谢**与郑州**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人谢**与被上诉**有限公司（以下简称翰园公司）房屋买卖合同纠纷一案，谢**于2015年9月15日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求：1、判令翰园公司继续履行《锦艺国际华都?濠庭房屋受让意向书》条款为谢**办理涉诉房产的商品房买卖合同与所有权证手续；2、判令翰园公司按照《锦艺濠庭1号楼、2号楼房屋受让意向书补充协议》中约定的标准向谢**支付逾期违约金28684.85元；3、由翰园公司承担本案的诉讼费用。河南省郑州市中原区人民法院于2015年12月12日作出（2015）中民二初字第2203号民事判决。上诉人谢**不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人谢**，被上诉**有限公司的委托代理人李**、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2013年4月13日，谢**（乙方）与翰**司（甲方）签订《锦艺国际华都·濠庭房屋受让意向书》一份，主要约定：1.乙方购买甲方开发的锦艺国际华都·濠庭2号楼1单元1007户商品房，单价为8366.81元／平方米，建筑面积约为86.55平方米（最终面积及房屋编号以政府房地产管理部门测量及规定为准）；2.付款方式为按揭付款，于签订本意向书时乙方一次性按银行（或公积金管理中心）规定的首期应付房款向甲方支付受让意向金218147元，首付比例为30.12%；3.自甲方取得上述房屋之销售许可证之日起，无需其它书面约定，本意向书自动转为认购书，自甲方通知乙方签订《商品房买卖合同》之日起七日内，乙方持本意向书和相关资料按照甲方指定的时间与甲方签订《商品房买卖合同》；4.若乙方未按约定来售楼处签订《商品房买卖合同》或单方面放弃购买，乙方同意将已支付的受让意向金无条件归甲方所有，甲方有权将上述房屋另售；若甲方在乙方依约履行义务的情况下，将乙方已付受让意向金的房屋再卖给第三人，甲方同意双倍返还乙方已付受让意向金。截至2013年4月13日，谢**分三次共向翰**司支付受让（定房）意向金218147元。2013年9月22日，谢**（乙方）与翰**司（甲方）又签订《锦艺濠庭1号楼、2号楼房屋受让意向书补充协议》一份，主要约定：1.甲方承诺签订《商品房买卖合同》的时间为2013年10月31日前；如在约定时间未达到签订《商品房买卖合同》的条件，逾期超过60日后，甲方按月向乙方支付已交房款1%违约金。2.甲方承诺2013年12月31日前具备交房条件，具备交房条件业主可办理交付手续；如在约定时间未达到交付条件，逾期超过60日的，甲方按月向乙方支付已交房款百分之一的违约金（注：此项赔付承诺与第1条不冲突）。谢**自认翰**司于2014年1月17日通知其准备签约手续。2014年1月22日，翰**司取得涉诉房屋的预售许可证，达到签订《商品房买卖合同》条件。同时，锦艺国际华都·濠庭2号楼更名为锦艺商业广场4号楼。2014年5月6日，涉诉房屋经郑州**委员会验收，达到交房条件。

一审法院认为

原审法院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，谢**、翰**司签订的《锦艺国际华都·濠庭房屋受让意向书》及其补充协议在性质上是一种预约合同，即是双方当事人为将来订立正式商品房买卖合同（即本约合同）而达成的合意。虽然在受让意向书中双方对涉诉房屋的位置、面积、价格、付款方式等进行了约定，但根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该受让意向书仍不能被视为本约合同。受让意向书的订立，一方当事人只是取得要求对方当事人与己方缔结商品房买卖合同的权利。至于商品房买卖合同（即本约合同）的具体内容，仍需双方当事人在平等自愿基础上进一步协商，任何一方都无权强制对方订立本约合同。故谢**要求法院判令翰**司与谢**签订商品房买卖合同的诉请于法无据，该院不予支持。关于办理涉诉房屋的产权证手续等事项，更是在本约合同中约定的内容，因双方的本约合同尚未签订，故谢**要求翰**司办理涉诉房屋产权证手续的诉请，无事实依据，该院不予支持。关于谢**主张的翰**司应支付逾期违约金28684.85元的意见，该院认为，双方签订的《锦艺濠庭1号楼、2号楼房屋受让意向书补充协议》在性质上虽为预约合同，但预约合同仍是一种独立的合同，是双方当事人在平等协商的基础上达成的合意，是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应严格遵守。根据该补充协议，翰**司承诺在2013年10月31日前与谢**签订《商品房买卖合同》，在2013年12月31日前达到交房条件，若翰**司逾期签约超过60日、逾期交房超过60日，翰**司按月向谢**支付已交房款1%的违约金，逾期签约违约金与逾期交房违约金不冲突。现翰**司于2014年1月22日才取得涉诉房产的《商品房预售许可证》，达到签订《商品房买卖合同》的条件，已逾期二个月零二十二日，于2014年5月6日才取得涉诉房屋的竣工验收报告，达到交房条件，逾期五个月零六日，翰**司构成违约，应承担违约责任。故翰**司应按照《锦艺濠庭1号楼、2号楼房屋受让意向书补充协议》中的约定向谢**支付逾期签约违约金5955.41元（218147×1%×（2＋22／30）】、逾期交房违约金11343.64元（218147×1%×（5＋6／30）】，以上两项计17299.05元。对于超出部分，因谢**未提交有效证据，该院不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、郑州**限公司于本判决生效之日起十日内向谢**支付逾期违约金17299.05元。二、驳回谢**其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费517元，谢**负担205元，郑州**限公司负担312元。

