上诉人王*、潘**与被上诉人**有限公司房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人王*、潘**因与被上诉人南京硕**限公司（以下简称硕**司）、原审第三人田野房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦*初字第2448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月21日立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人王*、潘**，被上诉人硕**司的委托代理人李**，原审第三人田野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王*、潘**原审诉称，王*、潘**与硕**司于2013年12月28日签订购房合同，王*、潘**依约支付购房款，并办理了相关手续。但2014年12月30日进行房屋交付时，王*、潘**发现，现房“某地24-205”与购房时原有的样板房、图纸、宣传画册存在较大差异，主要有三个方面：1、硕**司对相邻户型（G3）结构，即G3南侧主卧室外添加露台、增大南部外侧屋檐尺寸，严重影响王*、潘**所属G2户型主卧室的阳光照射时间；2、硕**司对相邻户型（G3）北侧入户楼梯结构进行更改，由原样板房的水泥浇筑楼梯改为铁质镂空楼梯，存在安全隐患；3、硕**司未依照水电规划设计方案，更改王*、潘**G2户型地下室的管道布局，使污水总管及其检修口位于王*、潘**的地下室空间内，且相对于硕**司样板房及图纸、宣传册的显示，实际交付的地下室缺少自来水管道、生活下水管道，致王*、潘**对地下室的生活功能无法利用。王*、潘**认为，硕**司交付的房屋功能区严重丧失，硕**司在宣传册和样品房等展示存在诱导欺诈，任意更改设计方案及图纸，不履行必要告知义务等，严重侵犯王*、潘**权益。王*、潘**诉至法院，请求法院判令：1、硕**司按样板房将王*、潘**与G3之间朝南平台恢复为镂空平台；2、硕**司按样板房将北侧通往G3的楼梯恢复为混凝土实体楼梯；3、硕**司按竣工图纸将污水管道移出室内；4、硕**司承担案件诉讼费用。

一审被告辩称

硕**司原审辩称，1、王*、潘**起诉认为硕**司交付的房屋不符合规划，要求恢复，属于行政机关的行政职能，不属民事案件审理范围，应当驳回起诉；2、本案的争议焦点是硕**司交付的房屋是否符合合同的约定，而双方约定的条件是房屋取得规划验收合格书和竣工验收备案，本案涉及房屋已取得了上述证书且交付王*、潘**，故不同意王*、潘**的意见，请求驳回王*、潘**的诉讼请求。

田野原审述称，南露台、楼梯是其私人财产，不应侵犯，故不同意改变；下水道与其无关，没有意见；希望法院保护其合法权益。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年12月28日，王*、潘**（乙方）与硕**司（甲方）签订《某地商品房预售合同》，约定：甲方预售给乙方秦淮区双麒路某地24幢205（含负一、一、二层）（以下简称诉争房屋），建筑面积为233.6平方米，乙方应于2013年11月30日前向甲方支付定金100000元；房屋价款为3410678元，乙方于2013年12月28日支付购房款1030678元，商业性贷款2380000元；甲方于2014年6月30日交付诉争房屋。2014年12月30日，硕**司向王*、潘**交付诉争房屋。2015年3月4日，硕**司向王*、潘**出具发票，确认王*、潘**已向硕**司支付了3401188元购房款（楼牌号9-205，建筑面积232.95平方米）。后王*、潘**因诉争房屋与样板房、图纸、宣传画册中的南侧平台、北侧楼梯、污水管道存在差异，与硕**司产生纠纷，遂诉至原审法院。

原审法院另查明，2013年7月30日，硕**司就诉争房屋所属项目取得南京市规划局颁发的《建设工程规划许可证》。2014年12月25日的《竣工验收备案》载明：硕**司建设的24号楼于2014年12月22日由建设单位组织竣工验收合格，建设单位于2014年12月24日报送工程竣工验收备案文件，该工程的设计单位为南京长江**有限公司。

一审法院认为

原审庭审中，硕**司确认实际交付的诉争房屋南侧平台并未镂空且有外延屋檐，卫生间排水管在户内，北侧楼梯亦为铁质楼梯，但其提供规划设计图纸及剖面图、设计变更图纸以证明王*、潘**所诉南侧露台、排水管等的交付现状与规划设计图纸一致，亦已通过竣工验收，尽管规划设计图纸中并无铁质楼梯，但该楼梯有关部门并未认定系违建。王*、潘**对上述证据不予认可，认为设计变更图的时间是在起诉后，存在造假；剖面图反映的阳台情况与事实不符，不是正确的剖面图。王*、潘**与田野分别系秦淮区某地24幢205室房屋、305室房屋购买人，系邻居关系。王*、潘**所诉南面露台顶部系原审第三人房屋的阳台底部，所诉楼梯于原审第三人购房时即为配套设施，现由原审第三人使用。经原审法院释*，王*、潘**表示坚持诉讼请求，但同时保留退房的权利。

