新乡市郊区牧**岗小学诉原审被告河南省**经销中心、河南**燃机厂租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原审原告新乡市郊区牧**岗小学（现更名为新乡市牧野区牧**岗小学，以下简称杨岗小学）与原审被告河南省**经销中心（现为河南省**经销中心清算组）、河南省新乡内燃机厂（已宣告破产，以下简称内燃机厂）租赁合同纠纷一案，本院（1999）红经初字第242号经济判决已发生法律效力。河南省**经销中心清算组（以下简称农机中心清算组）不服，向新乡市人民检察院申诉，新乡市人民检察院作出新市检民抗（2012）13号民事抗诉书向新乡**民法院提出抗诉。新乡**民法院作出（2012）新中民抗字第3号民事裁定指令本院再审。本院2013年11月15日，作出（2013）红民再字第11号民事判决，农机中心清算组不服判决提起上诉，新乡**民法院于2014年7月16日作出（2014）新中民五终字第1号民事裁定，撤销本院（2013）红民再字第11号民事判决发回重审。本院于2014年9月22日立案受理，依法另行组成合议庭于2014年12月18日，2015年2月11日、7月3日、9月6日、11月9日，2016年2月5日、2月26日公开开庭进行了审理，新乡市人民检察院指派红旗区人民检察院检察员费**、赵*出庭支持抗诉，申诉人农机中心清算组组长郭*及其委托代理人唐**，被申**岗小学委托代理人王**、朱**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原审原告杨*小学诉称：1995年4月8日杨*小学与河南省**经销中心（以下简称农机中心）达成协议，杨*小学将家属楼一楼6套房交给农机中心使用5年，农机中心每年以捐资形式付给杨*小学70000元。履行一年后，因该协议实质是租赁合同，因此1996年5月10日双方又签订一份租赁契约，租期从1996年7月1日至1997年12月30日，年租金应为70000元，但农机中心在新协议签订后至今未付房租，故要求偿付房租14万元，庭审中增加诉讼请求，要求解除合同，归还房屋，支付房租202560元以及逾期交付期间的房租、滞纳金。同时杨*小学以内燃机厂与农机中心有联营关系，以及内燃机厂投资不实等理由要求内燃机厂承担连带责任。

被告辩称

原审被告农机中心未作书面答辩，庭审中辩称：捐资协议无效，年租70000元没有根据，应按市有关区域划分标准执行；杨**学没有配合农机中心安装烟囱。同时提出反诉称：在履行合同时增添附属物，应由杨**学赔偿35万元，以评估为准。

原审被告内燃机厂未作书面答辩。

原审查明，1995年4月8日，杨岗**机中心签订协议一份，杨**学将新盖家属楼一楼6套房屋交农机中心无偿使用5年，农机中心每年捐给杨**学7万元以弥补教育经费不足。在第一年双方均履行了自己的义务。1996年5月10日杨岗**机中心又签订房地产租赁契约一份，约定：杨**学将房屋300平方米租给农机中心使用（仍为第一份协议中租赁标的），月租金填写为“联营承包”而未约定具体数额，租赁期限自1996年7月1日至1997年12月30日止，租金在每月15日前交付。农机中心保证承租房仅作为营业用房使用，如需装修或增扩设备，应征得杨**学书面同意费用自理。此租赁契约签订后，因农机中心未交纳房租金，1998年元月16日经新乡市房屋租赁市场管理办公室出具处理意见，但仍未解决纠纷，后杨**学向本院提起诉讼。审理中查明，租赁面积实际是422平方米。经新**地产评估所评估，年租赁费应为101280元。

农机中心反诉称，为履行合同，开展酒店经营，对租赁房屋进行了装修，在租赁房屋前面盖了一排门面房，系合理添附物，杨*小学应赔偿35万元。经新乡市审计事务所评估，酒店装饰装修现值为115248元。对农机中心盖的一排门面房，因农机中心未提交有关手续，审计事务所未予评估。

本院查明

另查明，1996年9月8日，内燃机厂及下属供应处（职能部门）与农机中心曾签协议一份，约定三方进行联营，联合经营内燃机配件，但均不投资。农机中心是全民法人，其上级主管部门是内燃机厂。还查明农机中心未参加1998年年检。

