苏州市钱**有限公司与吴**合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴**因与被上诉人苏州市钱**有限公司（以下简称钱万**公司）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2014）姑苏民五初字第00479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2011年12月1日，钱万**公司（甲方）与吴**（乙方）签订《协议书》3份，约定乙方向甲方承租其所有的苏州市钱万里桥小商品市场一楼二区1235、1254、1255号营业房，乙方预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）；乙方取得营业房使用权后，就上述营业房每年另缴设施物业管理费35214元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。协议第三条约定，营业房设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%。

协议签订后，钱**公司按约向吴**交付了1235、1254、1255号营业房，并为包括吴**在内的商户提供了相应设施物业管理服务，吴**已经结清2013年4月7日以前的设施物业管理费，自2013年4月8日至2014年10月7日期间，吴**共计结欠设施物业管理费52800元。

以上事实，由钱**公司提交的《协议书》、房屋所有权证复印件，吴**提交的信函及当事人庭审陈述等在卷佐证。

一审法院认为

原审原告钱万**公司的诉讼请求为：判令吴**立即支付商铺设施物业管理费52800元及逾期滞纳金（以17600元为基数，自2013年4月8日起计算至判决确定的履行之日止；以17600元为基数，自2013年10月8日起计算至判决确定的履行之日止；以17600元为基数，自2014年4月8日起计算至判决确定的履行之日止，三期均按照中**银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）；本案诉讼费用由吴**承担。

原审法院认为：钱**公司与吴**虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系《协议书》中所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案履行市场管理职责的主体系房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业，法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求，钱**公司作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。双方签订的《协议书》关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守、全面履行，至于费用的名称不影响其法律性质。本案双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，钱**公司根据合同主张2013年4月8日至2014年10月7日期间的52800元设施物业管理费的诉讼请求并无不当，可予支持。钱**公司主张的逾期付款滞纳金问题实为利息损失问题，钱**公司根据中**银行同期贷款基准利率的1.3倍主张计算判决给付之日止主张利息损失，不违反法律规定，也未超出约定计算标准，原审法院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，原审法院判决：一、吴**于判决生效之日起十日内一次性支付苏州市钱**有限公司自2013年4月8日起至2014年10月7日止期间设施物业管理费52800元。二、吴**于判决生效之日起10日内支付苏州市钱**有限公司滞纳金（第一期以17600元为基数，自2013年4月8日起计算至判决确定的履行之日止，第二期以17600元为基数，自2013年10月8日起计算至判决确定的履行之日止，第三期以17600元为基数，自2014年4月8日起计算至判决确定的履行之日止，三期均按照中**银行同期贷款基准利率的1.3倍计算）。案件受理费1170元，减半收取585元，由吴**负担。

上诉人诉称

上诉人吴**不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、被上诉人钱万**公司作为成熟的市场运作方，在相关费用标准的设定上有优势。其在约定费用标准时制作格式条款，设定的物业管理费的数额过高，显著超过苏州同类市场的管理费标准，使吴**利益受损，符合合同显失公平的规定，依法属于可变更范畴。且上诉人签订该份协议书是被迫签订的，严重违反了合同自由原则。2、双方签订的协议书第三条约定物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%，表明物业管理费在一定范围内是可以调整的。包括上诉人在内的各经营户一直在进行维权，与钱万**公司磋商，在合理的变更未达成之前，物业管理费支付条件未成就的情况下，原审判决简单依据原标准支持被上诉人的诉请缺乏事实与法律依据。3、本案不是简单的租赁合同纠纷，是包括上诉人在内的多数经营户正在遭受的处境。各经营户一直在与被上诉人进行协商交涉，并将有关情况向政府部门上报。但是被上诉人在磋商过程中将上诉人诉至法院，在合理的变更未达成之前，物业管理费支付的条件尚未成就的情况下，原审按原标准支持被上诉人的诉求缺乏事实和法律依据。4、被上诉人在原审审理过程中，单方面改变合同对于物业管理费性质的约定，且未举证证明其按约提供了设施物业管理服务。5、被上诉人改变市场用途，双方的协议是无效的。6、该市场开业后多次着火，没有空调，存在安全隐患。综上，原审认定事实不清，证据不足，请求本院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人钱万**公司辩称：1、双方签订的协议书合法有效，双方均应遵守约定；2、协议书中约定的设施物业管理费不属于物业费，不适用《物业管理条例》，具体的收费金额以及收费方法按照双方约定；3、市场已经通过消防验收合格，原审中也提供了房屋所有权证证明；4、原审中钱万**公司提交了一份“设施物业管理费服务项目列举”，在该证据中列举了市场运作管理**公司提供的部分管理服务，有的项目是固定的，有的是随着市场的发展而变化的，但所列举的项目均提供过；5、关于协议书的第三条，物业管理费调整的基础是双方协商一致，钱万**公司不同意调整管理费；6、其他市场的收费标准与本案无关。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。