上诉人诉称

宣判后，谢**不服原审判决，向本院提起上诉称：1**公司拟将房屋涨价，要求按照现价售卖给谢**，明显是翰园公司违反约定，没有任何依据。2.根据双方签订的意向书，明确了双方的买卖关系事实，则翰园公司履约配合为谢**办理商品房买卖合同要求合理；若翰园公司坚持否认其买卖关系，则收取的30.12%首付款218147元属于不正当收费，存在故意欺诈消费行为，应当双倍赔偿谢**。综上，请求维持原审判决第一项，撤销原审判决第二项，判令翰园公司继续履行房屋受让意向书条款约定。

被上诉人辩称

被上诉人翰**司答辩称：1.根据《民法通则》第三条和《合同法》第三条的规定，一审判决不支持谢**要求法院判令翰**司与谢**签订商品房买卖合同和办理涉诉房屋的产权证手续的诉请的理由正确。2.一审判决没有认定不订立商品房买卖合同的原因是由于谢**拒绝签订和谢**不符合签订商品房买卖合同条件的事实，属于事实认定错误。翰**司一审中提供的录音证据证明翰**司已多次通知谢**签订买卖合同而遭谢**拒绝的事实。同时谢**根本不具备《房屋受让意向书》第三条第1款第二项约定的签订房屋买卖合同的基本条件，即使签订了合同也只能违约。3.一审判令翰**司向谢**支付逾期交房违约金明显错误。双方连《商品房买卖合同》都没有签订，就不可能产生翰**司交房的合同义务，更不可能产生逾期交房违约金，对此，我方没有上诉。综上，一审判决认定事实清楚。应当驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：谢**在原审庭审中称，翰**司在所建小区内违规建有手机基站，谢**要求在商品房买卖合同中体现基站这一部分，增加拆除基站的内容，双方对此无法达成一致意见。此外，翰**司在二审中称，双方在购房意向书中约定的房屋至今尚未售出。

本院认为

本院认为：《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应该认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房的基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用的条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）共同配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，翰**司与谢**之间订立的房屋受让意向书及补充协议，对房屋的座落、面积、单价、付款方式、交房时间和条件以及违约责任等均进行了约定，同时，谢**也按约定支付了首付款218147元。尽管双方签订的房屋受让意向书及补充协议不具备具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部条款，但已经对房地产交易的主要要素和环节进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要条款，虽名为意向书但实为商品房买卖合同，双方应全面履行合同义务。**公司应当按照《锦艺国际华都·濠庭房屋受让意向书》及其补充协议约定的条款与谢**签订正式的商品房买卖合同，并履行备案手续。谢**请求判令翰**司继续履行《锦艺国际华都·濠庭房屋受让意向书》及其补充协议的原审诉讼请求具有合同依据，理由正当，应当予以支持。关于谢**要求翰**司为谢**办理房屋产权证书的诉讼请求，因双方对此没有约定，原审法院驳回其该项诉讼请求并无不当。

关于谢**要求翰**司支付逾期违约金的原审诉讼请求，因双方未按约定时间签订正式商品房买卖合同的重要原因之一是谢**对翰**司所建小区内建有手机基站不满，要求翰**司拆除，双方为此一直未达成协议，因此，谢**要求翰**司支付逾期违约金的原审诉讼请求依据不足，原审法院判令翰**司向谢**支付逾期违约金实体处理不当，本院予以纠正。

综上，上诉人谢**的上诉请求部分成立，原审判决认定事实不清，适用法律不当，实体处理欠妥，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第2203号民事判决；

二、郑州**限公司于本判决生效后十五日内按照《锦艺国际华都·濠庭房屋受让意向书》及其补充协议约定的内容履行义务；

三、驳回谢**的其他诉讼请求。

一审案件受理费517元，由郑州**限公司负担；二审案件受理费517元，由谢**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十二日