邵**与李**租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告邵**诉被告李**租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理后，依法由代理审判员王**适用简易程序独任审判，并于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告邵**及其委托代理人姚**、被告李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告邵**诉称，原被告于2014年5月9日签订租赁协议，由被告将国贸商城J楼10号房中的二至三层出租给原告使用，租期三年，从2014年5月8日至2017年5月8日，第一年租金90000元（每年按10%递增），屋内相关设施一并转让给原告，转让费50000元。第一年一次性付140000元，第二年付房租99000元，第三年付房租109900元。合同签订后，原告向被告支付第一年房租及设施转让费140000元及水电费保证金2000元，并对租赁房屋装修后开始营业。2015年3月11日，被告以原告未交纳第二年租金为由锁上租赁房屋大门，强行阻止原告经营。无奈之下，原告分别于2015年3月11日、12日、14日、16日多次报警，经公安机关现场调解，被告依然我行我素拒不开门让原告营业，致使原告遭受严重经济损失。为化解矛盾，解决纠纷，原告又通过多种途径、多次与被告协商，但被告依然拒不接受原告提出的合理请求，坚持不让原告营业。为维护原告的合法权益，请求法院判决1.被告立即打开盱眙国贸商城J楼10号房二至三层出租房屋（都梁春天）大门，停止对原告正常经营使用权的侵害，排除对原告经营使用权的妨碍；2.被告按1500元／日的标准赔偿原告经济损失至被告实际排除妨碍之日止；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。

被告辩称

被告李**辩称，与原告签订租房协议将国贸商城J楼10号房的二至三层出租给原告是事实，但在签订合同时双方约定每年提前二个月将下一年房租一次性交清。原告没有按合同约定交付房租，我才于2015年3月11日将出租房锁上，现同意打开大门让原告营业，但不同意向原告赔偿损失。

本院查明

经审理查明，2014年5月9日，原告邵**（承租方、乙方）与被告李**（出租房、甲方）签订《租房协议》一份，约定：“1、甲方将国贸商城J楼10号房中的二层至三层租给乙方使用，租期叁年，从2014年5月8日至2017年5月8日止，租金第一年玖万元整（每年租金按10%递增）；房屋设施有空调10台，电视9台，洗衣机1台，台室鱼缸1台，全自动床16张、木床8张，热水器1台、冰箱1台，电脑1台，厨房所有餐具等一并转让给乙方，总价格为50000元整。共计第一年一次性付壹拾肆万元整（￥140000.00）；第二年付玖万玖仟元整；第三年付房租拾万零捌仟玖佰元整……6、本合同期满后，无论乙方是否续租，都必须提前两个月通知甲方。如乙方续租，在同等条件下有优先权，租金必须每年提前两个月支付，如乙方中途转让，但必须征得甲方同意，方可转让。7.本协议经双方签字后生效，双方必须严格遵守，在叁年期间任何一方违约，应向对方支付年租金的百分之十的违约金”。合同签订后，原告按约定支付了被告第一年房租及转让费共计140000元。2015年3月11日，被告以原告未提前两月向其支付下年租金为由，将出租房屋大门关闭上锁至2015年4月14日中午，导致原告在此期间无法正常营业，经双方自行协商及报警处理未果，原告遂诉讼来院。庭审结束后，被告打开原告所租房屋大门交由原告继续经营。原告遂撤回了要求被告停止侵害的诉讼请求。

诉讼中，原告明确损失的计算方法为租金每天损失为246元、技师工资每天700元、营业利润每天700元，仅要求按每天1500天主张损失。

上述事实，有原、被告及代理人当庭陈述、原告提交的租赁合同、出警记录等证据予以证实，经庭审质证，本院予以认定。

本院认为

本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。对于出租人而言交付房屋供承租人正常使用即为履行租赁合同的主要义务，相对应，承租人负有及时、足额交付房屋租金的义务，本案中，原告按约定支付了被告第一年的房屋租金90000元，第一年的租期为2014年5月8日至2015年5月7日，原告在此期间内有权对租赁房屋占有、使用，被告在原告租赁期间内将大门上锁的行为违反了合同约定，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任，故原告主张被告停止侵害并对赔偿因锁门造成的损失有依据，本院予以支持。对于原告主张的损失，除租金外未提供证据予以证实，本院不予认定，因被告将出租房屋大门上锁34.5天，应赔偿原告租金损失8507元（90000元／年÷365天×34.5天）。关于被告抗辩的原告未按约定提前两月支付其租金的事实，因租赁合同中仅就租赁期限届满后是否续租及租金支付问题作出了约定，并未就是否提前给付租金时间或违约责任作出说明，被告亦未提供其他证据予以证实，且即使被告抗辩属实，原告应提前两月支付次年租金，在原告仅延迟两天支付租金时即采取锁门的方式索要租金亦属不当，非合理、合法的维权方式，故对其抗辩理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李**于本判决生效后十日内赔偿原告邵**损失8507元。

二、驳回原告邵**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1094元，减半收取547元，由原告邵**负担400元，被告李**负担147元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安**城中支行；帐号：34×××54）。

裁判日期

二〇一五年五月十三日