上诉人喻**、方兆军与被上诉人南京东**限公司租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人喻**、方**因与被上诉人南京东**限公司（以下简称东**公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六**初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

东**公司原审诉称，2013年12月19日，原、被告签订《协议》一份，《协议》约定了租赁期限、租赁范围、相应费用、付款方式等条款。后原告按约全面履行了义务，然被告仅缴纳保证金60000元，截至诉讼之日止，尚未支付约定的租赁费合计467314.64元。为此，原告为自己的合法权益，故提起诉讼，要求1、解除原、被告之间签订的《协议一份》；2、给付租赁费合计467314.64元，并追加银行同等利息；3、按合同约定保证金归原告所有；4、诉讼费由被告承担。

一审被告辩称

喻**、方**原审辩称，一、1、我方未能按期缴纳租金是因为原告在协议中约定的8332钢架大棚缺少相应配套措施，无塑料薄膜等，被告自行花费增加了部分设施，其他部分设施至今仍未到位，导致我方无法正常经营，已造成我方损失128.58万元；2、原告交付时间严重超时，影响了果树生长，应扣除相应租金；3、承包地面积计算有误，将水沟、池塘等都计算为耕地，应扣除后计算承包金；二、原告在签订合同时说每年农业补贴款交租金费都用不完，存在欺诈，导致承包金过高；三、被告要求继续履行合同，在原告完全履行合同后扣除我们的损失，剩余部分租金立即支付，如解除合同，原告应支付我们相应的经济损失。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2009年9月21日、2010年1月1日、2012年6月25日，东沟**公司与南京市六**民委员会（以下简称新**委员会）签订土地流转协议书三份，协议约定新**委员会将其辖区内的土地流转给东沟**公司使用，用于高效农业开发，使用年限分别为16年、15年、13年。后东沟**公司在流转土地新建了8332钢架大棚等农业设施（该项目系2013年度南京市级农业设施）。

2013年12月19日，东沟**公司与喻**、方**签订协议一份，约定由喻**、方**租赁农业开发公司连栋、8332钢架大棚从事葡萄、樱桃等经济林果种植。租赁期限自2014年1月1日-2025年12月31日止，租赁时间12年。租赁范围为：8332钢架大棚111.446亩，空地（含连栋大棚）73.554亩。租赁费用为：8332年钢架大棚租赁费1300元／亩.年，每年以100元／亩幅度递增；空地（含连栋大棚）租赁费900元／亩.年，每年以60元／亩幅度递增；排涝费30元／亩.年，绿化费50元／亩.年。付款方式：合同签订签订后乙方（喻**、方**）需向甲方（东**公司）支付保证金人民币6万元，合同顺利履行终止后归还给乙方，乙方每年1月1日前一次性向甲方付清当年租金、排涝费、绿化费。协议签订后，喻**、方**缴纳了保证金6万元，但并未缴纳任何租金。

2014年11月18日，因喻林*之子喻*向南京**员会反映上述大棚为危棚，南京**员会出具“关于第2014010105548026号信访事项的回复，回复内容：你（喻*）反映的所谓危棚为2013年5月六合区龙袍街道**产品销售合作社申报的2013年市级设施项目，建设内容为新建8332钢架大棚，净面积108亩。2014年6月，市农委和市财政局委托江苏**事务所对该项目进行了第三方核查。经过恒升会计师事务所现场勘察，该项目完成8332钢架大棚净面积108亩，钢架大棚状态正常，但钢管平均间距95厘米不符合《2013年市级设施项目申报指南》规定的小于80厘米的建设标准。你提出的大棚国家标准问题，经我委核实，目前我国塑料钢架大棚没有国家强制标准。如你认为大棚处于危险状态，可请有资质机构进行鉴定，若大棚确实存在质量问题和安全隐患，建议由承租方依据合同法按照法律程序向出租方主张权益。

