封雷与沭阳**限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告诉被告沭阳**限公司（以下简称金**司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月14日立案受理。依法由代理审判员章**独任审判，于2014年4月9日公开开庭进行了审理，原告、被告金**司破产管理人的委托代理人吴**到庭参加诉讼；后因案情需要，转为普通程序审理，于2014年8月19日公开开庭进行了审理，原告、被告破产管理人的委托代理人方*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告与被告签订商品房买卖合同，购置被告开发的位于沭阳县沭城镇人民路与天津路交叉口的江南枫景小区10号楼1单元1001室商品房1套，原告已交付房屋首付款195776元。后被告被法院裁定进入破产清算程序，破产管理人仅确定原告依法享有购房款。现要求被告继续履行商品房买卖合同，交付房屋。

被告辩称

被告辩称：对双方达成商品房买卖合同及交付的款项等事实均予以认可，但被告已被法院裁定进行破产清算程序，原、被告双方所约定交易的房屋尚未完工，不具备交付条件，合同无法继续履行；现不同意继续履行合同，请求驳回原告的诉讼请求。

原告为支持自己的诉讼主张，向法庭提供了交款的相关收据、选房确认单、发票、出具房屋说明的函、证明置业计划书。经质证被告予以认可。

本院查明

经审理查明：原告于2011年8月28日向被告购置被告开发的位于沭阳县沭城镇人民路与天津路交叉口的江南枫景小区10号楼1单元1001室商品房1套，面积为117.35平方米，房屋约定成交价390776元，原告已交付购房款195776元及杂费6819元，已交付房款超过所购房屋总价款的50％。双方约定的该房屋尚未完工，不具备交付条件。因经营不善，被告不能清偿到期债务，于2013年9月28日被法院裁定进行破产清算，原告向被告破产管理人要求确认对涉案房屋的所有权，被告破产管理人确认原告依法优先享有购房款195776元，依法享有杂费6819元。现原告要求被告继续履行商品房买卖合同，交付房屋。法院向其释明，如确认合同已解除，可以就被告解除合同的行为要求赔偿。原告要求被告按房屋4300元每／平方米补偿差价，被告不同意按4300元／每平方米赔偿，只同意按银行同期贷款利率赔偿损失，同意由法院参照相同地段类似房屋确定价格。

本院认为

本院认为，原、被告之间达成的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效。现双方约定交易的房屋尚未完工，不具备交付条件，且被告因经营不善，不能清偿到期债务，已被法院裁定进入破产清算程序，原、被告双方达成的商品房买卖合同已无法继续履行，管理人在法定期间内没有通知原告继续履行合同，合同已视为解除。原告已支付的房款超过全部房款的50％，管理人确认原告依法优先享有购房款195776元并无不当。本院向原告作法律释明，如确认合同已解除，可以就被告解除合同的行为要求赔偿后，原告要求按4300元／平方米赔偿差价损失，本院综合被告破产时同等地段类似楼层的房价后认为，原告要求赔偿损失及要求赔偿的标准并无不妥，但赔偿的金额应按原告所缴款项占所购房屋总价的比例进行赔偿。被告应当赔偿原告差价款57027.52元【（117.35平方米＊4300元-390776元）＊（195776／390776）】，该赔偿款与杂费6819元共计63846.52元，应确认为普通债权。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、第九十七条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告封雷对被告沭阳**限公司开发的位于沭阳县沭城镇人民路与天津路交叉口的江南枫景小区10号楼1单元1001室商品房折价、拍卖、变卖所得款项在195776元范围内享有优先受偿权；

二、确认原告封雷对被告沭阳**限公司享有一般债权63846.52元。

案件受理费80元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费80元（该院开户行：中国**城支行，户名：宿迁**国库处，帐号：46×××80）。

裁判日期

二〇一四年九月四日