金*与曹兵房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人金*与上诉人曹*房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2014）港民初字第0978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月6日公开开庭审理了本案。上诉人金*的委托代理人张*、被上诉人曹*及其委托代理人赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

金*一审诉称：2012年7月21日，金*、曹*签订《房屋出售协议》一份，约定金*将位于连云港市连云区板桥镇大板路23号晶利玛瑙制品厂大门左边六间房屋（131.5平方米）以20万元出售给曹*，合同签订后，曹*以现金和租金合计付款10万元，余款10万元因曹*无钱，以曹*向金*出具借条的形式暂欠，曹*承诺于2013年7月1日前付清，如不能付清双方签订的上述《房屋出售协议》作废。2013年7月1日，曹*未按约定支付上述购房余款，根据合同法第四十五条：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效的规定及曹*书面承诺，上述《房屋出售协议》已经于2013年7月1日起失效。为了维护金*的合法权益，特诉至法院，请求法院判决确认双方签订的《房屋出售协议》已于2013年7月1日起失效；请求判决曹*迁出位于连云区板桥镇大板路23号晶利玛瑙制品厂大门左边六间房屋，本案的诉讼费用由曹*承担。

一审被告辩称

曹*一审辩称：一、金*违反一事不再理的原则，以同一事实，同一法律关系，再次向法院提起诉讼，（2013）港民初字第1347号民事判决及（2014）连民终字第0362号民事判决证实。对于当事人的问题，前诉的共同被告是后诉的当事人，仍受一事不再理的限制。本案中金*在前两份判决书中均作为被告出现，且前诉原告申从女与金*系夫妻关系，对诉争的事实及法律关系均是相同。二、从既判力及公信力来讲，对判决、裁定已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，应告知原告按申诉处理，而本案中应裁定驳回金*起诉。三、退一步讲，答辩人认为金*与曹*的房屋买卖合同是合法有效的。曹*从2002年一直租用金*的房屋，双方签订买卖合同时，曹*投入14余万元对该房屋进行了装修。如果曹*于2013年7月1日之前不付房屋余款的话，不可能对该房屋进行装修的。而且答辩人有充分的证据证明，金*拒收余款的原因是金*存在一房两卖的事实。在2013年年初，金*收到案外人定金3万元，所以2013年7月1日之前，曹*一直联系金*，电话不是关机就是不接，接也是说不在本地，等回来再说。答辩人的银行帐户上在2013年7月1日之前一直准备好10万元房款，但金*一直不要。所以答辩人并未违约。综上，根据法律的相关规定，请求法院裁定驳回起诉。

一审法院查明

原审法院经审理查明：金*系连云港市**瑙制品厂的经营者，该厂的个体工商户营业执照显示为个人经营。该厂大门左边六间房产一直由金*出租给曹*使用。2012年7月21日，金*（甲方）与曹*（乙方）签订《房屋出售协议》，该协议约定：一、甲方自愿将连云区板桥镇大板路23号晶利玛瑙制品厂大门左边六间的房地产（房屋建筑面积为131.5平方）出售给乙方。乙方愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价为人民币贰拾万元整。三、甲方出售给乙方的房地产如发生拆迁被国家或政府收回现象，甲方没有财产赔给乙方的情况下，甲方自愿把江苏省连云港开发区魏*东巷40号住房做赔偿给乙方。四、本协议一式贰份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效。当日，金*向曹*出具收条一张，内容为：今收到曹*购房款贰拾万元整（此房座落在连云港市连云区板桥镇大板路23号大门左边晶利玛瑙制品厂）。同时，曹*向金*出具借条一张，内容为：今借到金*现金计壹拾万元整。还款日期2013年7月1日前还清。如果款在2013.7.1前不还清，金*和曹*的房屋出售协议作废。

协议签订后曹*一直使用涉案房屋，并对房屋进行了装修。双方未办理该房产的过户登记手续。曹*未按借条约定向金*支付剩余10万元。2013年7月23日，金*的妻子申**以金*、曹*所签订的《房屋出售协议》其不知情为由，向原审法院提起诉讼［（2013）港民初字第1347号］，要求确认上述协议无效，并要求曹*迁出房屋。原审法院于2013年1月7日作出判决，判决确认双方协议有效。***不服提起上诉。连云**民法院审理后，作出（2014）连民终字第0362号民事判决，判决驳****的诉讼请求。上述案件中查明，2012年7月21日双方签订《房屋出售协议》时，曹*实际向金*支付现金8.9万元，与其已先行支付的2012年7月21日以后的房租款合并计算后，曹*共计支付金*房款10万元，余款10万元，由曹*向金*出具借条。

一审法院认为

原审庭审时，曹*主张如金*要求收回房屋，曹*要求金*赔偿装修费用14万余元。对此，金*认为，双方签订的《房屋出售协议》失效是因曹*的违约行为造成的，即使曹*进行了装修，损失也应当由曹*承担。金*还称曹*的装修其无法使用，但同意对曹*装修卧室、厨房及卫生间的材料及人工费给予30000元的补偿，其他装修曹*可自行拆除。

