泰州市**发有限公司与黄**商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告泰州市**发有限公司与被告黄**商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，被告提起反诉，并申请通知中国农业**州姜堰支行为本案第三人参加诉讼，本院依法通知中国农业**州姜堰支行参加诉讼。依法由审判员宋**适用简易程序，于2016年3月18日、4月11日、4月18日将本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告泰州市**发有限公司的委托代理人孔**、陆军、被告黄**的委托代理人钱越、宋**、第三人中国农业**州姜堰支行的委托代理人宋**到庭参加诉讼，原告的法定代表人黄**参加第二、三次庭审，第三人的委托代理人钱*参加第二次庭审。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告系商品房开发企业，因融资需要，在2015年1月20日与被告签订商品房买卖合同，约定由被告订购原告开发的东大街商业广场胜利华庭商铺16套，总首付款约1420万元，系被告丈夫陆**告公司副总经理时用公司资金支付，其余购房款系通过向银行办理按揭贷款方式支付，该按揭贷款本息都是由原告公司偿还，被告未付分文。2015年11月，原告因资金紧张，要求被告将以其名义订购的商铺交原告上市销售，但遭被告拒绝。同年12月11日，原告委托律师致函被告，要求被告接函后三日内向原告付清房款及已偿还部分的按揭贷款本息，但被告“未领取”该律师函。于是，原告委托律师至姜堰公证处办理手机短信送达公证。被告收到律师函后即向律师回函，既不同意解除合同，又未向原告给付已偿还部分的按揭贷款。根据双方签订的商品房买卖合同补充条款第二条第四项之约定，以及我国合同法第九十三条第二款之规定，原告有权单方解除合同。因此，原告依照合同法第九十六条之规定，于2016年1月21日通过手机短信方式向被告发送了解除合同通知书，并在姜堰公证处进行了公证。请求判令原、被告于2015年1月20日签订的合同备案号为2015007247的商品房买卖合同已解除，被告承担本案诉讼费用。经过第一次庭审，原告变更诉讼请求为：依法确认原、被告于2015年1月20日签订的合同备案号为2015007247的商品房买卖合同无效。理由如下：经过第一次庭审查明，双方当事人签订商品房买卖合同的真正目的是为了规避国家对房贷的调控政策，从而获取国有商业银行的信贷资金，故案涉商品房买卖合同不是双方当事人的真实意思表示，属于以合法形式掩盖非法目的的虚假合同，依法应为无效。原告认识到，对无效合同进行解除无意义，故请求依法确认上述合同无效。

被告答辩并反诉称：原告所述与事实不符，本案事实是被告黄**丈夫陆*拥有原告30%股权，按约定针对东大街胜利华庭开发项目按7：3的比例进行的预分配收益，由原告将涉案16套商铺所有权给陆*，并以被告的名义与原告签订商品房买卖合同的形式，最终将上述房屋产权确认至被告名下。另外被告为了帮助原告解除资金问题以上述房屋产权向银行贷款，所贷款项由原告使用，每月按揭由原告按期偿还。被告按照合同约定向原告支付了14291227元首付款，该款是作为借款借给原告使用。原告违反诚实信用原则，置双方约定于不顾，在被告没有出现违约行为并导致原告无法实现合同目的的情况下，原告不可以单方解除合同。请求驳回原告的诉讼请求，并依法确认原告作出解除合同通知的行为无效。针对原告变更后的诉讼请求，被告答辩并变更反诉诉讼请求为：依法确认原、被告于2015年1月20日签订的合同备案号为2015007247的商品房买卖合同有效。理由如下：原告诉称的以合法形式掩盖非法目的的行为，是指原、被告于2013年签订的商品房买卖合同，并以该合同向第三人贷款，后来贷款到账后，原、被告解除了该商品房买卖合同。因此原告诉称的2013年的商品房买卖合同已经失效，本案诉争的2015年签订的商品房买卖合同是双方为了分配利润重新确认的一组合同，2015年的合同与2013年的合同无论从形式上还是备案号以及相关房源房号及最终确认的价格上，均是不一致的。2015年的16套房屋与2013年用于贷款的27套房屋不存在任何关联，因此原告仅凭贷款合同要求确认2015年度签订的商品房买卖合同无效没有事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求，并支持反诉原告的诉讼请求。