以上事实，有《建设工程规划许可证》、《某地商品房预售合同》、购房发票、《竣工验收备案》、规划图、剖面图、设计变更图纸、宣传图册、竣工图、照片及当事人陈述等予以证实。

原审法院认为，当事人一方不履行非金钱债务或履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。王*、潘**与硕**司签订的《某地商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。硕**司按规划标准承建诉争房屋，但诉争房屋的天井与楼梯设施确与样板房、宣传图册中房屋标准不符。王*、潘**所诉的南侧平台于规划设计中实为三层建筑的露台，现用作于原审第三人房屋的阳台，如恢复镂空平台，必然对原审第三人的不动产或动产造成毁损，并可能存在安全隐患。经原审法院释*，王*、潘**仍坚持相关诉讼请求。根据双方履行合同的实际情况，对王*、潘**该诉讼请求，原审法院不予支持。对于王*、潘**主张的将北侧通往G3的楼梯恢复为混凝土实体楼梯的诉请，因规划中并无相关楼梯的设计，故原审法院不予支持。对于王*、潘**主张按竣工图将污水管移出室内的诉讼请求，原审法院认为，硕**司按规划标准承建交付了诉争房屋的污水管道，王*、潘**要求将污水管道移出室外有必然对房屋本身及不动产相邻权利人造成严重影响，故对于该诉请，原审法院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：驳回王*、潘**的诉讼请求。案件受理费80元，由王*、潘**负担。

上诉人诉称

上诉人王*、潘**不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实有误，无论依据竣工图纸、样板房或者设计变更后的规划图，硕**司均属严重违约，交付的房屋存在严重不符，理应恢复原状。二、原审判决适用法律不当。本案诉讼系上诉人与被上诉人之间的交付房屋纠纷，原审法院依据原审第三人的不合法诉求，判决上诉人承担不利后果。三、原审判决严重背离公平正义，特别是就被认定为违建的楼梯部分，也判决支持楼梯的存在，对于样板房和宣传册的性质，根本没有顾及。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人硕**司答辩称，其已依法取得了规划验收合格书并通过了竣工备案，具备了合同约定的交付条件，不存在违约的情形，而上诉人原审诉讼请求实质上是要求改变原有规划，且损害了原审第三人的利益，原审法院判决驳回上诉人的原审诉讼请求于法有据，应当予以维持。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

原审第三人述称，楼梯阳台系原审第三人的财产，与上诉人无关，上诉人与被上诉人之间的纠纷不应当牵扯到原审第三人，亦不应当侵犯其权益。

本院查明

二审中，双方当事人对原审法院查明的事实无异议，且无新证据提交，本院依法对原审法院查明的事实予以确认。另查明，上诉人与被上诉人签订的《某地商品房预售合同》中约定，该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。2014年12月18日，南京市规划局出具了《建设工程规划核实合格书》，载明南京市规划局对涉案楼栋进行了规划核实，经查验，该工程符合规划许可要求。

以上事实，有《某地商品房预售合同》、《建设工程规划核实合格书》、庭审笔录等予以证实。

本院认为

本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《某地商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。双方合同中约定了涉案房屋的交付条件，硕**司交付的房屋取得了《建设工程规划核实合格书》、竣工验收备案表等材料，未违反合同的约定，上诉人要求硕**司按照样板房将涉诉房屋南面露台顶部恢复成镂空状态，拆除该露台顶部的屋檐，于法无据，本院不予支持。关于上诉人要求将北侧通往G3的楼梯恢复为混凝土实体楼梯的诉讼请求，该楼梯是否为违建以及是否拆除，不在本院审理范围，本院不予处理。关于上诉人所主张的污水管移出室外的诉讼请求，因被上诉人对该污水管的施工并未违反设计要求，上诉人要求将污水管移出户外，无事实和法律依据，本院不予支持。如上诉人认为该污水管位置影响房屋使用，而硕**司未明确告知导致其损失，上诉人可另行主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人王*、潘**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月四日