关于曹兵出具借条中所载的款项是借款还是欠付的购房款，原审法院（2013）港民初字第1347号案件已查明上述借条所载10万元借款为未付清的购房款，曹兵在原审法院作出上述判决后未对该事实提出异议，且（2014）连民终字第0362号民事判决对该项事实也予以确认，且曹兵在本案庭审的陈述中对于10万元系欠付购房款的事实也是认可的，故可以认定借条所载款项为曹兵欠付金功的购房款，而非曹兵向金功的借款。

原审法院认为：当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案双方所签订《房屋出售协议》系双方真实意思表示，是合法有效的。双方在曹*出具给金*的欠付购房款的借条中关于“如曹*未在2013年7月1日前还清借款，则《房屋出售协议》作废”的约定，系双方对于协议解除所附的条件，该条件因曹*未在上述约定期限内还清款项而成就，故双方之间的《房屋出售协议》自约定条件成就时已解除，曹*应当迁出涉案房屋，金*的诉讼请求有事实和法律依据，依法应予支持。金*应将曹*已支付的购房款10万元退还曹*。关于曹*的辩解理由，首先，本案与申从女起诉的（2012）港民初字第1347号案件起诉主体并非同一人，且起诉依据也非同一理由，故金*的起诉并不违反一事不再理的原则；其次，曹*关于其在2013年7月1日前一直备有10万元，因金*将房屋卖与他人而拒绝接收才未给付的主张，一方面其上述主张并未提供充分的证据证明，另一方面即使金*拒绝接受款项，曹*为维护自身的合法权益，也可以按照法律规定采取提存的方式履行自己的义务。再次，金*是否将房屋另行出售给他人，与本案并无关联性。故曹*的上述辩解理由不能成立。关于金*向曹*返还已支付购房款，双方之间的《房屋出售协议》已解除，金*应当向曹*返还曹*实际支付的89000元购房款。对于曹*所主张的装修损失，因双方合同解除原因是曹*未按双方约定期限支付剩余购房款，协议解除是由曹*的单方过错造成的，故其要求金*承担其全部装修损失无事实和法律依据。因双方对于金*使用曹*在涉案房屋内的装修，并给予一定补偿事宜并未达成一致，但金*同意对曹*发生的厨房、卧室及卫生间装修材料费及人工费给予补偿，考虑拆除上述装修将造成不必要的浪费，金*又同意给予补偿，原审法院确定上述装修归金*所有，金*补偿曹*30000元。其余装修曹*可以自行拆除，但不得毁损涉案房屋。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、金*与曹*于2012年7月21日签订的《房屋出售协议》已于2013年7月2日解除；二、曹*于判决发生法律效力之日起三十日内搬出位于连云区板桥镇大板路23号晶利玛瑙制品厂大门左边六间房屋；三、金*于判决发生法律效力之日起三十日内返还曹*已支付的购房款89000元，并支付装修补偿款30000元。一审案件受理费100元，由曹*承担。

上诉人诉称

上诉人金*不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决超出金*诉请，违反不告不理原则。上诉人于2014年5月23日诉至一审法院，请求确认涉案《房屋出售协议》已经解除，属于确认之诉。而一审法院却在判决书中认定：“因原、被告双方对于原告使用被告在涉案房屋内的装修，并给予一定补偿事宜并未达成一致，但原告同意对被告发生的厨房、卧室及卫生间装修材料费及人工费给予补偿，考虑拆除上述装修将造成不必要的浪费，原告又同意给予补偿，本院确定上述装修归原告所有，原告补偿被告30000元。”上诉人认为一审法院的上述认定超出了金*的诉请，是对于涉及双方争议部分的认定，不管此部分是属于买卖合同解除后的必然清算，还是作为比照房屋租赁合同解除后对装修部分损失的分担，一审法院都无权在确认之诉中判决。二、一审判决认定事实错误，缺少相应证据。一审法院未经法庭质证调查就判决金*承担3万元装修费无证据支持。一审判决在要求金*归还购房款及补偿曹*的装修损失时，却对金*因房屋长期被曹*占有使用的租金损失置之不理。此外，曹*在2002年一直租用金*的房屋，其投入的装修形成时间是延续的，从租赁合同时期就已经形成，无证据证明是在买卖合同时期形成。金*认为应当适用《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第二十一条第二款的规定，一审法院适用法律错误，判决金*承担补偿费没有法律依据。综上，请求二审法院依法撤销原审判决第三项，并判决曹*承担本案诉讼费用。

被上诉人辩称

上诉人曹*答辩称：金*上诉的事实和理由均不成立。曹*不同意解除所签订的房屋买卖合同。曹*并未违约，从交易安全原则及鼓励交易原则讲也不应当解除合同。在（2013）港民初字第1347号案件审理期间，经双方认可曹*继续履行合同，且曹*于2014年1月7日，向连**法院账户交纳10万元。金*拒收款项的直接原因是他将房屋卖给案外人且收取定金3万元。曹*不同意解除合同，更没有谈起房屋装修款补偿的事宜，请求二审法院依法改判或发回重审。

