张*与江苏润**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张*因与被上诉人江苏润**有限公司（以下简称润石公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿城区人民法院（2015）宿城民初字第1122号民事判决，向本院起上诉。本院于2015年12月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

上诉人张**审诉称，2012年11月2日，张*与润**司签订《商品房买卖合同》，约定张*购买润**司开发建设的位于宿迁市宿城区运河南路东侧卫生路南侧华润景城17#1单元603号房屋（以下简称诉争房屋）。根据双方合同约定，润**司应在2013年12月30日前将房屋交付张*使用。如在房屋交付后90日内未取得房屋权属证书的，则润**司自商品房交付后第91日起按日向张*支付已付购房款万分之三违约金。润**司至今没有办理房屋权属证书，其行为构成违约，损害了张*的合法权益。现提起诉讼，请求判令：1.润**司协助张*办理诉争房屋产权过户登记手续；2.润**司承担逾期办证违约金（以668227元为基数自2014年4月1日起每日按万分之三标准计算至张*实际取得房屋所有权证书、土地使用权证书之日止）；3.本案诉讼费由润**司承担。

一审被告辩称

润**司原审辩称，1.对于张*与润**司之间就诉争房屋存在商品房买卖合同关系没有异议，润**司愿意协助张*办理房屋产权过户登记手续。2.润**司一直在协助张*办理房屋产权登记手续，但因张*未按要求补齐购房款、维修基金及契税款项，导致润**司无法提交办理产权登记所需要的相关材料，润**司不应该承担逾期办证违约金。同时，即便承担，因为该房屋已经实际向张*交付，因此迟延办证并未给张*带来相关经济损失，故张*主张万分之三每日的标准过高，请求法院调整。3.本案诉讼费用应当由张*自行承担。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年11月2日，张*与润**司签订《商品房买卖合同》，合同约定张*购买润**司开发建设的诉争房屋，其中建筑面积为135.05㎡，房屋单价为4948元／㎡，总价款为668227元。合同第五条约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异后，双方同意按照以下原则处理：1.面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2.面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。…买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。合同第八条约定，出卖人应当在2013年12月30日前，将房屋交付买受人使用。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，张*按照合同约定交纳了购房款，并向润**司交纳代为办理房屋产权登记手续费用。

在诉讼过程中，张*与润**司一致同意，将诉争房屋的交付时间确定为2013年12月30日。

2014年2月24日，润**司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2014年2月25日上述申报材料符合房屋登记条件并通过审核。

又查明：宿迁**有限公司（以下简称测绘公司）对诉争房屋建筑面积第一次实测得出的建筑面积为132.52㎡。2013年12月17日，润**司根据该测绘报告面积向张*退还购房款12518元。后因第一次测绘结果有误，该测绘公司对诉争房屋进行第二次实测，该次测绘报告载明诉争房屋建筑面积为135.01㎡，并以该次测绘报告面积在房管部门备案。

一审法院认为

本案诉讼提起后，润**司亦向原审法院提起要求张*补足房屋面积差价款的诉讼，原审法院已另案作出判决。

原审法院认为：张*与润**司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按该合同约定履行合同义务。在商品房买卖合同中，出卖人主要的合同义务就是按照合同约定将符合交房条件的房屋交付于买受人，并协助买受人办理产权登记手续。买受人主要的合同义务就是按照合同约定向出卖人及时、足额支付购房款。本案因测绘公司出具两份不同的面积测绘报告，张*对于第二份测绘报告不予认可，亦不同意按此测绘报告补足房屋面积差价款及税费，润**司则以张*未能补足房屋面积差价款及相应税费为由未能协助张*办理权属登记手续，双方因此产生争议并引起本案诉讼。按照法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。关于房屋面积及过户请求，经向测绘公司及房管部门核实，润**司在房屋部门备案的系更正后的第二次实测面积报告即135.01㎡，最终的房屋产权登记面积以该报告测绘面积为准。本案中，张*实际仅按房屋面积为132.52㎡交纳了房款及相关税费，在其未能按照最终的房屋面积补足房价款及交纳相关税费的情况下，润**司有权拒绝协助张*办理房屋产权登记手续。对于张*要求润**司协助其办理诉争房屋产权过户登记手续的请求，可待张*补交购房款及相关税费后委托润**司继续办理或再行主张。关于逾期办证违约金，本案中，双方确定房屋交付日期为2013年12月30日，润**司根据合同约定在2014年2月24日（60日内）将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其已经履行了办理权属登记方面的合同义务。诉争房屋交付后，在润**司已经告知张*需要补交购房款及相应税费才能为其办理房屋产权登记手续的情况下，张*未能按约补足购房款及相应税费导致逾期办证，该责任不能归责于润**司。据此，原审法院对于张*要求润**司承担逾期办证违约金的请求不予支持，故而也不存在违约金是否过高及调整问题。张*认为在房屋交付之前双方根据房屋实测面积结算了房款，润**司交付了房屋以及住宅使用说明书、住宅质量保证书，双方合同义务已经履行完毕，双方之间仅存在协助办理产权登记义务。润**司在房屋合同义务履行后完毕之后提出房屋面积误差要求补足房款属于反悔，按照法理属于撤销合同之诉中的重大误解或者显失公平，但润**司已经超过了一年的除斥期间，丧失了胜诉权。原审法院认为，第一次面积测绘报告事实上的错误，并不等同于润**司对该报告本身认识上的错误，润**司亦是基于对该报告的信任而根据合同约定向张*退还了相应购房款。同时，涉案房屋合同约定面积及两次测绘面积相差并不大（误差比绝对值均在3%之内），合同内容（面积）并没有发生了重大变化。润**司基于涉案房屋面积的前后变化，要求张*补足购房款的行为，系对合同约定权利的行使，并非张*所述的重大误解，也并非显失公平。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决如下：驳回张*的诉讼请求。案件受理费减半收取190元，由张*负担。

