朱**与常州**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书（2）

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称常**司）与被上诉人朱**房屋买卖合同纠纷一案，常州市天宁区人民法院于2014年12月18日作出了（2014）天民初字第2015号民事判决。上诉人常**司不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审情况：

一审原告诉称

朱**诉称，2010年10月8日，朱**与常**司签订商品房买卖合同，由朱**向常**司购买位于凯旋城25幢甲701室的房屋一套。根据约定，常**司应于2012年10月31日交付房屋，并于交房日期后90天内办理房产证。常**司于2014年3月28日才办好房产证，延期一年。故请求法院判令：常**司支付因延期办理房产证导致的违约金68787.9元，计算方式为915333元×银行同期贷款利率×逾期天数422天（从逾期3个月起至办理房产证）；本案诉讼费由常**司承担。

一审被告辩称

常**司辩称，朱**是贷款购房，按照合同附件4第11条第2项的规定，该房屋还未到交付日期，因此常**司不存在迟延办理产权证的违约行为。合同约定如果违约，应当按照银行同期存款利率计算，因此朱**主张的贷款利率也违背双方的真实意思表示。根据合同第17条第1款，房屋交付后90日内具备办理产权证的条件，而非办妥产权证。因此即使违约，违约的截止日期应计算至具备办理房产证条件的日期即房屋大产权证办妥之日的2013年12月18日。因此请求法院驳回朱**的诉讼请求。

一审法院查明

原审经审理查明，本市天宁区凯旋城系常**司开发建设。2010年10月8日，双方签订商品房买卖合同1份及补充协议1份，约定由朱**购买凯旋城25幢甲单元701号房屋一套，总房款916667元。合同约定：第八条、3、贷款方式付款，首付款276667元，剩余房款64万元应于2010年10月28日前申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。第十一条、出卖人应当在2012年10月31日前，依照有关规定，将符合条件的商品房交付买受人使用。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应不低于建设行政主管部门制定的以上文本的最低要求。第十七条、该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件。因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付后90日内办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从商品房交付使用后第90天起，按银行同期存款利率（以买受人已付房价款计算）向买受人支付违约金。第二十三条：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（见附件四）。但出卖人提供的作为合同补充内容的格式条款，不得与合同正文内容条款约定的内容相违背。补充协议约定：第十一条：2、若买受人购房贷款中由出卖人提供担保的，其权属登记，由出卖人统一委托指定单位代为办理，以买受人办妥房产证登记、房产抵押、解除出卖人担保责任后第七天作为房屋的交付日期。或以书面授权方式委托出卖人或由出卖人委托指定单位代办产权登记及抵押手续，并由买受人支付代办费及相关费用后凭代办产权指定单位已受理证明方可办理进户手续。

原审另查明，合同签订后，朱**按照约定支付了首付款，并与银行签订借款合同，常**司作为保证人在该合同上盖章。双方已于2012年10月31日办理好交房手续。合同签订后，朱**向常**司付清房款，实际房款根据实测建筑面积调整为915333元。2014年12月18日，本案所涉房屋初始登记在常**司名下。朱**于2014年3月28日取得房屋所有权证。2014年2月27日，常**司取得本案所涉房屋土地的“分割转让许可证”。朱**于2014年4月2日取得国有土地使用权证。朱**于2014年10月14日诉至法院，提出前列诉讼请求。

一审法院认为

原审法院认为，本案中，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同约定该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件，但常**司直到2014年2月27日才取得本案所涉房屋的土地分割转让许可证，已构成违约，故其应当向朱**支付自2013年2月1日起至2014年2月27日止的违约金。朱**要求计算至房产证办好之日，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。朱**要求按照银行同期贷款利率计算违约金，但未对其损失进行举证证明，故违约金应当按照双方约定的同期银行存款利率计算。常**司辩称根据合同补充协议的约定，该房屋还未到交付日期。对此，法院认为，双方签订的商品房买卖合同第十一条明确约定交付日期为2012年10月31日，常**司亦已按该约定将房屋交朱**居住使用。合同补充协议中第十一条第2项的内容与商品房买卖合同第十一条的约定相违背，违反了商品房买卖合同第二十三条的约定。故法院对常**司的该辩称意见不予采纳。常**司辩称违约金应计算至房屋大产权证办妥之日，对此，法院认为，合同约定内容为“房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件”，房地产权属证书不仅包括房屋所有权证，还包括国有土地使用权证，故对常**司的该辩称意见，法院亦不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，作出如下判决：一、常**司于判决生效之日起15日内向朱**支付以915333元为本金，按银行同期存款利率计算的自2013年2月1日起至2014年2月27日止的违约金；二、驳回朱**的其他诉讼请求。案件受理费减半收取760元，由朱**负担430元，常**司负担330元。