上诉人吴**在二审中补充提供了如下证据：证据一、设施物业管理费下调申请函及邮寄凭证各一份，证明上诉人依据原协议第三条要求调整所谓的管理费，被上诉人未按约与上诉人进行协商；证据二、中翔商贸城前期物业管理协议、苏州金门国际商业广场商铺租赁合同、苏州礼品小商品综合交易市场租赁合同及三份合同的收费依据，证明同类型同地段的市场的收费价格均低于被上诉人；证据三、建设工程消防审核设计意见书三份，证明被上诉人在管理过程中消防设施不达标，给上诉人的经营环境造成了大量的安全隐患，至今仍未消除；证据四、照片八张，其中三张照片证明当时签订协议书时，上诉人是出于被政府机关、警察、被上诉人雇佣的保安等人员的胁迫、引诱、暴力威逼之下才被迫搬迁和签订协议的。另外三张照片证明被上诉人的消防设施存在严重安全隐患。还有两张照片证明被上诉人没有按照招商时的宣传单提供相关服务；证据五、苏州市发展和改革委员会的文件、苏州市人民政府关于钱万里桥小商品市场整体搬迁的通告、搬迁安置的几项原则、搬迁方案、报纸摘抄，证明被上诉人未按照搬迁安置原则中的第二项照顾老商户的原则、搬迁过程未做到公开、公平、公正，最大限度的实行优惠措施；证据六、设施物业管理费收费项目明细，以证明被上诉人对于项目明细第三项第四条、第四项全部义务没有做到，其应承担相应的违约在先的责任。

被上诉人钱万**公司对上述证据发表质证意见为：证据一、被上诉人不予认可，对上诉人举证的维权组织不予认可；证据二、被上诉人不予认可，认为其他市场的收费标准与本案无关；证据三、被上诉人不予认可，认为其公司已通过消防验收合格；证据四、被上诉人不予认可，认为如有拆迁问题另案主张；证据五、被上诉人不予认可，认为与本案无关，如上诉人有拆迁问题另案主张其权利；证据六、被上诉人不予认可，认为双方协议中的“设施物业管理费”并不属于真正的物业费，且部分管理服务是随市场发展而变化的。

本院查明

二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。

本院认为

本院认为，诉争的《协议书》系当事人双方缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。显失公平的合同是一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。吴**系市场老商户，对设施物业费的收取应当知晓，钱万**公司作为房屋所有权人提供的设施物业管理服务与一般物业管理企业提供的物业服务也不具有完全的可比性，吴**主张《协议书》是受胁迫签订、其中约定的收费标准显失公平没有依据。吴**虽对钱万**公司提供的《设施物业管理费收费项目明细》列明的设施物业管理服务的质量、数量持有异议，但也认可其确实提供了部分服务；钱万**公司也提供证据证实其确实提供了广告投放等服务；因此，钱万**公司作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务的事实可以认定。在双方未就设施物业管理费标准调整问题达成新的协议的情况下，吴**作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为服务存在瑕疵不能成为拒绝缴纳费用的理由。

综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人吴**的上诉理由依据不足，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1170元，由上诉人吴**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月十二日