上诉人诉称

原审判决宣判后，张*不服向本院提起上诉称：一、被上诉人作为商品房屋出卖人，主张买受人补足房屋面积差款，应当在房屋交付之前而非房屋交付之后主张。如果在房屋交付之后主张，则由于合同义务已经履行完毕，被上诉人此时主张购房人补足房屋面积差价款，属于反悔，应当按照重大误解或者显失公平为由主张撤销房屋面积误差结算协议。被上诉人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内应当行使撤销权，被上诉人在2013年12月30日之前已经知道了房屋面积测绘可能存在错误，但并没有在一年除斥期间内诉讼，故丧失了实体权利。二、诉争房屋的实际面积已经具有法定资质的房屋测绘部门实测，并经被上诉人确认和房屋管理部门审核，不存在争议。所谓第二次实测，是虚假的，也是不符合常理的，上诉人不认可其真实性。三、逾期办证是润**司过错造成的，润**司应当承担违约赔偿责任。润**司虽然于2014年2月24日将办理权属登记资料提交房产管理部门备案，但在此之前，张*已经将其应当提交的办证资料交付给润**司，润**司未及时将办证资料提交房产管理部门备案办证，该过错归责与润**司。综上，请求撤销原判，依法改判支付上诉人的一审诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人润**司辩称，2014年2月24日，润**司已经将办证所需的材料提交给房屋登记管理部门，本案中润**司并无过错，上诉人的上诉请求没有事实依据，请求驳回上诉人的上诉请求。

二审中双方均未提供新的证据。

本院查明

二审法院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。

本院认为

本案二审争议焦点为：1.润**司在房屋交付后，向张*主张合同权利，是否符合法律规定；2.房屋测绘公司针对诉争房屋的两次实测面积结果，如何采信；3.润**司逾期办证行为是否构成违约。

关于第一个争议焦点。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。张*与润**司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按该合同约定履行合同义务。本案中，张*认为在房屋交付之前双方根据房屋实测面积结算了房款，润**司交付了房屋以及住宅使用说明书、住宅质量保证书，双方合同义务已经履行完毕。润**司在房屋合同义务履行后完毕之后提出房屋面积误差要求补足房款属于反悔，应当以重大误解或者显失公平为由主张撤销结算协议，但润**司已经超过了一年的除斥期间，丧失了实体权利。本院认为，测绘公司第一次测绘结果事实上的错误，并非润**司由于自己过错而对房屋实测面积发生错误认识，且涉案房屋合同约定面积及两次测绘面积误差比绝对值均在3%之内，润**司基于备案登记的测绘报告面积，要求张*补足购房款的行为，系对合同约定权利的行使，不符合重大误解或显示公平的构成要件，也不属于反悔行为。润**司在房屋交付后，向张*主张合同权利，要求张*补足房屋价款及交纳相关税费，符合法律规定。

关于第二个争议焦点。房屋测绘公司先后出具两份面积不同的测绘报告。张*认为办理房屋产权登记应以第一次测绘结果即132.52㎡为准，第二次测绘结果即135.01㎡不具有真实性。本院认为，润**司在房产管理部门备案登记的系第二次实测面积报告，该测绘结果经房产管理部门审核后用于房屋权属登记。房屋管理部门的备案登记行为属于行政行为，房产管理部门现以第二次测绘结果为准，并以此作为办理房屋权属登记的面积依据，故应以房产管理部门的该行政行为的效力作为本案的依据。在房产管理部门未认定第二次测绘面积错误并变更登记结果之前，上诉人在民事诉讼中提出异议，没有法律依据。

关于第三个争议焦点。本院认为，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政管理部门。本案中，双方确定房屋交付日期为2013年12月30日，润**司在2014年2月24日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其已经履行了办理权属登记方面的合同义务。诉争房屋交付后，在润**司已经告知张*需要补交购房款及相应税费才能为其办理房屋产权登记手续的情况下，张*仅按房屋面积为132.52㎡交纳了房款及相关税费，不同意按第二次测绘报告补足房屋面积差价款及税费，在其未能按照最终的房屋面积补足房价款及交纳相关税费的情况下，房产登记管理部门对未足额交纳税费的房屋，不予办理相关产权登记手续，故润**司有权拒绝协助张*办理房屋产权登记手续，该责任不能归责于润**司，逾期办证的行为不属于润**司的违约行为。张*要求润**司承担逾期办证违约金于法无据。

综上，上诉人张*的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费190元，由上诉人张*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十日