上诉人曹*不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决程序违法。曹*对涉案房屋进行装修改造花费近14万元，一审法院在没有对涉案房屋进行评估的情况下就判决补偿曹*改造费3万元。曹*在一审提供关键性的视听资料，金*不予认可，曹*要求对视听资料进行鉴定，而一审法院不予鉴定。而该视听资料就是反映金*将涉案房屋出售给案外人并收取定金从而拒收曹*欠款的事实。此外，一审法院还违反一事不再理原则。二、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。曹*不同意解除合同且没有违约。协议中房款共计20万元，2012年7月21日已给付金*10万，余款10万元以欠条的方式打给金*。曹*一直要把10万元交给金*，而金*一直拒绝接收。在连**法院（2013）港民初字第1347号案件审理期间，经过法庭释明，曹*继续履行合同，并于2014年1月7日向原审法院交纳欠款10万元。更何况，曹*从2002年就租用金*的房屋，直到签订出售协议后才对涉案房屋进行了装修改造，且增设的房屋性能相当于原有房屋的价值，充分说明曹*购买涉案房屋的本意。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或予以改判，并判决一、二审诉讼费用由金*承担。

上诉人金*答辩称：对曹*的装修补偿应当是买卖合同成立后的装修，事实上曹*的装修是在租赁期间，而不是房屋买卖期间。金*是否收取他人的定金与本案无关。曹*没有按期支付房款，双方买卖合同解除。金*可以将房屋卖给其他人。虽然曹*于2014年1月7日向原审法院交纳10万元，但并不影响曹*违约的认定，双方合同约定是2013年7月1日之前付清10万元。

二审期间，曹*向本院提交2014年1月7日原审法院现金交款单一份，证明曹*有继续履行合同的诚意，且交款时间是在申从女案件没有判决前，在法庭主持下，曹*愿意继续履行合同才交纳的款项。

本院查明

经质证，金*认为：该证据与本案无关，金*和原审法院无代理关系，曹兵向原审法院付款，不能作为曹兵履行义务的方式。该交款单也没有说明是向金*支付剩余房款，且该款是在曹兵承诺付款期限之后，双方的房屋买卖合同已经解除。

本院审查后，对该现金交款单的真实性予以确认。

本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。

另查明：申从女与金*在原审法院（2013）港民初字第1347号案件中自认2013年4月申从女不同意金*出卖涉案房产。金*在一审中陈述其在2013年7月1日前不在家，未向曹**要过欠款。在曹*一审提交的与金*的录音中，金*陈述在2013年7月前，其将涉案房屋卖与案外人并收取案外人3.5万元定金。

本院认为

本案二审争议焦点：1、本案是否违反一事不再理原则；2、曹兵未在2013年7月1日前付款10万元是否导致涉案《房屋出售协议》解除；3、原审法院判决买卖合同解除后是否应对已付购房款、装修损失一并予以处理；4、原审法院认定装修损失3万元是否正确。

本院认为：关于第一个争议焦点，原审法院（2013）港民初字第1347号案件与本案的当事人、诉讼标的、诉讼请求均并不相同，并不构成重复起诉，上诉人曹兵关于本案违反一事不再理原则的上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于第二个争议焦点，本院认为，涉案2012年7月21日的借条未明确约定付款方式，金*也未向曹兵提供付款的银行账号，应视为借条中10万元的给付方式为直接支付。现金*自认其在2013年7月1日前不在家，故曹兵无法在借条约定的2013年7月1日前将10万元直接支付给金*。在原审法院（2013）港民初字第1347号案件中，申从女以涉案房屋买卖未经其同意为由请求判令涉案《房屋出售协议》无效，而金*自认在2013年7月1日前未向曹**要过该10万元，结合金*在2013年7月前又将涉案房屋卖与他人并收取3.5万元定金的事实，本院认定金*主观上有不受领10万元还款的故意，其为自己的利益不正当地促成条件成就的，应视为条件不成就。本案中，曹兵虽未在2013年7月1日前向金*偿还10万元，但并非曹兵违约造成，故不符合双方约定的解除《房屋出售协议》的条件。现曹兵在（2013）港民初字第1347号案件审理过程中已将10万元交至原审法院账户，应视为曹兵履行了借条约定的还款义务，结合曹兵已长时间租赁并已实际占用使用涉案房屋，且对房屋已实际投资进行装修，从维护交易安全、合同稳定性和遵循诚实信用原则的角度，本院对金*关于确认涉案《房屋出售协议》失效、判令曹兵迁出涉案房屋的诉讼请求不予支持。

关于第三、四个争议焦点，本院认为，因本院认定涉案《《房屋出售协议》》并未解除，双方仍应继续履行该协议，本案无需对已付购房款、装修损失进行处理。

综上，上诉人金*与上诉人曹*的部分上诉理由成立，对其成立部分，本院依法予以支持。原审判决认定部分事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销连云港市连云区人民法院（2014）港民初字第00978号民事判决；

二、驳回金功的诉讼请求。

一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由上诉人金*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月三日