常熟**有限公司与梁**、王**商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告常熟**有限公司（以下简称汇**司）诉被告梁**、王**商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月28日立案受理，依法适用普通程序于2015年5月18日公开开庭进行了审理，原告汇**司的委托代理人张*到庭参加诉讼，被告梁**、王**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告汇**司诉称：2011年11月3日，原被告签订商品房买卖合同一份，被告向原告购买常熟市辛庄镇新阳大道68号15幢3单元406室房屋，总价款为655517元，签约当日被告向原告支付了首付款205517元，后原、被告与中国**熟支行签订了个人住房（商业用房）借款合同，由建**支行向被告发放购房贷款，原告为被告的贷款提供担保，因被告未按约向建**支行还款，原告向该行支付了全部贷款本息437708.52元。被告的行为已经违反了商品房买卖合同的约定，故原告诉至法院，要求：1、判令解除原被告签订的商品房买卖合同，被告协助原告办理买卖合同备案注销手续。2、判令被告向原告支付违约金65551.7元、代偿的银行借款本息437708.52元并支付该款相应的利息，在被告支付给原告的购房款中予以抵扣。3、判令被告支付原告为实现债权支出的律师代理费33072元，在被告支付给原告的购房款中予以抵扣。4、判令解除原被告签订的车库转让协议，被告交还协议约定的常熟市辛庄镇新阳大道68号汇金新城15号楼24号车库使用权。5、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告梁**、王**未作答辩，也未提供证据。

本院查明

经审理查明：2011年11月3日，汇金公司（出卖方）与梁**（买受方）签订合同编号为Y20110044776的商品房买卖合同一份，约定梁**向汇金公司购买位于新阳大道68号15幢3单元406室商品房，该商品房规划用途为住宅，套内建筑面积99.832平方米，共有部分分摊建筑面积18.908平方米，合计建筑面积118.74平方米；总价款655517元，买受方应在签约当日支付房款205517元，余款450000元当天办理按揭贷款。在该合同附件一中载明的其他买受人为王**。在该合同附件六中载明，如买受人违反按揭贷款合同，被银行自身或通过司法机关从出卖方处划扣款项导致出卖方承担保证责任的，买受方应在出卖方通知之日起10日内补足划扣款并承担该款项10%的补偿款，否则出卖方可以解除商品房买卖合同，买受方并按总房款的10%向出卖方支付违约金。对买受方已付房款，在扣除出卖方承担保证责任的金额、出卖方处理此事时支付的行政收费、律师费、诉讼费等正常费用及买受方应承担的违约金后，由出卖方将买受方已付款的余额（如有）无息归还买受方。出卖方承担保证责任的金额包括：未归还的贷款本金、利息、银行支付的律师费、诉讼费、保全费、评估拍卖须承担的金额等。在合同附件六还约定：合同双方在合同中所填写的通讯地址、联系电话应当正确有效，如不正确或无效导致通知无法到达的，只要通知方已按商品房买卖合同中所填写的通讯地址将信函交付邮寄，视为通知方已送达。合同签订后，买受方向汇金公司支付购房款655517元，其中450000元系向中国建设银**贷款（汇金公司为该贷款提供保证）。

2012年8月13日，王**与汇**司签订车库转让协议一份，约定汇**司以44211元的价格将新阳大道68号汇金新城15号楼24号车库的使用权转让给王**，协议签订后，王**支付了转让款44211元。

梁**办理银行按揭贷款后，由于未按期还款，中国建设**常熟支行向汇金公司发出代偿通知书，要求汇金公司承担担保责任，代为清偿梁**的贷款本息及相关费用。汇金公司于2014年6月10日代梁**清偿了全部贷款本息合计437708.52元。

2014年6月30日，汇**司按照与梁**签订的商品房买卖合同中约定的地址向梁**邮寄送达了通知一份，要求梁**在接到通知之日起10日内补足汇**司为其清偿的贷款本息437708.52元并承担该款项10%的补偿款，否则汇**司将按照合同约定解除商品房买卖合同，并要求梁**按总房款的10%支付违约金和合同约定的其他费用。该邮件由于无法投递后被退回汇**司。

另查明：梁**与王国英系夫妻关系，二人于年月日结婚。

又查明：汇**司为处理本案纠纷，与江苏**事务所签订《委托代理合同》一份，并支付律师费33072元。

庭审中，原告汇**司表示，本案所涉房屋已经于2014年3月28日满足交付条件，汇**司于2014年3月10日就书面通知梁**交房，但是梁**并未收房。

以上事实，有商品房买卖合同、销售不动产统一发票、个人住房（商业用房）借款合同、车库转让协议、代偿通知书、代偿证明、通知及邮寄凭证、结婚登记申请书、委托代理合同及代理费发票以及本案的庭审笔录等证实。

本院认为

本院认为：原告汇金公司与被告梁**签订的合同编号为Y20110044776的商品房买卖合同及附件是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。被告梁**、王**通过原告的担保向中国建**限公司常熟支行贷款后，因未能及时还款，导致原告代其偿还了中国建**限公司常熟支行的贷款本息合计437708.52元，原告为被告代偿了上述债务后，发函要求被告限期支付代偿款并将相应的后果告知被告，但被告未按期支付代偿款，被告此举已违反了双方在商品房买卖合同及附件中的约定，原告可按照合同约定解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，并要求被告支付代偿款437708.52元及相应的利息以及按总房款的10%支付违约金。现原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告按总房款的10%支付违约金65551.7元的诉讼请求，本院予以支持。原告为被告支付了代偿款437708.52元，被告理应向原告支付该代偿款及相应的利息，上述款项直接在被告支付原告的购房款655517元中予以扣除。经本院核算，至本院判决之日即2015年10月20日，代偿款437708.52元的利息为32351.52元。关于汇金新城15号楼24号车库，汇金公司与王**已经签订了车库转让协议，王**也按照协议约定将相应的转让款支付汇金公司，现汇金公司要求解除该车库转让协议并由王**返还该车库的要求于法无据，本院不予支持。被告梁**、王**经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃应诉抗辩等诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告常熟**有限公司与被告梁**、王**签订的合同编号为Y20110044776的商品房买卖合同解除。

二、被告梁**、王**配合原告常熟**有限公司办理合同编号为Y20110044776的商品房买卖合同的网上备案注销手续，于本判决生效之日起十日内履行。

三、被告梁**、王**支付原告常熟**有限公司违约金65551.7元。

四、被告梁**、王**支付原告常熟**有限公司代偿款437708.52元并承担上述款项自2014年6月10日起至判决之日按中**银行公布的同期同类贷款基准利率计算的利息32351.52元。

五、被告梁**、王**支付原告常熟**有限公司律师费33072元。

六、驳回原告常熟**有限公司的其他诉讼请求。

上述第三项、第四项、第五项中所涉款项在原告常熟**有限公司应退还被告梁**、王**的已付房款655517元中予以扣除。

案件受理费10798元，公告费600元，合计诉讼费11398元由原告常熟**有限公司负担80元，由被告梁**、王**负担11318元（原告同意其预交的案件受理费中的剩余部分11318元由被告梁**、王**向其直接支付，本院不再退还，由被告梁**、王**在本判决生效之日起十日内向原告支付）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州**民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州**民法院，开户行：中国农**福路支行，账号：1076。

裁判日期

二〇一五年十月二十日