苏州市钱**有限公司与泮**合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人泮**因与苏州市钱**有限公司（以下简称钱万里桥小商品市场）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2014）姑苏民五初字第0600号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明：2012年2月8日，钱万里桥小商品市场与泮林*签订《协议书》一份，约定由泮林*承租苏州市钱万里桥小商品市场二楼一区2111号营业房（使用面积9.41平方米），泮林*预交20年租金后即享有商铺20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）。协议同时约定，泮林*每年需另向钱万里桥小商品市场交纳设施物业管理费9034元，先交后用，每半年交纳一次，逾期不交纳则按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。协议第三条内容为“营业房设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%”。协议签订后，钱万里桥小商品市场按约向泮林*交付了营业房，并为包括泮林*在内的商户提供了相应设施物业管理服务。2012年2月8日至2012年10月7日期间，钱万里桥小商品市场对商户免收设施物业管理费。之后，每半年收取一次设施物业管理费，泮林*所在经营区域的收费时间为每年的4月8日和10月8日前。泮林*支付第一期（2012年10月8日至2013年4月8日期间）的设施物业管理费4510元后，未再交纳。

以上事实，由双方当事人原审当庭陈述及钱万里桥小商品市场提供的《协议书》、房屋所有权证、设施物业管理费收费项目明细、泮林*提供的照片等证据在卷佐证。

一审法院认为

原审原告钱万**公司的诉讼请求为，请求判令泮**：1、支付商铺设施物业管理费13530元及逾期滞纳金（滞纳金第二期以4510元为基数，自2013年4月8日起算；第三期以4510元为基数，自2013年10月8日起算；第四期以4510元为基数，自2014年4月8日起算；三期均按中**银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算至判决确定的履行之日止）；2、承担本案诉讼费用。

原审法院认为：钱万里桥小商品市场与泮林*签订的关于市场二楼一区2111号营业用房的租赁协议系双方真实意思表示，其中关于设施物业管理费的约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。泮林*主张租赁协议书的签订过程存在欺诈、胁迫情形，但其提供的老市场搬迁过程中所拍的照片不足以证明其观点，原审法院对此不予采信。钱万里桥小商品市场作为出租人履行了提供租赁物以外的其他管理行为，向受益人收取费用并无不当。虽租赁协议第三条约定设施物业管理费可调整的范围，但并未明确具体的调整时间、方式和幅度，若要调整，也应在双方协商一致的基础上进行，该条款并不能理解为设施物业管理费应逐年下调。在双方未协商一致对协议中收费标准进行调整的情况下，钱万里桥小商品市场有权要求泮林*按照原收费标准交费。根据协议约定的费用标准和付款时间，泮林*应于2013年4月8日前支付2013年4月8日至2013年10月7日期间的设施物业管理费4517元，于2013年10月8日前支付2013年10月8日至2014年4月7日期间的设施物业管理费4517元，于2014年4月8日前支付2014年4月8日至2014年10月7日期间的设施物业管理费4517元，但其均未支付。现钱万里桥小商品市场要求泮林*支付2013年4月8日之后三期设施物业管理合计13530元的诉讼请求，于*、于法有据，原审法院予以支持。泮林*未按期支付该项费用，钱万里桥小商品市场有权根据协议要求其承担违约责任。协议约定的滞纳金标准为每日按年设施物业管理费的1%收取，钱万里桥小商品市场自行调低，按银行同期同类贷款基准利率的1.3倍主张各期费用自应付之日起至判决确定的履行之日止的滞纳金，与泮林*逾期支付所造成的损失相当，且未超出法定范围，原审法院亦予以支持。至于泮林*抗辩钱万里桥小商品市场所提供的设施和服务不符合约定的观点，原审法院审查后认为，双方并未在合同中明确约定设施物业管理费的收费内容，钱万里桥小商品市场应当按照其在诉讼中提供的设施物业管理费收费明细，向市场内的承租人提供相应设施和服务。但该明细并未作为合同附件，仅系对收费项目的列举，设施设备的有效运转需要不断更替和完善，市场推广和便民服务也应根据实际需求进行调整，难以以某个时间点的情形来断定钱万里桥小商品市场未提供相应的商业设施和服务管理。对于钱万里桥小商品市场在提供设施和管理服务过程中存在的问题，泮林*应通过合法合理的途径行使权利，以此为由拒绝支付管理费的观点，原审法院不予采纳。当然，钱万里桥小商品市场也应当切实提高服务意识和质量，如设施和服务确有瑕疵，应当及时应对和整改，以促进市场的良好发展。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：泮林*于判决生效之日起十日内支付苏州市钱**有限公司二楼一区2111号营业房从2013年4月8日至2014年10月7日止的设施物业管理费13530元并按银行同期同类贷款基准利率的1.3倍支付上述款项至判决确定的履行之日止的滞纳金（其中第一笔以4510元为基数，自2013年4月8日起算；第二笔以4510元为基数，自2013年10月8日起算；第三笔以4510元为基数，自2014年4月8日起算）。案件受理费188元，减半收取94元，由泮林*负担。