第三人述称：2013年被告黄**因购买位于泰州市姜堰区东大街胜利华庭5号楼145号-352号、建筑面积为2114.89m2的商铺，向我行申请房屋按揭贷款1420万元。2013年7月12日，我行与黄**、陆**、陆*、姜堰市**发有限公司（现变更为泰州市**发有限公司）签订编号为32020120130107869个人购房贷款担保借款合同，合同约定我行向借款人黄**发放房屋按揭贷款1420万元，借款期限为2013年7月15日至2023年7月14日，还款方式为等额本息，担保方式为上述所购房屋抵押担保加开发商阶段性担保。目前上述借款尚未办理抵押登记手续，开发商泰州市**发有限公司仍处于阶段性担保期间。根据合同约定如商品房买卖合同被确认无效，我行有权采取相应措施要求售房人将购房本金、利息直接返还贷款人，借款人将承担剩余债务。请求依法维护第三人的合法权益。

本院查明

经审理查明：1、原、被告及被告之女陆**于2013年5月15日签订《商品房买卖合同》一份，约定两买受人购买原告位于泰州市××区××街道胜利华庭项目建筑面积为2114.89m2的商铺，总价款为28491227元，合同约定的付款方式为于2015年5月15日前首付购房款14291227元，于同年5月22日前通过银行按揭贷款支付14200000元。

2、2013年7月12日，原、被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》一份，约定被告向第三人借款14200000元，原告作为借款合同的保证人，被告、陆*、陆**作为抵押人，同年7月15日，第三人将贷款14200000元汇入借款合同约定的原告的银行账户中。该合同未办理抵押登记手续。至2016年4月，上述贷款本息均是原告偿还。

3、2014年4月3日，原、被告及陆**向泰州市**管理处提交商品房买卖合同网上备案信息变更申请表一份，请求删减陆**的买受人姓名并拆分户室。拆分户室的操作程序是对原合同即2013年5月15日签订的合同予以解除，由测绘公司对要求拆分房屋的地点、面积等数据进行测量，待各个房屋的相关数据测量完毕后再由买卖双方重新签订拆分后房屋的买卖合同。原、被告提交相关申请后，房产管理部门即按照程序对网上备案合同予以解除，由测绘公司对双方要求拆分的27套房屋进行测绘，但测绘数据完毕后，原、被告并未按照变更申请的内容签订该27套房屋的买卖合同，而是于2015年1月20日重新签订了本案所涉16份商品房买卖合同，其中有9套房屋与拆分出的房屋一致，另有7套是新增加的，均约定购房款以2013年签订的商品房买卖合同的总购房款为准，原合同的首付款继续作为新合同的首付款。

4、关于2013年5月15日商品房买卖合同的首付款14291227元，原、被告陈述不一致。原告称首付款是由原告转账给被告，再由被告支付给原告，具体操作流程为：（1）2013年5月20日，原告转给陆军之女陆*4500000元，陆*于同日转汇给被告，被告于同日转汇给原告4600000元；（2）2013年5月21日，原告通过陆军的堂弟媳妇宋*支付被告3800000元，被告于同日转汇给原告3750000元；（3）2013年5月23日，原告又通过宋*转给被告1230000元，被告于同日转汇给原告1180000元；（4）2013年5月23日，原告再次通过宋*转给被告1227元，被告于同日交付现金1227元给原告；（5）2013年5月23日，原告转账给陆*4760000元，陆*于同日转账给被告4760000元，被告于同日转给原告4760000元；以上合计14291227元，与首付款数额一致，并有转账记录、宋*的证言等证据证实。被告称首付款系其缴纳，缴纳时间、数额与上述原告陈述的时间、数额一致，被告提交了相关转账凭证予以证实。

5、庭审中，原、被告均承认因原告公司资金需要，双方于2013年5月15日签订的商品房买卖合同系为了套取第三人贷款由原告公司使用，并不具备真实的购房目的，而第三人在不知情的情况下向被告发放了贷款。

6、因姜堰市撤市设区，原告公司名称于2013年8月15日由姜堰市**发有限公司变更为泰州市**发有限公司。公司法定代表人为黄**，陆军系黄**之夫，原告的股东为两家公司，陆军系两名股东的法定代表人。陆*系被告黄**之夫，陆军与陆*系亲兄弟关系，两人于2010年10月11日订立合作协议书，其中约定双方共同把原告公司做大做强，并约定在以后项目开发中，由陆*成立一家个人独资企业，使该企业成为公司股东，并持有公司注册资本30%的股权，同时约定该协议的合作自“胜利华庭”项目开始，于公司经营期满终止，公司经营展期的，合作亦相应展期。2015年11月22日，原告发送给被告的关于胜利华庭商品房买卖合同等相关问题的答复中，明确表示将本案所涉房屋作为胜利华庭项目30%的利润分配给陆*。陆军于2016年2月6日发送给陆*的电子邮件中，亦明确表示曾答应送给陆*胜利华庭项目30%的干股，将该项目30%的利润给予陆*。