本院认为

原审认为，农机中心租赁杨**学房屋，应缴纳房租，因双方未约定租金，应按评估租金缴纳。农机中心与杨**学先后签订二份协议，第一份协议中约定租期5年，第二份协议改为租期一年，合同作了变更，但对双方的补偿问题并未一并解决，农机中心对房屋进行装修、添附等与此二份合同有直接关系，根据公平合理原则，杨**学应予补偿，但农机中心所盖房屋，因其不能提交有关手续，评估机关无法评估，应视为举证不能，此项反诉请求本院不予支持。内燃机厂与农机中心的联营是在房屋租赁之后，联营各方也均未投资，系松散性联营，与本案没有法律关系。农机中心没有参加1998年年检，应视为已丧失民事主体资格，其债权债务应由其上级主管部门内燃机厂负责清理。杨**学要求内燃机厂承担投资不实的责任，证据不足，不予支持。因租赁合同已过期，不存在解除合同之诉，农机中心应归还房屋。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十五条、最**法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条之规定，判决如下：（一）内燃机厂对农机中心财产负责清理，以清理的财产支付杨**学租赁费（从1996年6月10日起至归还房屋之日止，按每月8440元计算），并将租赁房屋归还杨**学。（二）杨**学应补偿给农机中心装修损失115248元。此款由内燃机厂接受。（三）以上两项在本判决生效后三日内互相折抵履行完毕。（四）驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费8000元，财产保全费3000元，反诉费8200元，由杨**学承担4000元，由内燃机厂承担15200元。为简便手续，杨**学预交9200元，农机中心预交10000元不再退还，待执行时由双方互相结清。房地产评估费500元，装修评估费2000元，由内燃机厂负担（其中杨**学代垫1500元，由内燃机厂在执行时与杨**学直接结算）。

裁判结果

抗诉机关的抗诉理由是：（一）（1999）红经初字第242号经济判决认定的事实缺乏证据证明，使用法律错误。判决书将双方当事人签订的两份协议书依据有效合同进行认定，双方当事人在协议中约定300平方米租赁面积，而判决按租赁面积实际是422平方米认定是违反《合同法》有关规定的。根据最**法院《关于适用〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第86条规定，作为添附物，法院应就双方同意农机中心所添加的一排门面房作出是否拆除及折价的处理认定。（二）红旗区人民法院（1999）红经初字第242号经济判决书没有直接送达给河南**机中心和诉讼代理人，送达程序违法。

申诉人农机中心清算组的申诉理由是：1、（1999）红经初字第242号经济判决书将内燃机厂列为被告错误。2、程序严重违法，原判决遗漏或超出诉讼请求，判决书至今未送达给申诉人，委托鉴定程序违法。3、没有证据，错误认定主要事实。4、关键性主要事实，重要事实未予认定。5、适用法律错误。6、诉讼费、保全费、反诉费、评估费等费用的承担违反法律规定。农机中心清算组在本案审理中递交书面答辩状称：1、本案应当与1997年7月30日（1997）红民初字第30号民事裁定一案合并审理。2、本案不存在再审问题，应当尊重客观事实，依然是正常的一审程序。3、农机中心清算组与杨**学签订的《协议书》无效，无效责任应当由杨**学承担。4、农机中心清算组与杨**学签订的《房地产租赁契约》合法有效，农机中心清算组要求杨**学赔偿28万元损失及其利息合法合情合理。5、涉案房屋依法不能出租。6、关于本案涉案房屋的面积及其起诉书所讲的房租与事实不符，请法院依职权调查。7、原告申请诉讼保全错误，法院超标的查封，致使答辩人损失上百万元，原告应当对其错误申请诉讼保全承担赔偿责任。8、涉案财产评估严重违反法定程序和客观事实，应当依法重新进行评估。9、605裁定、本案均是原告不履行职责所致，答辩人没有过错，原告的起诉有悖于客观事实和法律，应当依法驳回其诉讼请求。农机中心清算组还递交增加反诉请求书，要求增加以下反诉请求：1、判令被告返还原告位于建设路河南省第二监狱对面127.8平方米门面房，并返还127.8平方米房的租金（租金自1999年10月1日起至交付房产之日止）约50万元及其租金利息约5万元（租金暂计至2014年9月30日，利息自收付租金之日按照中**银行同期贷款利率计算，租金及其利息均以司法鉴定的数额为准）。2、判令杨**学因申请诉讼保全错误，赔偿农机中心清算组因保全所遭受的损失50万元。3、判令杨**学因侵犯名誉权赔偿30万元并在全国性媒体公开赔礼道歉、消除影响，并不得再发表诽谤、侮辱原告及其法定代表人的不当言论。之后，农机中心清算组又于2015年2月11日庭审中将第三项增加反诉请求撤回。

