石**与南通正**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人南通正**有限公司（以下简称正**司）因与被上诉人石正江商品房销售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2014）皋民初字第1240号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2004年12月20日，石**、正**司签订《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人为正**司，买受人为石**。合同第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于如城镇××村地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为皋国用（2001）第×××号及皋国用（2003）第×××、×××号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名《××花园》。建设工程规划许可证号为RG-03如187，施工许可证号为皋建施许（2004）××号。第二条商品房预售依据，预售商品房批准机关为如皋市建设局，商品房预售许可证号为皋建房销字第××××号。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中第××幢××单元×××号，用途为居住，建筑面积151.74㎡。第四条计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为人民币每平方米875.00元，车棚单价每平方米1180.00元，总金额159866.00元。第六条付款方式及期限：一次性付款。第八条交付期限：出卖人应当在2004年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将分期综合验收合格的商品房交付给买受人。第十六条保修责任，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第二种方式解决：依法向人民法院起诉。双方还约定了其它条款。合同签订后，石**按约全部履行了给付购房款义务，正**司交付房屋后，石**对该房进行了装修，并居住使用至今。石**居住期间自2005年下半年开始发现住房屋面有渗漏，正**司派人进行维修，至目前虽进行过多次维修，但渗漏现象未能解决。石**于2014年9月26日提起本案诉讼，请求判决正**司履行修复义务并赔偿损失40000元。审理中，石**撤回了要求赔偿损失的诉讼请求。另经石**申请，原审法院委托南京东南**有限公司对石**所居住的房屋屋面渗漏原因进行鉴定，南京东南**有限公司现场勘查后，因无法找到造成该房渗漏点退回了原审法院。

另查，该房石正江于2006年办理房屋产权登记，领取了房屋所有权证。

一审法院认为

原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案石**、正**司所签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人真实意思的表示，合法有效。根据双方合同约定，正**司对石**所购买的房屋有保修责任。**务院颁布的《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。本案石**要求正**司在保修期内就对房屋渗漏予以修复，正**司也曾进行过维修，但一直未能修好。审理中双方对所争议的房屋在保修期内出现渗水现象，正**司有义务为其修复无异议，但对已超过保修期后，正**司是否还存在保修义务有异议。本案从该小区物业公司出具的证明可以看出，正**司自2005年至2013年一直派人修理房屋渗漏问题，但房屋渗漏问题未消除，其房屋渗漏一直处于持续状态，因此本案不应受保修期5年的限制，因为保修期内正**司对所保修的项目没有修复好，还处于维修中，虽审理中，石**申请对房屋渗漏原因进行鉴定，相关鉴定因条件或技术所限，未找到渗漏点，但房屋仍然渗漏，对该事实状态有照片、书证等证据印证，可以认定。因房屋渗漏一直处于持续状态，故正**司还应承担继续维修的义务直至修复。对石**要求正**司继续修复房屋渗漏的请求，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，**务院《建设工程质量管理条例》第四十条第一款第二项及最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，原审判决：正**司于判决生效后三十日内为石**将位于如皋市××镇××花园××幢×××室屋顶的渗水予以修复。案件受理费880元，由正**司负担。

上诉人诉称

宣判后，正**司不服，向本院提起上诉称，江苏正**限公司2011年8月1日向正**司反馈××花园已经全部回访维修完毕，并通过物业公司检查，但原审对此予以否定，相反对该物业公司××花园服务处2013年6月16日出具的证明内容予以认定，显属错误。涉案房屋经竣工验收合格，石**未能举证证明是建房质量导致渗漏，且2004年12月20日交房，已超过5年质保期，石**于2014年9月26日起诉时也早已超过二年诉讼时效。原审确定案件受理费为880元并判决正**司负担有误。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回石**的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人石**辩称，房屋自2005年下半年开始即发现渗漏并报修，正**司从2005年到2013年每年都安排人员维修，但修了后还漏，渗漏以后再修，房屋的渗漏一直处于持续状态，并未消除，双方在一审中都认可正**司对该房屋有保修义务。虽然房屋保修期是5年，但是因渗漏属于持续状态，故不应当受5年的限制。一审法院查明的事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院对此予以确认。

本院另查明，一审庭审中，石**请求正**司提供楼上购房户的信息，以便申请追加该住户作为共同被告，正**司则认为楼上住户行为与正**司无关，没有证据证明系正**司与楼上住户的共同行为导致渗漏，本案中不可以追加为共同被告，石**可另案主张，且石**可以通过其他渠道了解楼上住户信息，正**司没有提供该信息的义务。

二审中，正**司称其对涉案房屋维修的原因和措施等以维修记录为准，但维修记录不能提供。

本院认为

本院认为，石**与正**司订立的商品房买卖合同合法有效。根据合同约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人正**司应当履行保修义务。该房屋于2004年12月20日交付，2005年下半年起房屋墙面、屋面就出现严重的渗漏，石**即要求正**司承担保修义务，正**司虽多次维修，但一直未能解决渗漏问题。江苏正**限公司2011年8月1日给正**司的回访情况反馈，仅能反映对××花园回访维修完毕并通过物业公司检查，不能证明维修已完全解决存在问题，更不能证明当时的回访包括对涉案房屋的维修且已修好涉案房屋的渗漏问题，故该情况反馈不能证明正**司对涉案房屋的维修义务已履行完毕。江苏正**限公司××花园服务处2013年6月16日出具的证明反映2013年正**司还在维修涉案房屋，故原审认定正**司自2005年至2013年一直派人修理涉案房屋渗漏的事实并无不当。正**司从保修期内开始即多次维修，至今都未解决房屋渗漏问题，且二审中正**司不能提供维修记录，无法说明其维修措施及渗漏原因，更未举证证明渗漏系石**或第三人的原因造成，故正**司应当继续履行维修义务。正**司上诉称已过5年质保期及石**的请求超过诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。一审中正**司不同意追加楼上住户为共同被告参加诉讼，二审也未提供证据证明渗漏与楼上住户行为间的因果关系，故对其二审中要求追加该住户作为当事人参加诉讼的请求不予准许。因石**在一审庭审调查终结前撤回赔偿损失的请求，原审未减收相应案件受理费不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，合计160元，由上诉人南通正**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月十日