上诉人诉称

上诉人泮**不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。作为认定案件事实的主要证据《协议书》是上诉人在被胁迫的情况下签订的，有照片为证，证明当时签订协议书时有政府参与，武警在旁，强制要求上诉人签订了违背真实意愿的《协议书》。该《协议书》是被上诉人为了重复使用而预先单方起草的，整个市场内一千多户业主都是采用了同样内容、同样形式的合同，应属于格式合同。《协议书》第九条加重了上诉人一方的责任，应属于无效条款。《协议书》第三条：营业设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%，对此可以理解为按年上调或下调20%，并且对调整物业管理费的基数未说明，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，即对于管理费应当按年下调不超过20%。调整营业房设施物业管理费的条件已具备。相关格式条款被上诉也没有尽到告知义务。经上诉人核查，金门商业广场每月每平方管理费8元，中翔小商品市场12元，同行业、同地段仅一路之隔的苏州礼品城小商品市场是每平方4元，钱万里桥高达每平方100元，严重超出了市场的价格，被上诉人应将物业费下调至同行业、同地段的合理标准。被上诉人的物业服务存在消防通道堵塞、违章建筑很多、电气线路不规范等问题。被上诉人没有物业管理资质，无权收取物业管理费。即使协议书有效，被上诉人也应当承担违约在先的责任。被上诉人消防设施不合格威胁到上诉人的生命健康与财产权，私自变更市场内部规划将一楼改为与二楼经营同一种类的商品影响上诉人的营业收入，未履行物业管理收费项目明细中的第四条第二款市场开设专门班车（46座大巴）免费接送顾客，开设接送线路6条这一款项。上诉人多次要求与被上诉人协商均被拒绝，被上诉人未按协议书的约定给予上诉人答复及做出相应调整，应构成违约。被上诉人未经上诉人同意，也未经国家规划部门同意，私自变更市场内部原有规划设计，将一楼改为与二楼经营同一种类的商品，严重影响上诉人的营业收入。被上诉人违约在先，上诉人依法享有不安抗辩权。请二审法院查明事实撤销原审判决，依法改判或发回重审，由被上诉人承担一、二审案件受理费。

被上诉人辩称

被上诉人钱万里桥小商品市场辩称：《协议书》是经过双方协商并由双方签字认可，合法有效，并无强迫签字，所以设施物业管理费的金额和缴纳方式双方应履行。《协议书》中第三条中管理费的调整需要双方协商一致。其他市场收费标准与本案无关，不予认可。被上诉人收取的设施物业管理费不是物业费，是商业性服务费，物业管理条例不适用于本案。被上诉人通过消防合格验收。大巴在前提供过，现在没有提供，但大巴事项不是协议中的应尽义务。具体收取金额和收取方法应按协议履行。请求法院驳回上诉人的诉请。

