大连万达**淮安分公司与丁*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告大连万达**淮安分公司（以下简称“万达物业”）与被告丁*物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用小额诉讼程序，依法由审判员王**独任审判，于2015年5月29日公开开庭进行了审理。原告万达物业的委托代理人赵*、被告丁*到庭参加诉讼。现已审理终结。

原告诉称

原告万达物业诉称，2011年10月8日我公司与被告丁*签订了物业服务协议，按合同约定，被告丁*应履行缴纳物业费的义务，其仅支付2011年10月9日至2012年9月30日的物业服务费，未支付2012年10月1日至2014年12月31日的物业服务费2477元，及由此产生的违约金511元。我公司多次上门催缴，并通过张贴催缴函、发送短信、电话通知等告知方式，被告丁*却不予理睬。现请求依法判令：被告丁*支付欠缴的物业费2477元、违约金511元，合计2988元；并承担本案诉讼费用。

被告辩称

被告丁*辩称，原告在物业服务期间没有履行物业服务合同的约定。万达公寓2809室业主在消防公用通道违章搭建，且将自家房屋窗户的防盗网私自拆除，并改变窗户的尺寸，对我家造成安全隐患，原告本应制止并及时向有关部门报告，但在我向原告反映后一直处理无果，给我生活和财产造成了一定损失和严重治安隐患。同时，虽然我房屋在2011年开始装修，但直到2014年底才经过原告验收，2015年4月30日煤气才开通。在此期间，我未使用该物业，根据相关规定，我的物业费应打7折交纳。另我要求原告退还300元水费周转金及2000元装修保证金。

本院查明

经审理查明，淮安万达广**投资有限公司开发建设，被告丁*为淮安**公寓1号楼2808室业主，房屋建筑面积50.97平方米。原告万达物业与被告丁*于2011年10月8日签订前期物业服务协议，约定原告万达物业为被告丁*所在的淮安**公寓提供物业服务。协议第六条约定：“……1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：公寓物业：人民币1.8元／平方米／月（按建筑面积收取）……”。协议第七条约定：“业主应于物业管理服务费期满前的15日内履行交纳下年度物业管理服务费。其中首期物业管理服务费业主应于办理入伙（住）手续时向本物业管理区域的物业服务企业交纳壹年（十二个月）的物业管理服务费。首期物业管理服务费起算日期自《入伙通知》上载明的收楼（交房）日期为起始日期计算，而非业主办理入伙（住）手续的日期。业主办理入伙（住）手续后，自业主书面告知物业服务企业之日起超过六个月未入住或未使用的物业，物业管理服务费用由业主按物业管理服务费收费标准的70%交纳。……物业管理服务费用按年度交纳。”协议第二十三条约定：“甲方（业主）违反本协议未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五的标准向乙方（万达物业）支付违约金”。

被告丁*已交纳2011年10月9日至2012年9月30日期间的物业服务费，未交纳2012年10月1日至2014年12月31日期间的物业费。

2014年12月31日起，原告万达物业退出淮**公寓的物管服务。

以上事实，有前期物业服务协议、商品房买卖合同、发票、催缴函张贴照片、物业费计费明细表、照片以及原、被告陈述为证，经审查，本院予以确认。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告丁*与原告万达物业签订的《前期物业服务协议》，明确双方权利义务，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。2012年10月1日至2014年12月31日期间，原告万达物业为被告丁*所在的公寓提供了物业服务，其所提供的物业服务不可能绝对完美，没有任何瑕疵，但是物业服务需要一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交纳物业服务费，物业服务就无法正常开展下去，这样既不利于物业服务的开展，也不利于维护广大业主的利益。

庭审中，被告丁*辩称其房屋2014年底才装修结束并经过验收，2015年4月30日燃气才开通，按《淮安市市区物业服务收费管理实施细则》第十五条规定，业主办理入住手续后未入住或未使用物业，物业服务费打7折缴纳，并提交燃气开通单复印件一份，电费交费卡、用电明细单复印件各一份，旨在证明其房屋2011年开始装修，2013年和2014年期间没有用电记录，说明其并未入住。万达物业认为公寓不同于一般住宅，用途并不仅仅是家庭居住，更多情况下是作为办公写字楼出租，因此被告丁*提交的燃气开通单据并不能证明其2014年底之前并未入住或出租并提交了被告丁*所有的淮**达公寓1号楼2808室2012年10月1日至2014年12月31日二次供水台账一份。二次供水台账显示，2012年10月1日至2012年12月31日被告丁*所有的2808室共用水1吨，2013年全年共用水86吨，2014年全年共用水1吨。据此，本院根据日常生活经验认定，2012年10月1日至2012年12月31日和2014年全年被告丁*未入住或使用物业，物业费应打七折缴纳，2013年全年被告丁*入住或使用物业，应全额缴纳物业费。故本院认定被告丁*应缴物业服务费2064元。因原告万达物业提供的物业服务并非完美无暇，故对原告万达物业要求被告丁*支付违约金的请求本院不予支持。

被告丁*辩称万达公寓2809室业主在消防公用通道违章搭建，且将自家房屋窗户的防盗网私自拆除，并改变窗户尺寸的问题及要求返还水费周转金和装修保证金的问题，均不属本案理涉范围，被告丁*可另案主张。

经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百六十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告丁*于本判决生效后十五日内一次性支付原告大连万达**淮安分公司物业服务费2064元。

二、驳回原告大连万达**淮安分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告丁*负担。

本判决是终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月四日