原告沈**与被告南**有限公司租赁合同纠纷一案的民事判决书

审理经过

原告沈**与被告南**有限公司（以下简称鼎**司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周**适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈**的委托代理人余成虎、被告鼎**司的委托代理人张*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告沈*新诉称：原、被告于2015年4月18日签订一份租赁合同，约定由原告承租被告姜家园菜市场内蔬菜5号柜台7、8、9节；第一年租金29700元，管理费2880元，POS机押金1200元，保证金5000元。原告按照约定支付了相关费用，被告出具对应的收据。后原告进场经营。因被告未能按照承诺，由政府部门取缔周围违法商贩，导致原告无法正常经营，亏损严重。根据合同约定，原告可以解除合同办理退租事宜，但被告以各种理由推脱。后经南京市鼓楼区商务局协商无果，无奈，原告诉至法院，请求判令被告返还租金、押金、保证金合计33350元及利息（自起诉之日起按中**银行规定的同期金融机构贷款计算至实际给付之日止）。

被告辩称

被告鼎**司辩称：原、被告签订的租赁合同双方系自愿订立，不违反法律规定，合法有效。合同不存在法定或约定解除事项，双方应当全面履行。原告主张行使合同约定解除权，不符合双方合同约定。请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：南京市鼓楼区姜家园路90号凯*隽府房地产开发项目，由南京凯*房地产开发有限公司（以下简称凯*公司）开发建设。2014年12月26日，凯*公司（甲方）与鼎**司（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：甲方出租给乙方的项目位于南京市鼓楼区姜家园90号（以下简称“90号”），项目类型为商业，该项目用于计算物业费、管理费、推广费及其他费用的承租面积为3980.9平方米；乙方承诺租赁该项目作为经营“菜场及生活配套”品牌／用途，并保证未征得甲方书面同意不得擅自改变上述用途（包括但不限于改变项目名称），乙方的一切经营范围必须符合相关法规和其他规范性文件的规定；项目交付日为2015年1月31日，合同期限自2015年2月1日零时起至2025年1月31日零时止；乙方有权将本项目规划、分割分组分租给次承租人，次承租人与乙方签订租赁合同，产生租赁合同纠纷，与甲方无关等等。

2015年4月3日，鼎**司（甲方）与沈**（乙方）签订租赁合同，双方约定：甲方将90号菜场内蔬菜柜台第7、8、9节租赁给乙方从事蔬菜经营，并提供相关配套设施；自2015年4月18日起至2016年4月17日止，每月租赁费为2700元，每月共用水电费、公厕费、卫生垃圾保洁费、市场管理费计240元，一年合计32580元；每年缴费一次，先付后用，一次性缴清；合同期满如需继续承租，必须提前45天缴纳下一年度的租赁费，不交者视为自动放弃，甲方有权转租他人使用；每户缴纳POS机押金1200元，合同期满完好归还，损坏按原价赔偿；乙方须在签订本合同时第一次需缴纳保证金5000元（安全、质量、卫生、财产）；合同期满后，乙方如无违约行为及产品质量安全无事故，甲方则将保证金在合同期满半年后退还；租赁期内如有特殊情况，一方需提前终止合同，必须提前一个月以书面形式通知另一方，经双方协商，办清所有退租手续，本合同方可解除；本可同生效后双方均应严格遵守、全面履行；若违反约定，违约方应承担违约责任，并赔偿对方由此造成的经济损失；甲方违约，退还保证金并赔偿直接损失；乙方违约保证金及收取的租金作为违约金，不予退还等等。

合同签订当日，原告向被告交纳了POS机押金1200元、保证金5000元、租金及管理费32580元（第一个月为免租期，共收取11月租金），被告对此出具了相应收据。

2015年4月18日上述菜场开始营业，原告进场经营一段时间之后，以亏损等为由要求退租，被告未予同意，双方产生纠纷。2015年5月19日90号菜市场吕**、孙**等业主向南京市信访局反映相关情况，鼎**司强迫业主亏本经营，且菜场并没有合格的营业执照，广大业主要求鼎鑫市场退还租金等费用。2015年5月27日原告向被告发送律师函一份，称原告已于2015年5月18日、19日向被告提出要求解除合同，但被告拒绝解除合同。原告现已不在所承租的场所经营。

庭审中，原告认为，被告承诺将市场门口的小商贩取缔，但后来一直未采取行动，导致被告严重亏损，要求按照租赁合同第八条第2项终止合同并退还余款。被告认为，原告亏损的原因是因自身经营不善造成，属于经营风险。

上述事实，有原、被告陈述、收据、租赁合同、律师函、人民来访登记表等证据以及本院开庭笔录予以证实。

本院认为

本院认为：依法订立的合同对当事人具有约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属有效，原、被告应当按照合同的约定全面履行各自的义务。

双方争议的焦点是，原告要求解除合同的条件是否成就。双方在租赁合同中的约定，租赁期内如有特殊情况，一方需提前终止合同，必须提前一个月以书面形式通知另一方，经双方协商，办清所有退租手续，本合同方可解除。因此，原告若行使合同约定的解除权，需符合以下条件：一、需提前一个月以书面形式向被告提出解除合同的要求；二、在租赁期内有特殊情况发生；三、合同的解除需经双方协商同意。首先，原告于2015年5月27日向被告发出一份解除合同的律师函，其要求解除合同的请求不符合约定的时间条件。其次，双方合同约定的特殊情况，应理解为双方当事人在订立合同时不能预见的在正常经营风险之外的其他事由，而非经营过程中承租方应当承担正常范围内的经营风险，故原告所述退租解除合同事由不符合合同约定的特殊情况；而且原告并未举证证明其经营严重亏损。再次，被告未同意原告单方解除合同的请求，双方未能协商处理。综上，原告行使解除权的主张不符合双方合同约定的条件，双方之间租赁合同关系并未解除。对于原告要求被告退还相应费用的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。

综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条以及《最**法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告沈**的诉讼请求。

案件受理费634元，减半收取317元，由原告沈**负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年七月二十日