被申**岗小学递交书面答辩状称：1、农机中心清算组第一项诉请不能成立，其租用了房屋是客观事实，支付租金也是天经地义，15年后反诉人请求确认协议无效，要求返还租金加利息是不能成立的。2、农机中心清算组第二项诉请应当依法驳回，双方在新乡市房屋租赁市场管理办公室签订的《房地产租赁契约》合法有效，反诉人硬将契约说成是“联营承包协议”并请求赔偿没有道理，3、反诉人增加的第一项诉请没有事实根据和法律依据，反诉人租赁了答辩人房屋后，在租赁房前边加盖了一排临时建筑，既无土地证也无房产证，依法早就应当拆除，由于漏雨影响了答辩人的房屋出租，给答辩人带来损失，所以应当依法予以驳回。4、反诉人增加的第二项诉请违背客观事实，答辩人申请财产保全没有错误。5、反诉人增加的第三项诉请是名誉侵权，与本案无关，是另一种法律关系。

再审期间，申诉人农机中心清算组提交的证据有1、（95）新环保罚字第131号行政处罚决定书；2、（1996）红行执字第1号执行裁定书；3、（1996）红行执字第1-2号执行裁定书；4、民事诉状1份；5、翟宝现证言；6、翟合证言；7、杨**学原校长段**证言；8、段振礼证言；9、民事裁定书1份；10、李**、李**、郭**证人证言，李**出庭作证。证据1-10证明河南省新**新柴大酒店在经营期间，杨**学的职工经常去酒店闹事，造成酒店无法正常经营，侵犯了新柴大酒店的利益。11、（95）公建临字047号临时建筑许可证，证明反诉人依法承建127.82平方米，且可以办理房产证，房产的所有权属于反诉人。12、（2013）牧民一初字第1063号民事裁定书，证明法院认为“红旗区人民法院（1998）红经初字第84-2号经济裁定书对该房产已查封，农机中心未提供其结案结果，所以该案不符合民事案件起诉的条件”，做出不予受理的裁定。13、（1998）红经初字第84-1号经济裁定书，证明查封农机中心所租赁房屋门面营业房东部四套。14、（1997）红经初字第84-2号经济裁定书及查封（扣押）财产清单，证明实际查封农机中心近百万元财产。15、（1999）执字第242号执行通知书，证明红旗区人民法院做出执行通知。16、（1999）红经执字第242号民事裁定书，证明（1999）红经执字第242号民事判决书中止执行。

被申**岗小学提交的证据有1、《中华人民共和国城市规划法》、《河南省城市规划法实施办法》各1份，证明申诉人在租赁房屋前搭建的房屋两年之前就应当拆除，申诉人主张没有法律依据，原租赁协议也约定到期后改造的部分无偿归杨岗小学所有。2、《房地产租赁许可证》，证明涉案房屋租赁合法有效。3、新乡市租赁办新房租字（98）01号《关于新**岗小学与河南省**经销中心房屋租赁纠纷的处理意见》，证明双方之间的租赁关系和实际租赁面积的客观事实。4、新房估19号《房地产估价报告》，证明评估机构为法院提供客观公正的租赁费评估价格。5、杨岗**机中心的主管部门内燃机厂共同向法院反映新柴大酒店的财产清理情况，证明新柴大酒店财产被清理时，贵重物品已被转移的事实。6、协议书1份，证明所有增加的建筑都应无偿归被申诉人所有。

因申诉人申请，本院委托新乡市**有限公司对申诉人在租赁房屋前搭建的127.8平方米房屋年租金标准进行评估，该公司2016年1月28日出具新兴价评字（2016）9号评估报告书，认为该标的在2014年10月31日至2015年10月31日的租赁价格为38340元。

