上诉人肖**与被上诉人耒阳市**有限公司房屋买合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人肖*成因与被上诉人耒阳市**有限公司（以下简称金**司）房屋买合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2014）耒民一初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月9日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月8日组织进行了庭前证据交换，并于同月9日公开开庭审理了本案。上诉人肖*成、被上诉人金**司的委托代理人梁**、曾**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，耒阳**代城Al栋是被告金**公司开发建设的商住楼，该工程依据耒阳**理局批准的规划设计图，共两期工程，一、二期工程设有消防通道，金山现代城A1栋是一期工程，于2011年3月11日被衡阳**协会核定为优质结构工程。2011年4月27日，原告肖**与被告金**公司签订了《商品房买卖合同》。该合同约定，被告金**司将金山现代城的A1栋3201房出售给原告肖**，建筑面积为110.17平方米，价款为317356元，交房期限为2011年10月31日前。合同还约定：“买受人应在合同签订日一次性支付A1栋3201房房款317356元；出卖人应当在2011年10月31日前依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格的商品房交付给买受人；出卖人逾期交房不超过30日，自合同规定的交房时间的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不返房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告按该合同约定分别于2011年2月20日一次性向被告支付了A1栋3201房购房款317356元，被告出具了收款凭证，原告还交纳了房屋维修资金和各项税费，耒阳**代城A1栋建筑工程于2011年9月完工后，被告于2012年1月22日通知原告接收房屋，但原告不同意接收，原、被告至今尚未办理涉案房屋交接手续。因被告延迟交房，被告主动为原告向耒阳**管理公司代缴了2012年3月1日至2013年3月1日的物业管理费1442元，作为其对原告的补偿。

另查明，根据耒阳市人民政府（2008）第11次政府常务会议精神，要求将金山市场、城关信用社一并纳入金山现代城二期改造范围，金山现代城一期、二期工程要统一规划、统一建设。被告在2011年9月完成一期工程后，二期工程因老区市场经营户上访而暂停至今已近六年，由此使得一期工程的消防环形通道无法形成。因消防验收不能通过，房屋综合验收无法进行，致使不能办理被告开发的一期工程商住楼的房屋产权证，造成一期工程购房户意见纷纷，多次到市委、市政府上访。对此，耒阳市市场管理局正积极争取市委、市政府的重视，力争二期工程早日动工，使消防通道早日形成，以解决金山现代城一期工程的消防隐患。

一审法院认为

原审认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依约覆行。被告未按合同约定的期限履行交房义务，属违约行为，依法应当承担违约责任。原告要求被告支付迟延交付房屋违约金的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。但双方合同约定的违约金明显过高，根据法律关于违约责任赔偿范围的规定，在合同纠纷案件中，违约责任的主要功能在于填补当事人的损失，该院以原告实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、同地段同类房屋租金标准以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告按已付款的每日万分之一点八支付迟延交付房屋的违约金。虽然原告至今未接收房屋，但被告开发的耒阳**代城A1栋已基本具备交房条件，并于2012年1月22日通知原告在同月28日前办理交接房屋手续，故，被告迟延交房日期应计算至2012年1月28日止共计88天，应支付给原告迟延交房违约金为5027元，扣减被告其替原告交纳的1年物业管理费1442元后为3585元。耒阳**代城A1栋商住楼目前尚不能办理产权证，并非被告的责任所致，故原告要求被告支付迟延办理产权证违约金不符合合同约定，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最**法院关于适用《中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第三款之规定，判决：一、被告耒阳市**有限公司于本判决生效之日起10日内向原告肖**支付逾期交房违约金3585元；二、驳回原告肖**的其他诉讼请求，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍速支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3143元，由原告肖**负担900元，由被告耒阳市**有限公司负担2243元。

上诉人诉称

宣判后，上诉人肖*成不服，1、原审判决认定事实错误，原审将涉案房屋至今未通过消防验收和综合验收，不具备交付条件，认定为不可抗力，系认定事实错误；2、原审判决适用法律错误，原审认为合同约定的延迟交房的违约金为已交购房款的每日万分之三过高，调整为每日为万分之一点八，系适用法律错误。请求撤销原判，改判：1、被上诉人支付逾期交房违约金139001元；2、被上诉人支付逾期办证违约金3173元。

被上诉人辩称

被上诉人金**司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

为支持其上诉主张，上诉人肖**在本院组织的证据交换期间，向本院提供了照片一张，拟证明飘窗下面掉下的水泥块砸伤了人，房屋存在质量问题。经庭审质证，被上诉人对该照片真实性、合法性、关联性均有异议，亦达不到上诉人的举证目的。本院认为，该照片达不到上诉人的举证目的，不予采信。

被上诉人未提供新的证据。

本院查明

经审理查明，耒阳**代城已装修房出租价每月每平方米约10元。

原审查明的其他事实清楚，本院予确认。

本院认为

本院认为，湖南省耒阳市人民政府（2008）第11次政府常务会议决定，将耒阳市金山市场、城关信用社一并纳入金山现代城二期改造范围，金山现代城一期、二期工程统一规划、统一建设，涉案工程属于金山现代城第一期，该工程于2011年9月完工后，二期工程因多种因素至今尚未动工，涉案的金山现代城一、二期消防工程要统一规划、统一建设、统一验收，故涉案的金山现代城一期消防工程不能通过验收，系政府行为所致，被上诉人金**司无过错，中华人**院国发（2004）16号《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》已取消了房地产开发主管部门对住宅小区等群体房地产开发项目进行综合验收的行政审批；根据《最**法院关于适用〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减小的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等因，根据公司原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，耒阳**代城已装修房出租价每月每平方米约10元，涉案房屋面积为110平方米，按已装修房屋每月租金约1100元（110平方米×10元／平方米＝1100元），按双方当事人约定的每日万分之三的违约金则涉案房屋每月的违约金为1713元（317356元×1.8／10000／日×30天＝1713元），明显高于同地段未装修房屋每月租金30％（1713元÷1100元＝155％），原审根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被上诉人按已付款的每日万分之一点八支付迟延交付房屋的违约金并无不当；双方当事人在签订商品房买卖合同时并未约定逾期办证的违约金，且涉案房屋因未通过消防验收，不能办理房屋权属证书，系政府行为所致，被上诉人无过错。综上，上诉人肖**提出的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费3585元，由上诉人肖**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年七月十日