许*与连云港中鸿置地有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人连云港中鸿置地有限公司（以下简称中**司）因与被上诉人许*商品房买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第02352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

许阳一审诉称：2011年8月30日，我与中**司签订商品房买卖合同，约定我购买中**司开发建设的福港东方塞纳小区第1幢2单元2-701室，中**司应于2013年4月30日前交付房屋，我依约付款530808元，但中**司未按约交房。现诉至法院，请求判令中**司支付违约金44428.62元（从2014年2月26日起至2014年11月25日止，每日按已交房款万分之三点一计算），中**司交付商品房，并承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

中**司一审辩称：许*的诉求与事实不符，许*未按期上房也应承担违约后果。中**司通知许*上房，许*至今未上房，应承担逾期上房的违约责任，并提起反诉，要求许*支付违约金70000元，并承担一切诉讼费用。

许*针对反诉答辩称，中**司陈述与事实不符，该公司没有履行法定的交接手续，反诉理由不成立。有判决书印证中**司有违约的事实，请求驳回中**司的反诉请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2011年8月30日，许*购买中**司坐落于连云港市市海州区新建路南、经一路东，福港东方塞纳第1幢2单元2-701室住宅，并签订商品房买卖合同，约定：“该商品房总金额为伍拾叁万零捌拾捌元整；2011年8月29日前，首期付款270088元，余款260000元通过办理按揭方式支付，现房交付时如遇房屋价格上涨，双方仍按本合同原定的单价结算，出卖人不追加房屋单价。”合同第八条约定了交付期限：“出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.…5.该商品房经单位工程质量分期验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受人违反合同约定方面原因引起的延期交付；3、因政府行为及市政配套设施的建设引起的延误。”合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三点一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”该合同还对其他事项进行了约定。许*按约支付了购房款共计530088元。

2014年2月26日，中**司向许*发出交房通知，通知许*于2014年2月28日前办理交房手续。2014年3月24日许*至中**司处办理上房手续，双方产生纠纷。连云港市公安局海州分局开发区派出所的接处警工作登记表载明：民警到现场，发现系东方塞纳业主接到交房通知书，开发商以会计没在为由，拒绝交付，有的业主都来三四回了，业主反映开发商想故意造成业主违约，对来接房的业主进行登记，并告知向消协反映，或上律师处咨询。2014年10月8日、11月12日，许*至中**司处办理收房，但中**司以未交违约金为由拒绝交房。

原审法院另查明，许*曾于2014年3月3日起诉至原审法院，要求中**司给付2013年5月1日至2014年2月25日的逾期交房违约金，原审法院判决中**司给付此期间的违约金，中**司不服提起上诉，中院判决维持原判。2015年2月9日，经原审法院主持双方当事人对涉案房屋办理了交房手续，进行了交接房屋。

一审法院认为

原审法院认为，许*与中**司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。许*按合同约定向中**司交纳了购房款，履行了合同义务，中**司应依约按期交房。按照双方合同约定，中**司应当在2013年4月30日前，将符合合同约定的商品房交付许*。许*在收到中**司交房通知书后，前往中**司处办理交房手续，但中**司拒绝交付，逾期交房的原因在中**司。关于许*主张的交付房屋的诉求，涉案房屋已进行了交接手续，中**司已交房。中**司要求许*承担逾期收房违约金，从接处警工作登记表反映，许*收到收房通知后至中**司处收房，由于中**司的原因导致交房未果，中**司未提供证据证明系许*的原因导致交房不成，其诉讼请求没有事实依据，不予支持。故许*主张中**司按照合同给付违约金44368.37元（从2014年2月26日起至2014年11月25日止共计270天，每日按已付总房款530088元的万分之三点一计算），不违反法律规定，予以支持。许*诉讼请求中超出原审法院确认的部分，系许*主张的购房款总金额书写有误，依法予以更正。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：一、中**司于判决生效之日起十日内给付许*违约金44368.37元；二、驳回许*其他诉讼请求；三、驳回中**司的诉讼请求。

本诉案件受理费910元、反诉案件受理费720元，由中**公司负担（本诉案件受理费许*已预交，中**司将此款在履行本判决时一并给付许*）。

上诉人诉称

上诉人中**司不服原审判决，上诉称：第一，许*主张的是上一次案件结束后的一个时间段的违约金，这个时间段是法院审理案件的时间段，法院审理的时间不受我方控制，将这个时间段内的违约金判决全部由我方承担不公平。第二，原审判决未支持我方的反诉请求是错误的，我方已通知许*前来收房，但他们一直没有来办理手续。第三，原审法院按照合同约定的万分之三点一的标准来计算逾期交房的违约金，我方认为应当调整，类似的案件已经裁判过，按这种方式累计下去违约金偏高，第一次诉讼时法院运用自由裁量权，对于逾期交接的违约金计算方式进行了调整，调低了对方的违约金，没有按照合同约定来。本次如果本诉的诉求得到支持的话，违约金也是应当调整的。

被上诉人辩称

被上诉人许*答辩称：第一，原审法院就我方诉讼时间期限已经进行了严格的审核，我方的主张是完全符合法律规定的。第二，关于上诉人所提的反诉问题，在上诉人的上诉状中没有就反诉提出具体的诉求和理由，即反诉在上诉状中没有阐述，应当认为上诉人并没有就该反诉问题提出上诉的意见。第三，关于合同约定违约金按每日万分之三点一计算的问题，这是购房者与开发商在商品房买卖合同中所约定的，该约定的具体数额不违反法律规定，是有效约定；而上诉人在上诉中提出所谓的理由或者相关类似案件的说法与双方所签订的合同所约定的内容是不一致的。且是购房者与开发商定，如是格式合同，应当以购房者与开发商所约定的为准，而不能以有利于拟定方的角度为准。因此，上诉人的三点理由不能成立。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。

本院查明

经本院审查，原审法院查明的事实清楚，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，被上诉人曾于2014年3月3日诉至原审法院，要求给付2013年5月1日至2014年2月25日期间的逾期交房违约金，该案件的一、二审审理程序不影响上诉人履行交付房屋给被上诉人的义务，但直至2015年2月9日在原审法院的主持下上诉人才将涉案房屋交付给被上诉人。上诉人虽主张其在前述案件的审理期间未表达拒绝交房的意愿，但从被上诉人原审提交的接处警工作登记表等证据反映，被上诉人多次至上诉人处要求收房，上诉人未履行交房义务。被上诉人主张上诉人承担2014年2月26日至2014年11月25日期间逾期交房的违约责任，原审判决对此予以支持，并无不当，本院对上诉人称违约时间应扣除诉讼时间及被上诉人不接收房屋的上诉理由不予采纳。至于违约金是否过高的问题，双方合同已明确约定上诉人逾期交房应按日向被上诉人支付已交房款万分之三点一的违约金，上诉人在一审诉讼中并未抗辩违约金过高，视为认可该违约金标准，故原审判决并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1630元（中**司已预交），由上诉人连云港中鸿置地有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十八日