江苏无**限公司与阜宁人**任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**限责任公司（以下简称阜**公司）因与被上诉人江苏无**限公司（以下简称无疆**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2014）阜城民初字第1087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

无**公司一审诉称，2014年5月11日，双方当事人签订房屋租赁合同一份，约定阜**公司将其所有的位于阜宁县阜城大街的五间门市出租给无**公司，并对租期、租金、合同解除及违约责任等事项进行了明确的约定。2014年5月19日，无**公司依约向阜**公司支付第一年租金955000元及保证金30000元，但阜**公司却未能将租赁房屋交付给无**公司。2014年5月23日，无**公司发函致阜**公司要求交付房屋未果。2014年6月2日，无**公司再次发函致阜**公司要求解除租赁合同，并要求退还租金及保证金，但均未果。现诉至法院，请求判令：1.解除双方当事人之间签订的房屋租赁合同；2.阜**公司返还无**公司租金955000元及保证金30000元，合计985000元；3.本案诉讼费用由阜**公司承担。

一审被告辩称

阜**公司一审辩称，其不同意解除合同，该房屋租赁合同已于2014年5月11日生效并履行，且合同约定无疆**公司自行处理租赁期间产生的各种矛盾。无疆**公司在签订合同时认可租赁房屋的现状，并给付了部分租金及保证金，故阜**公司并未违约，请求法院驳回无疆**公司的诉讼请求。

一审法院查明

一审法院经审理查明，2014年5月11日，无疆**公司与阜**公司签订房屋租赁合同一份，合同约定，阜**公司现有的位于阜宁县阜城大街173号五间门市，合计面积315平方米，出租给无疆**公司使用，租期从2014年5月11日至2017年5月17日，年租金100万元（因西边两间门市延期40天到期，在第一年房租中减去45000元）；无疆**公司在签订合同时向阜**公司交纳保证金30000元，合同期满、账目结清后返还给无疆**公司。双方在合同第五条还约定，租赁期间，无疆**公司自行处理可能产生的各种矛盾。合同还约定了其他事项。合同签订后，无疆**公司于2014年5月19日向阜**公司支付了租金955000元及保证金30000元。2014年5月21日无疆**公司在交接租赁的房屋时因他人阻挠，未能取得租赁的房屋。2014年5月23日，无疆**公司向阜**公司发函催告交付房屋未果。2014年6月2日，无疆**公司再次发函要求解除租赁合同。现无疆**公司诉至一审法院，请求：1.依法解除无疆**公司、阜**公司双方所签的房屋租赁合同；2.判令阜**公司返还无疆**公司租金955000元及保证金30000元，合计985000元；3.阜**公司承担本案的诉讼费。

一审另查明，无疆网络公司在阜**公司签订房屋租赁合同时，已明知阜**公司出租的房屋无产权争议，但与他人有纠纷。

一审法院认为

一审法院认为，本案是一起因房屋租赁合同所引发的纠纷。所谓租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同，其具有双务、有偿的特征。在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用权存在对价关系，交付租金是获取租赁物使用权的对价。获取租赁物使用权是承租人订立合同的目的，虽然本案无疆**公司在与阜**公司订立合同时，知晓阜**公司与他人存在矛盾，且承诺在租赁期间自行处理可能产生的各种矛盾，但因合同订立后，阜**公司一直未能向无疆**公司交付房屋，致合同无法得到履行，也致无疆**公司合同目的无法实现，故无疆**公司依法享有解除租赁合同的权利。一审法院对无疆**公司要求解除与阜**公司签订的房屋租赁合同并退还租金、保证金的诉讼请求依法予以支持。阜**公司关于不同意解除合同，该合同已实际履行的理由不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第九十四条、第九十七条之规定，一审法院判决：一、解除无疆**公司与阜**公司于2014年5月11日签订的房屋租赁合同；二、阜**公司返还无疆**公司租金955000元、保证金30000元，合计985000元，于判决生效后10日内履行完毕。案件受理费13650元，由阜**公司负担。

上诉人诉称

阜**公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称，阜**公司有权出租房屋，阜**公司内部矛盾并不影响案涉房屋租赁合同的效力，故案涉房屋租赁合同依法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。案涉房屋交接时虽然受到了案外人的阻挠，但无疆网络公司即拒绝接受房屋，并以阜**公司违约为由解除合同显然无事实和法律依据。请求撤销原审判决，依法改判。

被上诉人辩称

无**公司答辩称，1.阜**公司未在约定时间交付房屋已经构成违约；2.交付房屋系出租人的主要义务。合同约定的系交付房屋后发生的矛盾由双方当事人共同解决，而非在阜**公司交付房屋前由无**公司解决阜**公司与他人之间的经济纠纷。

本院查明

二审中，无疆**公司提交了录音一份，证明阜**公司在2014年5月21日时未能正常交房的事实。经组织质证，阜**公司发表以下质证意见：1.无疆**公司在一审审理过程中未提交该份证据，故该证据不属于新证据，不能作为定案依据；2.从该份证据的内容可以看出，阜**公司可以实际控制案涉房屋，可以交付房屋，系无疆**公司拒绝接受该房屋。

二审另查明，2014年6月30日，阜**公司股东郭**、滕观山、合股基金会全体成员在案涉房屋内张贴告知书，载明：“未经郭**、滕观山等同意并签字，使用该门市签订的任何合同与协议均为无效约定。否则，由此产生的门市被封堵，无法开展正常经营活动所造成任何损失由承租方自行承担。”并另张贴“此房有争议，请勿租用！”的告知。

本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相同，对原审判决认定的事实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，案涉房屋租赁合同的签订系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故应属合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。故交付房屋的义务在于出租人，而非承租人。本案中，双方当事人均认可2014年5月21日交房不能的原因系出租人即阜**公司未能打开案涉房屋的玻璃房门，致无**公司不能进入房屋，且直至2014年6月30日，案外人仍可进入案涉房屋并从内部张贴类似请勿承租房屋的告示，故应当认定直至2014年6月30日，阜**公司仍未能履行交付房屋的义务。我国合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。无**公司于2014年5月19日即交付了相应租金，但阜**公司在经无**公司于2014年5月23日催告后，直至2014年6月30日仍未能履行交付房屋的义务，故无**公司依法有权解除合同。我国合同法第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。无**公司已于2014年6月2日向阜**公司发出了解除合同的告知函，并实际重新承租了其他房屋，故案涉房屋租赁合同已无继续履行的可能，一审法院判令解除双方之间的房屋租赁合同符合法律规定，阜**公司应当依法向无**公司返还已经交付的房租及保证金。

综上，上诉**刷公司的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13650元，由阜宁人**任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月三日