卢氏县房地产管理所与相伟房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人卢*县房地产管理所（以下简称卢*房管所）因与被上诉人相伟房屋租赁合同纠纷一案，不服卢*县人法院（2015）卢**初字第311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢*房管所的委托代理人高*、刘**，被上诉人相伟及委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2009年4月13日，卢*房管所与相*签订租赁合同。约定：卢*房管所将其位于县城北大街10号商住楼一层由南向北第5间营业房，以竞租的方式出租给相*，相*取得租赁权；期限2009年5月1日至2011年4月30日。年租金20400元，2009年4月30日前交清第一年租金、2010年4月30日前交清第二年租金。卢*房管所与相*分别在合同上盖章、签名。2009年4月12日、4月14日，相*向卢*房管所交纳押金10万元及第一年租金20400元。相*开始使用该房。后卢*房管所提起诉讼。

另查明：1、2006年，卢*县城北大街进行拆迁。2007年1月12日，卢*县**责任公司与相伟签订补偿安置协议约定，相伟将其房屋71.82平方米与卢*县**责任公司进行产权调换。2、卢*县**责任公司于2007年6月26日、7月12日取得县城北大街建设工程规划许可证。3、2007年12月20日，卢*房管所与卢*县**责任公司签订补偿安置协议，约定其将其房屋、附属物土地与卢*县**责任公司进行产权调换，应得房屋部分未填写。4、卢*房管所与卢*县**责任公司双方就其应得多少平方米的房屋未结算。5、争议房屋未办理产权证书。

一审法院认为

原审法院认为：卢*房管所将争议房屋以竞拍的方式租赁给相*，双方签订了租赁协议。因卢*房管所不能提供证据证明其对争议房屋有所有权，故双方所签协议无效。本案中，取得争议房屋建设工程许可证的是案外人卢*县裕发置业有限责任公司，而非卢*房管所故卢*房管所的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回卢*县房地产管理所的诉讼请求。案件受理费2340元，由卢*县房地产管理所负担。

上诉人诉称

宣判后，卢*房管所不服，向本院提起上诉称：（一）原判决适用法律错误。原判决适用《中华人民共和国物权法》第九条、最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条进行判决是不当的。本案中我方提供有原产权证，不涉及房屋的转让、变更、消灭等问题；最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条是关于未取得《建筑工程规划许可证》的违规房屋租赁合同效力问题，本案所涉及的房屋以裕**司的名义统一办理了建设工程规划许可证，并非为无证房屋。（二）退一步说，即使是无效合同，按照最**法院《关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条规定，也应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。综上，原判决适用法律错误，判决结果不公，请求依法撤销原判决，改判相伟支付租金102000元。

被上诉人辩称

相伟答辩称：2006年，卢氏县人民政府以卢氏**有限公司为依托组建卢氏县南北大街拆迁指挥部。当时群众阻力颇大，为使拆迁工作尽快开展，指挥部私下给我们承诺，让我们带头拆迁，新房竣工后给我们带头拆迁的住户每户解决一间门面房。后新楼建成后，为了兑现承诺，指挥部又与我们协商，让我们以高价把房屋承租，先战主门面房，待日后再为我们办理产权手续。上诉人根本不是房屋产权人，在我们不明真相的情况下签订了租赁合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，证据不足以证明其事实和主张的，应当承担不利的后果。本案相伟占有的位于卢*县城关镇北大街10号商住楼一层由南向北第五间营业房并未办理房屋所有权证书，该营业房所在的商住楼建设工程规划许可证显示建设单位为卢***有限公司，卢*房管所也未提供证据证明接受了卢***有限公司的授权委托对外出租，因此卢*房管所对该房屋并不享有对外出租的权利，其与相伟签订的租赁合同系无权处分行为，且该租赁合同约定的二年期限早已经过，故卢*房管所要求相伟支付102000元租金的请求依据不足，本院不予支持。原判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2340元，由上诉人卢氏县房地产管理所负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十五日