一审法院认为

本案在审理过程中，经原审法院现场勘察，涉案大棚现已由喻**、方兆军从事农业生产和经营，相关的果树、苗木等都已实际栽植。

上述事实，有土地流转协议、土地租赁协议、信访事项回复以及当事人的陈述等证据证实。

原审法院认为，《中华人民共和国土地承包法》第三十二条规定：通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。第三十九条规定：承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。根据上述法律规定，原告东沟**公司在与新生村民委员会签订土地流转协议后，将流转土地发包给第三方即本案被告喻**、方**承包经营，合法有效。原、被告双方签订的土地租赁协议具有法律效力，双方均应按照协议的约定履行自己的义务。被告喻**、方**辩称的三点意见，均未能提供证据予以证明，且原、被告双方在签订协议前，喻**、方**曾多次到现场进行考察，双方在签订协议时的大棚状况与喻**、方**考察时的状况一致，即原、被告双方是在对大棚状况达成一致意见下签订的协议，并不存在欺诈情形。同时，根据南京市农委出具的信访回复，涉案大棚已经验收合格，且该种类型大棚也并无国家强制标准。综上，原告**公司并无违约行为，被告喻**、方**应按照协议约定支付租赁费用，经原审法院计算2014年度租赁费用为225878.4元，2015年度租赁费用为241436.24元，合计467314.64元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务的，对方还有损失的，应当赔偿损失。故被告喻**、方**应承担相应的利息损失。因农业生产前期投入较大，获益周期较长，且涉案大棚中也已实际栽植了多种作物，如解除合同，原、被告双方损失均会很大，解除合同对双方均无必要，故双方应继续履行合同，被告方缴纳的保证金仍由原告方进行保管。综上，依照《中华人民共和国土地承包法》第三十二条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款之规定，原审法院判决：一、原告南京东**限公司与被告喻**、方**签订的土地租赁协议，双方继续履行。二、被告喻**、方**于判决生效之日起十五日内给付原告南京东**限公司2014、2015年度土地租赁费用467314.64元并支付利息（利息自2014年1月1日起按照银行同期贷款利率计算至判决确定的给付之日）。案件受理费8390元，减半收取4195元，由被告喻**、方**负担。

上诉人诉称

上诉人喻**、方**不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审判决认定的租赁面积与实际严重不符。南京**员会的回复中已经明确申报的8332钢架大棚的净面积为108亩，且被上诉人将部分大棚（约十几亩）租给了他人，故上诉人实际租用的钢架大棚的面积应该只有97亩，原审判决按照111.46亩计算，认定事实不清。2、被上诉人交付大棚的时间严重超时。被上诉人由于存在虚假申报和管理不善的问题，出租的钢架大棚设施严重不符合要求，被上诉人答应上诉人进行园区综合工程施工，并且在2014年3月底结束，届时再起算租金。但被上诉人工程一直到2014年10月底才结束。原审法院判决租金从2014年1月1日起算与事实严重不符。3、租赁标的物与合同约定严重不符。被上诉人交付的大棚并没有完全建好，有的仅有部分钢架，薄膜、伞撑等配套设施根本没有，即使到2014年10月底，园区综合工程完工也没有将大棚建好，至今许多大棚仍然无法使用。4、被上诉人是在2015年催要租金未果后才提起本案诉讼的，被上诉人要求上诉人支付2014年的租金已经超过了诉讼时效。综上，请求法院判令被上诉人返还上诉人新的房屋。

被上诉人辩称

被上**业公司辩称，1、双方签订协议的时候已经现场用GPS测量了钢架大棚的面积。该面积之所以与被上诉人向南京**员会申报的面积不一致，是因为申报时大棚与大棚之间的路和沟的面积是不能申报上去的，但是对外招商，路和沟的面积是包含在租赁面积里面的。2、被上诉人原审已提供证据充分证明涉案的大棚是属于合格设施。3、上诉人在签订协议之前也多次现场勘察，对大棚的状况完全了解；签订合同以后上诉人就开始接手并实际种植果木，并不存在被上诉人延期交付的问题。4、双方的协议合法有效，上诉人有义务根据双方的协议支付租金。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，上诉人向法庭提交照片一组，证明2015年6月28日、6月29日，上诉人租赁大棚的土地遭受大水淹没，证明大棚质量不符合要求。被上诉人认为从照片上无法看出拍摄的时间和地点，也不能证明大棚质量不合格。

