淮安**公司、徐*等与淮安**公司、徐*等商品房销售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

审理经过

再审申请**有限公司（以下简称城置公司）因与被申请人徐*、嵇*商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省**民法院（2015）淮中民终字第00050号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。

再审申请人称/抗诉机关称

城置公司申请再审称：（一）一、二审判决认定涉案房屋存在质量问题缺乏依据。涉案房屋于2012年8月30日前经综合验收合格，符合合同约定的交房条件。徐*、嵇*拒不办理房屋交接手续，责任在徐*、嵇*。（二）涉案房屋虽存在质量瑕疵，但已经具备房屋的基本功能，对正常使用没有影响，城置公司对保质期内的房屋质量瑕疵具有保修义务，也能保障正常使用房屋。维修迟延不构成根本违约。2014年9月4日，城置公司在房屋修复后再次通知徐*、嵇*办理交房手续，徐*、嵇*亦签收了该通知，说明双方重新达成房屋交付时间。（三）一、二审判决同时要求城置公司赔偿损失并承担违约金，违反法律规定。城置公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审本案。

再审被申请人辩称

徐*、嵇*提交意见称：城置公司的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。

本院查明

本院审查查明：2011年1月14日，双方当事人签订一份商品房买卖合同，约定：徐*、嵇*向城**司购买其开发的城置公园龙湾3号楼一单元1801号房屋，建筑面积为169.16平方，总价665308元；房屋交付条件为经验收合格，交付期为2012年8月30日前。逾期交房超过60日内，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还已付款并按已付款2%支付违约金等内容。当日，徐*、嵇*依约向城**司支付全部房款。

2012年8月，城置公司以快递方式通知徐*、嵇*交房，徐*、嵇*随即至城置公司处。在城置公司、施工方及物业管理单位均在场的情况下进行验房，发现房屋的顶层渗水，地面有积水；墙体有多处纵向裂缝；墙面粉刷层有一处起鼓；19层外墙渗水，致室内地面积水；有一处玻璃损坏；阳台地面起鼓。因房屋存在上述质量问题，徐*、嵇*未与城置公司办理房屋交接手续。之后，徐*、嵇*曾多次要求城置公司对上述房屋存在的质量问题进行维修，但城置公司未能予以处理。2014年8月28日，徐*、嵇*向质监部门反映上述房屋质量问题。质监部门会同建设单位及业主确认房屋存在的质量问题及解决方案。2014年9月4日，城置公司向徐*、嵇*发出书面通知称：房屋存在的问题现已完成维修整改，现通知徐*、嵇*进行验房，如无问题，办理收房。徐*、嵇*收到通知后未验房也未与城置公司办理房屋交接手续。

2014年10月14日，徐*、嵇*诉至淮安**开发区人民法院，请求判令解除商品房买卖合同、返还购房款665308元、承担违约金13306.16元及利息损失195035.04元。

一审中，徐*、嵇*称：因房屋存在质量问题维修了两年多，如果房屋再出现质量问题不知要修多久，不能确定如果将来搬进去质量是否还会出现问题，心里感到不踏实，没有安全感。为避免新的麻烦，依据合同约定，要求解除合同。因约定的违约金不能弥补损失，违约方应当赔偿守约方的损失。徐*、嵇*为此主张城置公司赔偿44个月的两年期银行贷款利率7.995%利息的损失。城置公司表示：如果判令解除合同，徐*、嵇*主张的违约金和利息损失金额过高，请求予以降低，应当不超过银行活期存款利息。徐*、嵇*表示有30万购房款是向亲友所借，月息达2分，不同意调低。经查，人**行发布的现行金融机构一至三年期人民币贷款基准年利率为6.15%。

2014年11月19日，淮安**开发区人民法院作出（2014）淮开民初字第2532号民事判决：一、解除徐*、嵇*与城置公司于2011年1月14日签订的商品房买卖合同；二、城置公司于判决生效后十日内，向徐*、嵇*返还购房款665308元及利息149783元（按人**行发布的现行一至三年期贷款利率6.14%计算44个月）、承担违约金13306.16元，合计828397.16元；三、驳回徐*、嵇*其他诉讼请求。

城置公司不服，提起上诉。二审中，徐*、嵇*提供照片一组，证明在2012年8月30日，其发现房屋存在质量问题时，城置公司同意将房屋维修好交付给其。直到2013年房屋仍然在维修，其带着照相机对房屋进行了拍摄。城置公司质证认为对照片真实性有异议。即使照片是真的，现在也维修好了。

2015年1月20日，江苏省**民法院作出判决：驳回上诉，维持原判。

本院认为

本院认为：徐*、嵇*于2011年1月向城置公司支付了665308元全部房款购买其预售的商品房，至2012年8月约定交付房屋时，经双方当事人及物管部门的验收，发现房屋存在很多质量问题，之后双方产生争议。城置公司未能采取积极措施解决涉案房屋所存在的质量问题。近两年时间，涉案房屋所存在的相关问题仍未得到彻底解决，致徐*、嵇*无法实现合同目的，城置公司对此构成根本违约，故一、二审判决解除双方商品房买卖合同，并无不当。

关于损失赔偿及违约金问题。双方合同约定的违约金为总房款的2%即13306.16元，显然无法弥补徐*、嵇*自交房款至今所受的实际损失，故一、二审判决以人**行公布的现行一至三年期贷款利率计算徐*、嵇*的损失赔偿，不违反法律规定，亦无不当。

综上，城置公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定，裁定如下：

再审裁判结果

驳回淮安**公司的再审申请。

裁判日期

二〇一六年三月一日