蒋**与河南豫**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人河南豫**有限公司（以下简称豫**司）与被上诉人蒋**房屋买卖合同纠纷一案，蒋**于2015年10月15日向河南省中牟县人民法院提起诉讼，请求判令：1、豫**司协助蒋**办理位于中牟县广惠街东侧、迅达路南侧“学府名邸”14幢1单元9层南户902号房屋的所有权登记。2、豫**司支付蒋**逾期交房违约金（自逾期之日至2014年12月18日，按已付房款的日万分之一计算）、逾期办理房地产权属证书的违约金（按已付房款的0.1%计算）。河南省中牟县人民法院于2015年12月16日作出（2015）牟*初字第3658号民事判决。豫**司不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人豫**司的委托代理人王**、陈**，被上诉人蒋**的委托代理人崔**、杨**到庭参加诉讼。本案现己审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2010年8月9日，蒋**与豫**司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要内容为：出卖人豫**司，买受人蒋**。蒋**购买豫**司位于县城西区广惠街东侧学府名邸14#楼1单元9层南户14-1-902号房屋一套，价款为244079元，付款方式为公积金。出卖人应当在2011年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用：逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，蒋**按约定支付了房款。后豫**司向业主下发通知书，主要内容为：你在中牟县广惠街学府名邸购买的14号楼住宅房，我们将于2014年1月10日-15日，五天时间内交验房屋，特通知你在这五天时间内上午9：00-12：00，下午14：00-17：30时间段，带着你的购房合同、身份证复印件3张、一年物业费，到学府名邸售楼部办理相关手续。蒋**称豫**司于2014年1月10日向蒋**交付房屋。2014年12月18日中牟县城乡建设管理局建设工程竣工验收备案管理办公室对涉案房屋出具竣工验收备案证书。庭审中，豫**司称还没有向产权登记机关提交办理房屋权属登记所需的资料。现蒋**以豫**司逾期交房，逾期办理房权证为由，要求豫**司支付逾期交房违约金（自逾期之日至2014年12月18日按已付房款的日万分之一计算）和逾期办理房权证违约金（按已付房款的0.1%计算），并要求豫**司协助办理房屋所有权证。

一审法院认为

原审法院认为：蒋**、豫**司于2010年8月9日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应按合同约定内容履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。合同签订后，蒋**按约定支付了房款，履行了合同义务。豫**司所建房屋于2014年12月18日取得竣工验收备案证书，此后，豫**司方可向业主交付房屋。豫**司未按合同约定在2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付蒋**，构成违约，应承担违约责任，故蒋**要求豫**司自2011年11月1日起至2014年12月18日按日支付已交房款万分之一的违约金27898.2元，理由正当，原审法院予以支持。庭审中，豫**司称还没有向产权登记机关提交办理权属登记所需材料，因豫**司未按合同约定在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，构成违约，故蒋**要求豫**司协助办理产权登记手续并按已付房款0.1%支付违约金244.07元，理由正当，原审法院予以支持。上述两项违约金共计28142.27元。豫**司辩称没有违约，不应承担责任，证据不足，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决：一、河南豫**有限公司于该判决生效之日起三十日内协助蒋**办理房屋产权登记手续；二、河南豫**有限公司于该判决生效之日起十日内向蒋**支付违约金共计二万八千一百四十二元二角七分。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千零九十九元五角，由河南豫**有限公司负担。

上诉人诉称

宣判后，豫**司不服一审判决，向本院提起上诉称：豫**司没有违反合同的约定，而蒋**没有全面履行合同义务已构成违约，蒋**的诉讼请求不应得到支持。按照双方签订的商品房买卖合同第八条约定“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”，根据本条第二款约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款；3、政策发生变化”。针对该条约定，必须经地方政府行政主管部门验收合格才能作为豫**司交房的法定条件，地方政府行政主管部门验收备案证书时间为2014年12月18日，蒋**认可2014年1月10日交房，证明豫**司提前向蒋**交付了房屋。豫**司没有违反合同的约定。并且按照合同附件四补充协议的约定，蒋**没有向豫**司交付办理房屋产权登记应交付的各项费用，蒋**构成违约，无权要求豫**司支付违约金。请求：1、依法撤销河南省中牟县人民法院（2015）牟*初字第3658号民事判决，发回重审或改判驳回蒋**的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由蒋**承担。

被上诉人辩称

被上诉人蒋**答辩称：一、豫**司的交房行为构成违约。蒋**与豫**司在《商品房买卖合同》中明确约定，豫**司应在2011年10月31日前将验收合格的房屋交付给蒋**使用。从该约定看，豫**司将房屋交付使用包含两个层面的内容：一是要在2011年10月31日前将房屋交付给蒋**使用，二是要确保其在2011年10月31日前所交付的房屋验收合格。2014年1月10日豫**司向蒋**交付房屋，直至2014年12月18日该房屋才验收合格。因此，豫**司的交付行为已构成违约。二、豫**司2014年1月10日交房不符合合同约定。从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房**公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用。本案中，豫**司将未经竣工验收合格的商品房转移给蒋**占有时，蒋**接收房屋，并不能视为双方对房屋交付条件达成了变更，蒋**并未放弃追究豫**司履行合同不符合约定的违约责任。三、《商品房买卖合同》是格式条款，双方有异议的，应作出对制定格式条款一方不利的解释。四、《商品房买卖合同》第15条约定，豫**司应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但豫**司至今未备案，导致蒋**无法办理产权登记。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为：蒋**、豫**司于2010年8月9日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。蒋**已按约履行了支付房款的义务，豫**司却未按合同约定在2011年10月31日前将经验收合格的商品房交付蒋**使用，且豫**司所建房屋于2014年12月18日取得竣工验收备案证书，之后才具备交付房屋的条件，因此，蒋**要求豫**司自2011年11月1日起至2014年12月18日按日支付已交房款万分之一的违约金27898.2元，理由正当。豫**司未提交证据证明其已按照合同约定在房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，亦应承担相应的违约责任，故蒋**要求豫**司协助办理产权登记手续并按已付房款0.1%支付违约金244.07元，理由正当。综上，豫**司关于其未违反合同约定、不应支付违约金的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5099.5元，由河南豫**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十四日