被上诉人向法庭提交以下证据：1、南京**员会、南京市财政局下发的《关于下达2013年度市级设施农业建设第一批项目补助计划和资金的通知》、《关于印发南京市设施农业项目验收办法的通知》、《关于下达2013年市级设施农业项目资金尾款的通知》，证明被上诉人施工的钢架大棚符合南京市级设施项目竣工验收标准，且已经拿到了政府补助的尾款。2、8332号钢架大棚市级补助明细，证明被上诉人已经收到了政府补助。3、被上诉人和南京**限公司签订的《8332钢架大棚建设合同》，南京**限公司法定代表人宋**的证明、8332钢架大棚建设验收确认书以及照片，证明被上诉人出租的8332钢架大棚在2013年11月底全部完工，并经过了验收确认；上诉人是经宋**介绍租赁大棚的，对大棚的实际状况是了解的。上诉人对上述证据的质证意见如下：1、对南京**员会和南京市财政局下发的文件的真实性无异议，但被上诉人未能提供项目的实施方案、验收申请表以及第三方机构的现场核查资料，且政府补助扣减了10%，不能证明项目是合格的。2、该证据是被上诉人自己制作的，我方不发表质证意见。3、对8332号钢架大棚建设合同和验收确认书的真实性不予认可，因为建设方和被上诉人之间存在重大的利益关系。宋**的证明属于证人证言，证人应当出庭接受双方的质询。

本院查明

二审查明的事实与原审法院查明的事实相同，本院予以确认。

本院认为

本院认为，上诉人与被上诉人签订的《协议》为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据该协议，上诉人应该向被上诉人支付大棚的租赁费用。现上诉人未按合同约定支付相应费用，构成违约。

关于上诉人提出的其未支付租金的抗辩理由，本院认为，1、关于上诉人出租钢架大棚面积与实际不符的问题。本院认为，双方在签订《协议》时已经一致确认了8332钢架大棚的租赁面积为111.446亩，现上诉人以南京**员会回复中的面积与协议约定不一致为由，要求减少相应面积，依据不足，本院不予支持。2、关于交付时间问题。本院认为，上诉人签订合同之前已对大棚的现状进行过现场查看，应该了解大棚是否符合交付条件，因此，协议约定的租金起算时间为2014年1月1日，能够反映此时大棚已经具备了交付条件。上诉人称被上诉人直至2014年10月才交付合格大棚，但未能提交证据证明；上诉人要求根据南京**员会对钢架大棚的验收时间确定交付时间，但该时间并不能反映大棚实际交付使用时间。综合以上情况，上诉人该上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。3、关于被上诉人交付钢架大棚的质量问题。本院认为，上诉人所称被上诉人交付大棚外层无滴膜，没有五纵四槽、钢管间距过大等问题，均属于可以通过现场查看发现问题。上诉人在签订协议之前已经对现场进行过查看，仍然签订了协议，表明被上诉人接受了大棚出租状态。虽然南京**员会认为本案所涉钢架大棚钢管间距95厘米不符合《2013年市级设施项目申报指南》规定的小于80厘米的建设标准，并扣减了相应的政府补助，但南京**员会的回复表明8332钢架大棚没有国家强制性标准，被上诉人交付的钢架大棚并非质量不合格。因此，上诉人的此上诉理由，本院不予支持。4、关于诉讼时效的问题。本院认为，协议约定上诉人应于2014年1月缴纳2014年租金，现被上诉人于2015年1月即向原审法院提起本案诉讼，且此期间上诉人和被上诉人就租赁事宜也进行过商谈，故被上诉人原审起诉并未超过法律规定的诉讼时效。

综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8390元，由上诉人喻**、方兆军负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十六日