柯**与苏州市钱**有限公司合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人柯**因与苏州市钱**有限公司（以下简称钱万**公司）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民五初字第00107号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院审理查明：2012年2月1日，柯**与钱**公司签订协议书一份，约定柯**承租钱**公司经营的苏州市钱万里桥小商品市场二楼四区2592、2593号营业用房用于经营针织商品，乙方预交20年租金后享有上述营业房自2012年2月8日起至2032年2月7日期间使用权。乙方取得市场营业房使用权后，每年另缴纳设施物业管理费16051元，半年一付，先付后用。上述协议第十五条约定，未尽事宜双方协商解决。协议中，未明确约定钱**公司应提供的物业服务明细。协议签订后，钱**公司即将上述营业用房交付原告使用，后因柯**及部分商户未按约支付设施物业管理费，钱**公司诉至一审法院。在诉讼过程中，为说明对钱万里桥小商品市场提供的具体设施及服务，钱**公司提供一份落款时间为2013年2月19日的《设施物业管理费收费明细》，该收费明细明确了钱万里桥小商品市场设施物业管理收费项目类别为设施类、物业服务类、管理类和市场推广类项目。现柯**认为钱**公司提供服务存在瑕疵，未能按上述明细提供全部服务，故诉至法院，提出前述诉讼请求。

一审另查明：作为钱万里小商品市场的出租方和管理方，钱万**公司为该市场配备了保安，同时针对公共部位进行管理并形成工作日报表，针对部分违反市场管理规定和经营秩序的行为，亦进行了相应的管理并要求违规经营户进行整改、出具保证书。对于市场宣传，钱万**公司曾通过公交站台、电视、报纸、公交车身和移动电视等平台投放过相关广告。钱万**公司为钱万里桥小商品市场投入的建筑消防设施于2014年11月17日经苏州市消**有限公司（具备建筑消防设施检测资质）年度检测合格。此外，钱万**公司于2014年8月1日与苏州**有限公司第六分公司签订《建筑消防设施维护保养合同》一份，保养期限自2014年8月1日至2015年7月31日，由该公司对钱万里小商品市场提供消防设施维护保养。2013年11月4日，钱万里桥小商品市场五区二楼2781号店铺发生火灾，该火灾由钱万**公司物业人员通过消防报警系统发现，后经消防机关调查认定为地面多用插座发生火灾引燃周围可燃物所致，过火面积2平方米，直接财产损失5000元。2014年11月2日，钱万里桥小商品市场五区一楼西侧绿化带靠近东南侧外墙处发生火灾，经消防机关调查，起火原因排除电气原因，不排除遗留火种或自燃、阴燃。

以上事实，由协议书、《设施物业管理费收费明细》、消防系统检测报告及养护合同书、市场内外照片、工作日报表、广告投放合同及付款凭证、发票、火灾事故认定书及双方当事人陈述等在卷佐证。

原审原告柯**的诉讼请求为，请求判令钱万**公司：一、履行“设施物业管理费收费项目明细”内容中没有提供的服务即项目明细中第一条第4、6项；第二条第1项；第三条第3、4项；第四条第1、2、3、4、5、6项等。二、恢复一、二楼商品原规划的经营范围（二楼经营针织、床上用品、饰品、服装；一楼不得经营上述项目）；三、承担违约责任，支付违约赔偿金9900元；四、承担本案诉讼费用。一审审理中，柯**明确其第一项诉请为要求钱万**公司提供：1、完善的消防设施、快速充电站、各银行ATM机；2、24小时巡逻的保安服务；3、配合办理营业执照、税务开票；4、医疗卫生服务；5、广告宣传服务，包括提供490平方米广告位、12平方米大银屏及各类广播、条幅标牌；开设专门班车（46座大巴）免费接送顾客，开设接送路线6条；市内160余公交站台电子屏宣传；举办购物节等宣传活动；印发宣传册、画报等。