二审中，上诉人提交楼姚*签字的《设施物业管理费下调申请函》，证明全体租户代表楼姚*曾多次向被上诉人申请下调物业费，被上诉人不予理会；提交《中翔商贸城前期物业管理服务协议》、《苏州金门国际商业广场商铺租赁合同》、《苏州礼品小商品综合交易市场租赁合同》，证明其他市场物业管理费收费情况；《建设工程消防设计审核意见书》三份，证明被上诉人消防验收不合格；照片复印件8页，证明协议是在被胁迫情况下签订，以及市场有火灾隐患；《苏州市发展和改革委员会文件》、《苏州市人民政府文件》、拆迁通告等材料，证明被上诉人未按照规定给予上诉人优惠措施；《设施物业管理费明细》，证明被上诉人未履行物业管理收费项目明细中的第三项第4条、第四项中的全部，构成违约，应当承担违约在先的责任。

二审另查明：诉争的《协议书》约定泮林*应缴纳设施物业管理费，但未约定钱万里桥小商品市场应当提供的设施物业管理的具体内容，协议中仅约定：甲方负责整个市场的协调管理，包括用电、用水的配送和管理；因甲方原因造成乙方营业房不能使用的，由甲方承担乙方的直接损失；乙方可以在市场内设置广告，但应向甲方申请，并由甲方统一制作发布，乙方承担相应的费用。

上述事实，由诉争的《协议书》、《设施物业管理费下调申请函》、《中翔商贸城前期物业管理服务协议》、《苏州金门国际商业广场商铺租赁合同》、《苏州礼品小商品综合交易市场租赁合同》、《建设工程消防设计审核意见书》、《设施物业管理费明细》及当事人陈述等证据予以证实。

本院查明

二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。

本院认为

本院认为，本案系被上诉人基于双方当事人签订的《协议书》向上诉人主张商铺设施物业管理费产生的纠纷，《协议书》约定的主要权利义务内容为被上诉人作为所有权人提供设施物业管理服务、上诉人支付约定的费用。上诉人主张诉争的《协议书》系在被胁迫的情况下签订，但未能提供充分证据予以证实，本院不予采信。双方签订的《协议书》系当事人缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。关于上诉人认为《协议书》第九条是格式条款应属无效的主张，第九条规定的是上诉人正常营业义务及无故停业时被上诉人收回营业房等内容，本案中被上诉人并未据此条款主张收回营业用房，因此与被上诉人在本案中所主张的诉请无关，该条款是否属于格式条款及其效力本案中不予理涉。上诉人主张第三条规定的设施物业管理费按年调整，被上诉人明确表示费用调整需要双方协商同意，该条规定并未限制上诉人的缔约自由或加重其义务，双方当事人如果协商一致自可依据该条款进行调整，但上诉人认为应当作出不利于被上诉人一方的解释，即按年下调不超过20%的上诉请求过于片面且缺乏法律依据，本院不予支持。被上诉人作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务，上诉人作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为被上诉人擅自变更市场规划、服务存在瑕疵均不成为拒绝缴纳费用理由，其可另行主张权利。上诉人关于被上诉人没有物业管理资质，合同无效的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予采信。其他市场按照何种标准收取管理费用与本案无关，本院对上诉人提交的相关证据不予采信，对该项上诉主张不予支持。关于上诉人主张的被上诉人消防设施不合格威胁到其生命健康与财产权，因上诉人提供的《建设工程消防设计审核意见书》仅是被上诉人公司在建的室外楼梯项目消防设计审核意见书，不能证明相关设施不符合消防验收，对上诉人的该项上诉主张本院难以支持。至于上诉人主张的不安抗辩权，根据在案证据尚不足以证明被上诉人具有《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形，本院不予支持。

综上，上诉人泮林伟的全部上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

案件受理费188元，由上诉人泮林伟负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月二十六日