上诉人诉称

上诉人常*公司不服上述判决，向本院提起上诉称，原审认定事实错误，常*公司在涉案房屋产权证的办理时间上不存在违约，不应承担违约责任。被上诉人为贷款买房，按照合同附件四第十一条第2项的约定，房屋的交付日期应为办妥房产证登记、房产抵押或解除出卖人责任后第七日。由于被上诉人并未提早还款以解除常*公司的担保责任，因此常*公司于2013年12月18日具备办理产权证的条件并不违约。而原审法院却认为该条款与主合同第十七条约定的交付日期2012年10月31日相违背，故应以主合同条款为准。事实上，主合同与合同附件四中关于交付时间的约定是一般约定与特别约定的关系。对贷款购房并由常*公司提供担保的买受人而言，主合同第十七条仅是指常*公司在2012年10月31日前应具备房屋交付的条件（而非实际交付），而合同附件四第十一条则约定了常*公司向买受人实际交付房屋所附的条件，但并不必于该日期前将房屋实际交付给买受人。只有买受人按合同附件四第十一条的约定“办妥产权证、办理房屋抵押登记、或解除开发商的担保责任”时，才有权要求常*公司将房屋实际交付给买受人，或者说到那时才算是法律意义上的房屋“交付”。因此，该两个条款并不矛盾，均应属有效条款。原审错误地理解了该两个条款的意思，认为两者相冲突，显然属于事实认定错误。综上，请求二审法院撤销原判，并依法改判，以维护常*公司的合法权益；一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人朱**辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人常**司的上诉请求，维持原判。

本院查明

二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的案件事实与原审相一致，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案所涉商品房买卖合同中，主合同第十七条是关于产权登记的约定，而主合同附件四即补充协议第十一条第2项针对的是商品房出卖人对贷款买房的买受人进行担保情形下，双方当事人对办理产权登记的补充约定。常*公司认为主合同第十七条所约定的“该房屋应当在交付后90日内具备买受人办理房地产权属证书的条件”中的“交付日期”应当按照补充协议第十一条第2项的约定来确定，即“以买受人办妥产权证、办理房屋抵押登记、或解除出卖人的担保责任后第七天作为房屋的交付日期”。按照常*公司的理解，确定房屋交付日期的前提条件之一是“买受人办妥产权证”，这显然与主合同第十七条约定的“涉案房屋应当在交付后90日内具备办证条件”在理解上相互矛盾，因为该两个条款将房屋交付与办理产权证书设定为互为前提的条件，同时适用该两个条款在操作上也是不可行的，且双方签订的《商品房买卖合同》第二十三条也明确约定：出卖人提供的作为合同补充内容的格式条款，不得与合同正文内容条款约定的内容相违背，因此，补充协议第十一条第2项的约定不适用于本案。另外，补充协议第十一条第2项对交付日期的约定也不明确，应当视为没有约定，故对于产权登记的时间还是应当按照主合同第十七条的约定来确定。况且，本案中，常*公司已于2012年10月31日将涉案房屋实际交付被上诉人使用，就应当按照主合同第十七条的约定，在涉案房屋交付后90日内使买受人具备办理房地产权属证书的条件。而常*公司于2013年12月18日才完成对涉案商品房的初始登记，于2014年2月27日才取得对涉案商品房的分割转让许可证，已经违反了合同中有关产权登记的约定，应当按照合同约定承担违约责任。综上，上诉人常*公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1520元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十四日