序违法。薛**诉请的事实是“由于涉案商铺门前道路一直未修通，致使该商铺至今无法交付使用”，原审判决审理的内容并不是薛**诉称争议的事实。二、原审判决认定事实错误。首先，薛**诉称的事实，不属于双方签订的《商品房买卖合同》约定的内容，涉案商铺门前道路是否修通，不构成翰**司违约，并且涉案商铺门前道路不属于翰**司施工范围。其次，翰**司不存在逾期交房的违约情形。双方对2013年10月29日翰**司以公告方式通知薛**2013年10月30日交房的事实没有异议，因此，翰**司没有违反合同中关于交房期限的约定。虽然翰**司未按照合同约定提供相关配套设施验收合格证明文件，但这不是翰**司造成的，是因为政府相关部门的原因，同时，翰**司交付的房屋供水供电排水设施齐全，即使没有达到合同第十四条第一款约定的直供、直排条件，但是根据第二款关于双方同意翰**司提供替代条件的约定，翰**司也不构成违约交房的情形。更何况，翰**司交付的房屋供水供电排水设施均能满足薛**正常使用，对薛**不会产生任何损失。请求撤销原审判决，改判驳回薛**的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人薛**答辩称，合同第十四条规定的设施翰园公司均没有提供，供电设施是今年3月份才有的，翰园公司构成违约。

本院查明

本院经审理查明的事实除与原审判决认定的事实一致外，另查明：二审庭审中，翰园公司提交供用水合同复印件一份，用以证明自2013年2月18日涉案房屋已经供水；工程质量监督报告、工程竣工报验单、竣工报告各一份，用以证明供电设施经验收合格已经达到交付使用条件。薛**质证称供用水合同不符合实际情况，并没有接入市政管网，不具备使用条件，今年3月份收房时各家各户的水表才刚开始安装，并且2013年约定的交房日期当时正在进行地下施工不可能接入自来水管网；工程质量监督报告、工程竣工报验单、竣工报告也不符合实际情况，没有配套电力设施，当时就没有电，也是今年3月份收房时才有电，这些文件上也不显示具体位置。

本院认为

本院认为：翰**司上诉称原审判决违反了不告不理的原则。经审查，薛**的一审诉讼请求是要求翰**司支付未按时交房的违约金及损失，其所提出的商铺门前道路未修通只是为了支持其诉请的事实与理由，原审法院对案件进行审理后认定翰**司未按时交付符合条件的房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任，并未超出薛**的诉请范围，因此，翰**司的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。翰**司上诉称其已于2013年10月29日以报纸公告的形式通知业主交房，并且其所交付的房屋供水供电排水设施均能满足薛**正常使用，对薛**不会产生任何损失。根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件即该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但翰**司提供的证据却不足以证明其在报纸上发布公告时房屋完全具备以上交房条件，因此，原审判决认定其构成违约并无不当，翰**司应承担相应的违约责任。翰**司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2564元，由郑州**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十日