经庭审质证，被申**岗小学对申诉人所举证据1-10、12认为与本案无关；对证据11认为载明临时建筑许可证有效期为2年，该证据不能证明申诉人的证明问题；对证据13、15、16无异议；对证据14真实性无异议，对证明问题有异议。申诉人农机中心清算组对被申诉人所举证据1认为与本案无关。对证据2-5综合认为，国家相关法律规定没有所有权房屋不能出租，没有租赁证的不能出租，被申诉人办理的租赁证是非法取得的，因此涉案房屋依法不能出租；评估报告不客观、不真实，不认可；法院查封后，被申诉人私自进去进行清查是违法的。对证据6认为协议是无效的，上次庭审杨**学王校长也承认第二份协议是联营协议。对于评估报告，农机中心清算组无异议；杨**学认为每平方米25元月租金估价过高，土地使用权属于杨**学，价值应当与房产价值区分开，没有参考紧邻房屋的租赁价格。

再审查明：1995年4月8日，杨***机中心签订协议1份，杨**学将新盖家属楼一楼6套房屋交农机中心无偿使用5年，农机中心每年捐给杨**学7万元以弥补教育经费不足，协议有效期五年，从1995年4月1日起到2000年3月31日止。第一年双方均履行了各自的义务，其中农机中心于1995年6月24日支付杨**学7万元。1996年5月10日，杨***机中心又签订了房地产租赁契约1份，约定：杨**学将房屋300平方米租给农机中心使用（仍为第一份协议中租赁标的），月租金填写为“联营承包”而未约定具体数额，租赁期自1996年7月1日至1997年12月30日止，租金在每月15日前支付。农机中心保证承租房仅作为营业用房使用，如需对该房屋进行装修或增扩设备时，应征得杨**学同意费用自理。该租赁契约签订后，因农机中心未交纳房租金，1998年元月16日经新乡市房屋租赁市场管理办公室出具处理意见，仍未解决纠纷，杨**学遂于1998年4月1日向本院提起诉讼。要求法院判令农机中心与内燃机厂立即给付房租14万元整，并承担本案诉讼费。原审审理中查明租赁面积实际为422平方米，杨***机中心对此均予以认可。1998年5月4日，杨**学提出评估申请，申请有关部门对租赁费标准进行估价。1998年5月6日，本院委托新**地产估价所对诉争房屋的租赁费标准进行鉴定。1998年5月28日新**地产估价所出具评估报告书，结论为1995年租赁费总值为101280元，1996年、1997年租赁费价格可依照1995年租赁费价格。原审庭审中，杨**学增加诉讼请求，要求农机中心支付房租202560元及逾期交付期间的房租、滞纳金，内燃机厂承担连带责任。原审中农机中心提出反诉称，为履行合同开展酒店经营，对租赁房屋进行了装修，在租赁房屋前面盖了一排门面房，系合理添附物，杨**学应予赔偿35万元。经农机中心申请，本院1998年7月2日委托新乡市审计事务所对新柴大酒店的装修现值及酒店门面房现值进行价值评估，新乡市审计事务所于1999年5月27日作出评估报告书，确定新柴大酒店在评估基准日即1998年8月1日装饰装修部分评估值为115248元。对农机中心盖的一排门面房因农机中心未提交有关手续，审计事务所未予评估。

另查明：1996年9月8日，内燃机厂及下属供应处（职能部门）与农机中心曾签订协议1份，约定三方进行联营，联合经营内燃机配件，但均不投资，农机中心是全民法人，其上级主管部门是内燃机厂。农机中心自1998年后未参加企业年检，内燃机厂于2006年6月30日出台豫新内（2006）3号文件，由于农机中心被新乡**管理局吊销营业执照，成立农机中心清算组。2006年7月3日清算组全体成员共同推选郭*为清算组组长，全面负责农机中心的清算工作。2007年9月16日，内燃机厂宣告破产。

