上海世茂**司昆山分公司与吴*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告上海世茂**司昆山分公司与被告吴*物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月31日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员孙**独任审判，于2013年12月9日公开开庭进行了审理。原告上海世茂**司昆山分公司委托代理人於伟林、被告吴*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告上海世茂**司昆山分公司诉称：原告系世茂蝶湖湾小区的物业服务公司，吴**该小区业主，双方签订了临时管理规约及前期物业管理服务协议。原告已经依约为小区提供安保、垃圾清运、绿化、设备维修等物业服务，但吴*拖欠物业服务费共计3047.4元（期间：2012年11月1日至2013年9月30日；计算方式：142.07平方米＊1.95元／平方米＊11个月），严重违反了双方的协议，应支付滞纳金822.8元（暂计三个月，计算方式：3047.44元＊3‰＊90天，保留追讨其他滞纳金的权利）。故请求判令吴*支付3870.2元及起诉之日至付清全部款项之日的滞纳金（按3‰计算）；诉讼费由吴*承担。

被告辩称

被告吴**称：2012年11月1日至2013年9月30日期间的物业费，被告确实确实未曾缴纳，但被告拒缴物业费具有合理理由。被告购房时，看重的是世**团的专业品质，认为蝶湖湾应当为昆山地区的高档楼盘。但是，在原告的管理下，小区环境脏乱差，车辆随意停放，河道垃圾漂浮，违规经营猖獗，群租现象严重。因此，在原告未履行相应物业服务情况下，被告拒绝缴纳物业服务费。另外，被告的房屋一直空置，物业费应当减少。

本院查明

经审理查明：2010年4月15日，昆山世**设有限公司与吴*签订商品房购销合同，约定将昆山市世茂蝶湖湾花园X幢X单元X号房出售给吴*。2010年4月15日，上海世茂第**司昆山分公司与吴*签订“世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议（住宅区域）”一份，该协议载明昆山世**设有限公司选聘的物业管理公司为上海世茂**有限公司，约定由昆山世**设有限公司选定的物业管理公司为吴*购买的昆山世茂蝶湖湾花园X幢X室提供物业服务，该房建筑面积为142.02平方米，前期物业服务费为1.95元／月·平方米。同日，上海世茂第**司昆山分公司与吴*签订昆山世茂蝶湖湾临时管理规约承诺书一份，约定各业主应于每季度初缴纳后季度的物业服务费，逾期按照千分之三收取利息。2012年11月1日至2013年9月30日期间，上海世茂**司昆山分公司依约提供了物业服务，吴*未按照协议约定缴纳物业服务费。2013年9月23日，上海世茂**司昆山分公司向吴*邮寄送达了物业费催缴通知书，载明应缴纳物业费为3047.4元、滞纳金为822.8元。2012年11月1日至2013年9月30日期间，吴*购买的昆山世茂蝶湖湾花园X幢X室一直空置。

另查明：2009年8月8日，上海世茂第**司昆山分公司经苏州**管理局准予变更为上海世茂第**司昆山分公司。2010年9月27日，上海世茂第**司昆山分公司经苏州**管理局准予变更为上海世茂**司昆山分公司。更名后的原告上海世茂**司昆山分公司与昆山世**设有限公司补签了世茂蝶湖湾花园前期物业管理委托合同，约定蝶湖湾公司委托原告管理服务座落于昆山开发区新南中路（街道）288号的世茂蝶湖湾花园；委托管理服务期限自2009年1月1日至业主大会成立，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；在前期物业管理阶段，实行物业服务包干制，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅1.95元／月／平方米，别墅2.50元／月／平方米，花园洋房1.8元／月／平方米。

以上事实由商品房购销合同、世茂蝶湖湾花园前期物业管理服务协议、世茂蝶湖湾临时管理规约、承诺书、房屋交接单、商品房买卖合同、催缴通知书及邮寄凭证、企业名称变更预先核准通知书、变更登记通知书、企业资质证书、营业执照及当事人的陈述予以证实。

本院认为

本院认为：上海世茂第**司昆山分公司更名为上海世茂第**司昆山分公司，后又更名为上海世茂**司昆山分公司，其权利义务由更名后的上海世茂**司昆山分公司享有和负担。上海世茂**司昆山分公司依约定对合同载明的物业提供了服务，吴*应当按照协议约定支付相应的物业服务费及滞纳金。因昆山世茂蝶湖湾花园X幢X室一直空置，吴*关于应当减少物业费的抗辩意见，本院予以支持，按照70%计算。根据双方协议约定，吴*应支付2012年11月1日至至2013年9月30日期间的物业费总额为：142.02平方米＊1.95元／月·平方米＊11个月＊70%，即2132.43元。上海世茂**司昆山分公司按照未付款每日千分之三标准计算滞纳金，该约定过高，本院酌情调整为日万分之五。吴*的其他抗辩意见无事实及法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

被告吴*于本判决生效后十日内支付原告上海世茂**司昆山分公司2132.43元及滞纳金（其中581.57元自2012年11月1日起、其中581.57元自2013年2月1日起、其中581.57元自2012年5月1日起、其中193.86元自2012年8月1日起，均按照每日万分之五计算至本判决生效之日）。

（如采用转账方式，请汇入上海世茂**司昆山分公司，开户行中国**山市亭林分理处，帐号XXXX或昆山市**结算中心，开户行：中国建**行营业部，账号32201986436051515260。）

如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担，于*判决生效之日起十日内支付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。苏州**民法院开户行：中国农业**支行营业部，帐号：10-550101040009599。

裁判日期

二〇一四年一月二十三日