江苏四**限公司与焦**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告江苏四**限公司（以下简称四海物业公司）与被告焦建成物业服务合同纠纷一案，本院于2013年12月25日立案受理后，依法由审判员尹**适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋**到庭参加诉讼，被告焦建成经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告四海物业公司诉称，原、被告系物业服务关系。2006年9月5日，开发商**房开发公司为被告所在小区的物业服务与原告（原泰兴市**有限公司）签订了前期物业合同。2011年1月1日，被告居住小区的业主委员会与原告签订物业服务合同。合同签订后，前期物业公司和原告均按合同约定为被告提供了服务，但被告并未按合同约定支付物业管理费，已违约。自2009年起至2011年12月31日，被告共欠原告物业管理费、公共水电能耗费及违约金合计4767元。原告曾多次向被告催要，被告均无理推脱，拒不缴纳。故为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求判令被告立即支付原告物业管理费4217元、公共水电能耗费150元、违约金400元，合计4767元。

被告辩称

被告焦建成未答辩。

本院查明

经审理查明，2006年9月5日，泰兴市**有限公司与泰兴市**发公司签订《文岱小区前期物业管理合同》1份。合同约定：泰兴市**发公司通过公开招标选聘泰兴市**有限公司对文岱小区前期物业管理服务。2011年4月10日，原告（乙方）与泰兴市**委员会（甲方）签订《物业公共服务委托合同书》1份，约定：第三条，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。第二章“物业服务事项”第四条，对“文岱小区”实施现状服务，具体服务内容：一、每日收集垃圾一次，垃圾日产日清，建筑垃圾定点堆放，统一清运。涉及房屋改造的，由业主自运或业主付费物业公司代运。二、小区道路每日清扫1次。三、根据季节变化及时对垃圾箱进行卫生消杀和除四害活动。四、清除绿化带、草地上的垃圾、目视无明显杂物。五、绿化、树木生长基本正常，无明显草荒、死树和大面积病虫害，无严重人为损害，根据花木生长情况对绿化带修剪、除草。六、视情况对窨井、化粪池每年清理一次。七、小区24小时有人值守，实行不定时巡视。八、根据业委会要求对业主的车辆进行有序管理。九、维护小区内的公共设施，发现问题及时向甲方报告，落实完善工作。第八条，管理服务期限为壹年自2011年1月1日至2011年12月31日止，本合同自然终止，如要续签必须提前壹月办理签约手续。第九条，物业服务费收费标准：1、物业服务费：按建筑面积0.8元／㎡·月。2、小区内公共水、电能耗由区域内的全体业主分摊（每户每年预收200元）……

2008年10月8日，泰兴市**有限公司经工商部门核准登记变更为泰兴景**限公司。2009年3月20日，泰兴景**限公司再次经工商部门核准登记变更为江苏四**限公司。

原告自合同签订后，为文岱小区提供了物业服务，至2011年12月31日期满，各项服务管理工作获满意率达80%。

另查明，被告焦建成系泰兴市文岱小区1幢101室房屋业主，其房屋建筑面积为259.18㎡。因欠缴原告2009年物业管理费981元、2010年物业管理费2488元、2011年物业管理费748元，合计4217元。经原告多次催要未果，遂具状诉来本院。

审理过程中，原告自愿放弃要求被告承担公共水电能耗费的诉讼请求。

上述事实，有原告的当庭陈述、原告提交的《文岱小区前期物业管理合同》、《物业公共服务委托合同书》、工商局变更登记资料、泰兴市**委员会出具的证明、欠费明细等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，被告焦建成经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，是对诉讼权利的放弃，故本院以原告的陈述及举证作为认定案件事实的依据。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告与被告所在管理区域内的泰兴市**委员会签订的物业公共服务委托合同，以及原告企业名称核准变更登记以前所签订的前期物业管理合同均依法成立且有效，对包括被告在内的所有同一管理区域内的业主均有法律约束力。原告依据合同约定为小区提供物业服务，有权获得物业服务费用，而被告根据双方约定及法律规定应当给付物业服务费用。从原告提供的泰兴市**委员会出具的证明看，原告各项管理工作存在未严格按约履行的情况，本院酌情确定被告给付70%的物业服务费。诉讼中，原告放弃公共水电能耗费150元，是其真实意思的表示，本院予以准许。因原、被告未约定违约金，故原告主张的违约金，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告焦建成于本判决生效后十日内支付原告江苏四**限公司物业管理费用2951.9元。

二、驳回原告江苏四**限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担（此款原告已垫付，被告于履行上述款项时一并加付给原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省**民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：泰州市财政局；开户行：泰州**海陵支行；账号：201101040058888）。

裁判日期

二〇一四年二月十二日