又查明：农机中心承租期间，在租赁房屋前加盖有临时建筑并办理了临时建筑许可证，在（95）公建临字047号临时建筑许可证中载明总建筑面积127.8平方米，本证有效期贰年，本证只作临时建筑许可，不作为土地产权证件，本证批准之临时建筑，如遇国家建设需要时，必须无条件拆除让出，竣工后，持此证至房管、税务部门办理产权、纳税等手续后自留存查等内容。加盖房屋至今未办理房屋产权证书。杨**学在1999年8月17日经本院依据生效判决执行，清点物品后交付租赁房屋时一并取得，现由杨**学在出租涉案房屋时交给各商户使用。对于加盖房屋，再审期间农机中心清算组申请对房屋市场价格和月租金进行评估，但因双方对土地产权性质产生争议，农机中心清算组撤回评估申请，并申请对年租金进行评估，并将基准日定为2015年10月31日。2016年1月28日，新乡市**有限公司出具新兴价评字（2016）9号评估报告书，认为该标的在2014年10月31日至2015年10月31日的租赁价格为38340元，月租金每平方米25元。杨**学对该127.8平方米加盖房屋申请房屋造价鉴定，但未提交相应检材，鉴定机构未予受理。

本院认为，本院已于1999年8月12日依法公告送达该判决，故本案应按2012年11月27日新乡**民法院（2012）新中民抗字第3号民事裁定指令启动再审程序。杨岗**机中心签订的协议、房地产租赁契约实质上均为租赁合同，1996年房地产租赁契约应系双方对原租赁合同达成新的合意，自1996年7月1日起双方应按照该契约履行各自义务。杨**学按约定将租赁房屋交付农机中心使用，农机中心应按约定支付房租。1996年契约于1997年12月30日到期，双方均未举证证明重新签订租赁合同，租金应支付至杨**学取得涉案租赁房屋之日止。原审中查明涉案房屋实际租赁面积为422平方米，当事人均无异议，按新**地产估价所出具的评估报告，1995年租赁标的租赁费为101280元，1996、1997年租金可依照该租赁价格，照此计算月租金为101280元÷12个月u003d8440元，杨**学再审中确认1999年8月17日清点物品后取得涉案房屋，故实际租期应截止1999年8月17日止。农机中心对租赁房屋进行装修、添附等与两份租赁合同有直接关系，根据公平原则，对经评估确定装修费用115248元，杨**学应予补偿。添附的127.8平方米房屋因系在租赁房屋前加盖，对其归属在双方1996年契约中并无约定，根据《最**法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条的规定，结合杨**学自1999年8月17日取得并使用至今的事实，应折价归杨**学，但农机中心不能提交相应手续，评估机关无法评估，此项反诉请求本院不予支持，农机中心清算组可参考年租金评估结果另案主张加盖房屋杨**学至折价补偿时止的实际占用期间的损失。杨**学要求内燃机厂承担投资不实的责任，证据不足，不予支持。因租赁合同已过期，不存在解除合同之诉，且杨**学已取得涉案出租房屋，对该部分本院不再审理。原审判决内燃机厂承担法律责任，因内燃机厂已于2007年破产，不具备诉讼主体资格。由于农机中心被工商部门吊销营业执照，内燃机厂已成立农机中心清算组，农机中心的债权债务应由农机中心清算组负责清算。对于农机中心清算组再审期间要求增加的反诉请求，根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条的规定，其增加请求超出原审诉讼请求，本案不予审理，应另行通过诉讼解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最**法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条，《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条的规定，判决如下：

一、撤销本院（1999）红经初字第242号经济判决。

二、河南省**经销中心清算组支付新乡市**杨岗小学租赁费（从1996年6月10日至1999年8月17日按月租金8440元计算）。

三、新乡市**杨岗小学补偿给河南省**经销中心清算组装修损失115248元。

四、以上二、三项在本判决生效后三日内互相折抵履行完毕。

五、驳回新乡市**杨岗小学的其他诉讼请求。

六、驳回河南省**经销中心清算组的其他反诉请求。

原审案件受理费8000元，财产保全费3000元，反诉费8200元，由杨**负担4000元，农机中心清算组负担15200元。房地产评估费500元，装修评估费2000元，由杨**负担1000元，农机中心清算组负担1500元。再审期间鉴定费1500元，由农机中心清算组负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**民法院。

裁判日期

二〇一六年三月二十一日