林**、林**与淮安**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人淮安**有限公司（以下除判决主文外简称力**司）因与被上诉人林**、林**、原审第三人中国邮政**司淮安市分行（以下除判决主文外简称邮储**分行）商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市清浦区人民法院于2015年11月25日作出的（2015）浦*初字第03234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月3日公开开庭审理了本案，上诉人力**司的委托代理人丁**，被上诉人林**、林**的委托代理人王*，原审第三人邮储**分行的委托代理人马**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

林**、林**一审诉称：2013年12月22日，原、被告签订了关于购买位于淮安市××区××南侧、××路西侧，房号为友创力天尚城第5幢1108号房屋的《商品房买卖合同》。当日，原告向被告支付了购房首期款153770元，2014年1月21日原告通过银行按揭贷款向被告支付了房款356000元。根据合同被告应在2015年6月30日前验收交楼，但被告到起诉之日也没有交付符合合同约定的合格建筑物。根据合同约定，被告逾期交房超过30日的，原告有权解除合同；原告退房的，被告应当全额退还原告已付房款，并支付已付房款1%的违约金。故要求判令被告：1、解除合同，退还原告购房首付款153770元；2、返还原告已付的按揭贷款本金及利息；3、支付违约金5097.7元；4、承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

力**司一审辩称：不同意解除与原告之间的购房合同，解除合同会造成社会不稳定，并且被告也没有经济能力。被告争取最迟明年1月份交房，保障春节销售，希望原告不要解除合同。

一审法院认为

邮储**分行一审陈述：本案三方当事人签订了《个人购房借款及担保合同》，约定原告以其房屋提供抵押担保向第三人贷款356000元，第三人已按合同约定如期发放贷款，如法院判决原、被告购房合同解除，必然涉及已付购房款的返还问题，故要求判决解除第三人与原告签订的《个人购房借款及担保合同》，由被告返还全部剩余银行贷款本息。

原审法院经审理查明：2013年12月22日，原告林**、林**与被**公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买位于淮安市清浦区运河南路南侧、启秀路西侧友创力天尚城5幢1108号房屋，建筑面积134.15平方米，房屋总价为509770元。合同第八条约定出卖人应当在2015年6月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2013年12月22日，原告依约向被告支付了购房首付款153770元。2014年1月16日，原、被告与第三人邮储银行淮安分行签订《个人购房借款及担保合同》，约定：原告林**、林**从第三人处贷款356000元用于购买诉争房屋，并用该房屋提供抵押担保，贷款期限240个月，放款日与到期日以借据为准，按月等额本息还款，力**司为保证人。2014年2月10日，原告林**向第三人出具贷款（手工）借据，约定借款年利率为6.55%，借款期限从2014年2月10日至2034年2月10日。同日，第三人将上述贷款支付给被告。原告从2014年3月开始向第三人按月偿还贷款本息，截至2015年10月31日累计偿还了贷款15382.23元、利息36987.08元。2015年6月30日，《商品房买卖合同》约定的交房期限届满后，被告未按约交付房屋。2015年8月5日，被告向两原告发出通知一份，写明：由于市政配套设施施工的客观原因导致不能按期交房，被告将按合同约定的违约金计算标准于业主账号信息登记后5个工作日内开始支付2015年7月1日至7月31日的违约金，免除业主从交房之日起两年的物业费4000元，交房时间延迟至2015年10月31日之前，如仍未能按期交房，被告同意从2015年11月1日起将违约金标准提高为日万分之二。之后，被告仍未交付房屋，原告遂诉至原审法院。

庭审中，两原告同意被告直接向第三人支付剩余贷款本息。

原审法院认为：原告林**、林**与被**公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按约支付了全部购房款509770元，被告理应按照合同约定的时间履行交房义务。被告未按约定期限交付商品房，已构成违约。根据合同约定，被告逾期交房超过30日的，原告有权要求解除合同，并要求被告支付已付房款1%的违约金。故原告要求解除合同、被告承担违约金5097.7元的诉讼请求，符合双方合同的约定以及法律规定，予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告已按约定支付了首付款并通过银行按揭贷款的方式支付了其余的购房款，之后也按月偿还了银行贷款本息，现原告要求被告退还购房首付款153770元以及已付按揭贷款本息的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持；第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求的，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据上述规定，原、被告双方的商品房买卖合同已解除，原告与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》目的已无法实现，现原告及第三人均要求被告直接向第三人支付剩余贷款本息，应视为原告及第三人均要求解除《个人购房借款及担保合同》，该请求符合法律规定，应予以支持，合同解除后，被告应支付第三人依据合同计算的剩余贷款本息。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、解除原告林**、林**与被告淮安**有限公司于2013年12月22日签订的《商品房买卖合同》；二、被告淮安**有限公司于本判决生效后十日内返还原告林**、林**购房首付款153770元及违约金5097.7元；三、解除原告林**、林**与第三人中国邮政**司淮安市分行于2014年1月16日签订的《个人购房借款及担保合同》；四、被告淮安**有限公司于本判决生效后十日内返还原告林**、林**已偿还按揭贷款本金及利息（数额以至本判决生效时原告实际偿还数额为准）；五、被告淮安**有限公司于本判决生效后十日内偿还第三人中国邮政**司淮安市分行本案所涉剩余贷款本息（具体数额以偿还时依据原告《个人购房借款及担保合同》计算的剩余贷款本息为准）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9231元，由被告淮安**有限公司负担。

上诉人诉称

力**司不服原审判决，向本院提起上诉称：延期交房是市政配套设施也就是水电配套不到位所导致，现经政府出面协调，供电供水工程正在抓紧施工。上诉人在合同履行过程中不存在主观过错，却要承担合同解除的严重后果，显然违反了民法规定的公平原则。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人林**、林**共同答辩称：认定合同违约的构成要件并不包含过错，过错不应成为上诉人违约的抗辩理由，被上诉人维护自身权利并不违反公平原则。综上，请求驳回上诉，维持原判。

原审第三人邮储银行淮安分行陈述：请求法院依法判决。

本院查明

本院经审理查明：一审认定事实属实，本院予以确认。

经当事人确认，二审归纳争议焦点为：上诉人称因水电配套设施不到位导致其延期交房，被上诉人是否有权解除合同。

本院认为

本院认为：即便因为水电配套设施不到位导致上诉人延期交房，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，上诉人亦应当向被上诉人承担违反商品房买卖合同所产生的违约责任。上诉人未能按照商品房买卖合同第八条约定交付商品房，被上诉人根据商品房买卖合同第九条约定主张解除商品房买卖合同符合法律规定。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9231元，由上诉人淮安**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十八日