原告李**与被告方进生房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**诉被告方**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月14日受理后，依法由代理审判员徐**独任审判，于2015年5月14日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李**的委托代理人刘*、被告方**的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称：2013年11月7日，原告向被告方进生支付人民币20万元，用于购买位于南京市六合区某某镇某某花园XX室的房屋，被告向原告出具收条一份，原、被告之间至今未签订正式的房屋买卖合同。被告出售房屋时没有向原告提供房屋产权证，但称该房屋为拆迁安置房，手续齐全，可以变更过户。实际上，某某花园的房屋规划为农村住房，涉案房屋至今也没有产权证，故原、被告双方的房屋买卖行为应当认定为无效。但被告至今未返还原告购房款，原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令：被告返还原告购房款20万元。

被告辩称

被告方进生辩称：原告与被告之间的房屋买卖属实，系双方真实意思表示，被告亦实际收到原告购房款20万元。原告向被告购买涉案房屋时，对房屋没有产权证且性质为小产权房的情况是知情的，所以才向被告支付购房款，故原告应当继续履行协议。原告明知涉案房屋为农村房屋，仍然执意购买，如果法院确认双方之间的房屋买卖协议无效，原告也存在一定的过错。综上，被告无需全额返还购房款，而是应适当返还购房款。

本院查明

经审理查明：2013年11月7日，原告李**与被告方**口头达成房屋买卖协议，被告方**将座落于南京市六合区某某镇某某花园XX室房屋转让给原告李**，房屋总价为59.5万元。原告李**于当日向被告方**转账20万元，被告方**向原告李**出具收据一份，载明：“收到李**211前期购房款贰拾万元整￥200000元，3个月后付拾万，余款2014年11月7日前付清”。后原告李**认为该房屋买卖协议无效，要求被告方**返还购房款20万元，双方协商不成，原告李**遂诉至本院。

另查明，原告李**户籍地为南京市栖霞区某某村XXX号X幢XX室。涉案房屋系农村住房，且尚未办理产权证。至今，被告方进生未向原告李**交付该房屋。

上述事实由原、被告在庭审中的陈述，原告提供的收据、银行转账凭证各一张等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。违反国家法律及行政法规的强制性规定签订的合同，属无效合同。本案中，原、被告口头达成的房屋买卖协议中，买卖标的物为农村房屋。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权买卖，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。因此，原、被告双方口头达成的房屋买卖协议无效。被告系涉案房屋的出卖人，原告系涉案房屋的买受人，双方在明知宅基地使用权不得非法转让的情况下，仍规避法律，以买卖形式非法转让宅基地之上的房屋，对转让协议无效结果的造成，双方均负有不可推卸的法律责任。目前，被告尚未将房屋交付给原告，原告向被告支付购房款20万元。故原告要求被告返还购房款20万元，合法有据，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。合同无效的返还责任，不因双方过错而加重或减轻，被告辩称应适当返还购房款无法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告李**与被告方进生于2013年11月7日口头达成的房屋买卖协议无效；

二、被告方进生于本判决生效之日起十日内返还原告李**购房款20万元。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取2150元，由原告李**负担1075元，被告方进生负担1075元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年七月一日