一审法院认为

一审法院认为：本案诉讼中柯**提交的《设施物业管理费收费明细》系钱万**公司在此前的诉讼中用于说明其当时提供了哪些设施和服务项目，该份收费明细并非双方对具体应提供的设施及服务达成的合同约定或附件。从钱万**公司提供的证据来看，钱万**公司已为市场正常经营提供了一定的设施和服务，其提供的消防设施经有资质的机构检测合格，现处于正常维护状态。柯**虽主张要求钱万**公司提供完善的消防设施，但对于哪些设施处于不佳状态并未举证证明说明，且柯**提供的两份火灾事故责任认定书亦无法证明钱万**公司提供的消防设施存在隐患。钱万**公司作为市场出租及管理方，其向市场商户提供的设施及服务没有也不应限定于上述明细之内，其有权基于有利于管理、维护市场正常经营、促进市场繁荣发展的角度，为满足消费者、市场内商户需要，对上述设施进行优化、对上述服务类别进行调整、完善，因此钱万**公司所提供的设施和服务随经营户的需求以及市场变化而呈动态性，并非必须依上述明细而行。综上，在钱万**公司与包括柯**在内的市场商户未对具体设施及服务内容达成明确合意，且钱万**公司已经提供了一定的设施和服务的情况下，柯**以钱万**公司未按该明细提供物业服务为由，要求其按该明细提供具体设施及服务以及要求钱万**公司承担违约金的诉讼请求，一审院均不予支持。关于柯**要求钱万**公司恢复一、二楼原规划的经营范围的诉讼请求，一审法院认为市场的划行归市应由市场经营户共同遵守、维护，钱万**公司作为市场管理方应加大管理力度，敦促经营户按照原确定范围进行经营。现无证据表明一、二楼经营范围的变化系钱万**公司有意打乱，故不存在恢复之说，故对柯**的该诉讼请求，一审法院不予支持。钱万**公司作为钱万里桥小商品市场内的设施物业的提供者和管理者，与包括柯**在内的经营户在收取设施物业管理费上的纠纷由来已久，纠纷产生的原因不仅在于经营户未依约支付设施物业管理费，更大程度在于包括柯**在内的经营户认为钱万**公司提供的设施和管理服务与约定的收费标准不匹配。实际上不论是柯**还是钱万**公司，均希望该市场能有序经营、良性运转、实现共赢，因此钱万**公司对于市场经营户普遍反映的问题，应及时沟通，寻找解决方案，提高服务质量；柯**作为市场经营户，应积极配合钱万**公司对于市场的整体管理，遵守市场内部形成的行规市约，对于设施物业服务可以提出自己的建议，采取恰当方式与钱万**公司积极沟通，做到在沟通中互信，在互信中共赢。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回柯**的全部诉讼请求。案件受理费1010元，由柯**负担。

上诉人诉称

上诉人柯**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、确认证据性质错误。《设施物业管理费收费明细》虽由钱**公司单方出具，但上诉人是认可的，应当属于合同的补充或者附件。现在市场一、二楼经营同一种类商品是事实，钱**公司有义务恢复，否则就是违约。被上诉人已经认可的违约项目：A、市场开设专门班车免费接送顾客，接送线路6条，没有提供；B、停车收费；C、购物节重新收费；D、所有广告均是短期的、一次性的而收费却是长期的等，一审判决没有提到。二、对等原则。钱**公司收取了服务费，但未尽到全部服务义务，必须承担违约或服务欺诈。三、逻辑荒谬。一审判决进行道德宣讲上诉人不认可，没有支持上诉人诉请不合理。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由钱**公司承担。

被上诉人辩称

被上诉人钱万**公司辩称：一、《设施物业管理费收费明细》不是合同附件，也不是双方权利义务的载体；二、一、二楼的经营规划“划行归市”，一二楼并非经营同一类商品，可能存在个别商铺超范围经营，但并不属于钱万**公司的违约行为；三、上诉人提出的钱万**公司已经认可违约项目，不是钱万**公司的违约行为，而是市场根据现状作出的调整；四、钱万**公司已经提供符合约定的物业管理义务，对于一审法院的判决说理钱万**公司予以认可，不存在上诉人提及的荒谬的情形。一审判决正确，同意一审判决，请求驳回上诉。

本院查明

二审查明的事实与一审查明的事实相一致。

本院认为

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据双方合同，双方对于钱万**公司应提供的具体服务项目内容未做明确约定，应视为约定不明，钱万**公司应根据合同性质提供合理的服务内容。柯**主张钱万**公司构成违约应当提供证据加以证明，也即对钱万**公司未能提供合理服务内容予以证明。在此前诉讼中，钱万**公司单方制作的《设施物业管理费收费明细》，仅系钱万**公司证明其提供相应设施管理和服务项目的证据，不宜径直认定为双方合同的补充，柯**依据《设施物业管理费收费明细》主张钱万**公司违约缺乏法律依据，本院不予支持。柯**认为钱万**公司已自认违约，钱万**公司对此明确予以否认，柯**的该主张缺乏事实依据，本院不予采信。柯**另认为钱万**公司未能提供市场开设专门班车免费接送顾客等服务项目构成违约，因柯**所述相关服务项目缺乏合同明确约定，对柯**的该项上诉意见，本院难以采纳。关于柯**认为钱万里桥小商品市场一二楼并非经营同一类商品，钱万**公司辩称是市场经营规划的划行归市而非违约行为，但亦自认可能存在个别商铺超范围经营，对此本院认为，钱万**公司对于不规范经营行为理应及时采取措施尽到市场管理者的责任，但据此尚不足以认定钱万**公司未提供合理服务。

综上所述，上诉人柯**的上诉主张均无事实和法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1010元，由上诉人柯**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十六日