7、陆*曾在原告公司任副总经理，在2007年至2015年4月期间对原告公司进行管理。原告公司在姜堰开发“胜利华庭”房地产项目，陆*对该房地产项目的开发进行了管理工作。原告公司的工作人员曾将用于分配给被告的房号通过电子邮件发送给陆军和陆*，并经过多次调整。

以上事实，有原、被告于2013年5月15日签订的商品房买卖合同、2013年7月12日原、被告与第三人签订的个人购房担保借款合同、发放贷款凭证、商品房买卖合同网上备案信息变更申请表、原、被告于2015年1月20日签订的商品房买卖合同、首付款缴纳凭证、转账凭证、证人宋*的证言、陆*签署的情况说明、合作协议书、电子邮件的发送记录、原告于2015年11月22日给被告的答复及原、被告的庭审陈述等证据予以证实，本院予以确认。

本院认为

本案的争议焦点为：原、被告于2015年1月20日签订的商品房买卖合同是否有效。

本院认为：依法订立的合同，方受法律保护。原、被告于2013年5月15日签订的商品房买卖合同，目的是为了向第三人套取贷款，扰乱了金融秩序，属于合同法第五十二条第（三）项规定的以合法形式掩盖非法目的的情形，应当认定无效。因该合同不属于本案审理的范围，第三人可另行依法保护自己的合法权益。

原、被告于2015年1月20日订立的商品房买卖合同，并不具备真实的商品房买卖的目的，根据庭审查明的情况，亦与2013年5月15日签订的商品房买卖合同不具备必然的联系，因此2015年1月20日订立的合同并不因2013年5月15日订立的合同无效而当然无效。原告认为本案所涉房屋买卖合同系因向银行套取贷款而订立并应确认无效的意见，与事实不符，本院不予采信。

从庭审查明的事实可以看出，被告没有实际购买房屋的目的，原告也没有实际出卖给被告的目的，那么订立该合同的目的究竟是什么？经综合分析本案所有证据可以看出，原、被告是通过订立房屋买卖合同的方法将涉案房屋作为胜利华庭项目30%的利润提前分配给被告。理由如下：1、本案所涉合同已实际订立，订立该合同时银行贷款早在2013年就已贷出，原告已偿还部分贷款本息，双方并没有再利用该合同向银行贷款，故不存在向银行贷款的目的。2、陆军与陆*系亲兄弟，在2010年10月11日订立的合作协议中明确约定，双方自“胜利华庭”项目开始合作，而合作的具体内容是陆*成立一家个人独资企业，使该企业成为原告股东，并持有原告注册资本30%的股权，享受权益、承担风险。陆军虽然不是原告的法定代表人，但《中华人民共和国公司法》第二百一十七条第三项规定：实际控制人，是指虽不是公司的股东，但通过投资关系、协议或者其他安排，能够实际支配公司行为的人。原告的法定代表人是陆军之妻，陆军又是原告两个股东的法定代表人，故陆军的身份符合上述规定，是原告的实际控制人，被告有理由相信陆军的行为是公司行为。3、双方曾于2013年订立过房屋买卖合同，后向登记部门申请变更，但并未实际按照申请的内容变更登记，而是重新订立的与申请变更内容不一致的新合同即本案所涉合同，而被告并未支付该合同的价款。

本院认为，原、被告在“胜利华庭”项目尚未全部竣工验收、所售房屋尚未全部交付使用、整个项目没有进行审计决算的情况下，提前将公司财产作为利润通过签订房屋买卖合同的方法分配给被告的做法，因分配条件尚未成立，亦有可能侵害其他不知情债权人的合法权益，该行为应为无效，故原、被告于2015年1月20日签订的商品房买卖合同当然无效。原告要求确认该合同无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告反诉的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告泰州市**发有限公司与被告黄**于2015年1月20日签订的合同备案号为2015007247的商品房买卖合同无效。

二、驳回反诉原告黄**的诉讼请求。

本诉案件受理费80元，依法减半收取40元，反诉案件受理费80元，依法减半收取40元，均由被告黄**负担（原告已预交本诉案件受理费，同意本院不再退还，由被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费80元（户名：江苏省**民法院，开户行：农行**支行，账号：10×××68，行号：103312820114）。

裁判日期

二〇一六年四月二十六日