谢**、夏**与唐再红房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人唐**、谢**、夏**房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市君山区人民法院（2014）君民初字第319号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员胡**担任审判长、审判员许进、代理审判员曹*参加的合议庭，公开开庭审理了本案，书记员刘*担任法庭记录。上诉人唐**及其委托代理人吴**，上诉人谢**、上诉人谢**和夏**的共同委托代理人郑**、余**到庭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，唐**之父唐**、母杨**生前有儿女四人。唐**、杨**去世后，2000年12月25日经其子女四人协商，并经其亲友见证，唐**四兄妹签订《关于唐**、杨**俩夫妻有关遗产分配协议》，协议确认位于君山区松**委会一栋三层楼房及后面三间杂屋房产（即本案涉诉房产）归其子唐**继承。协议签订后，该房产一直没有办理产权更名手续，且一直由唐**居住，实际使用、管理该房产。2013年唐**对房屋作了部分装修后，经与谢**口头协商，谢**承诺承租唐**房屋，并于2013年4月23日交押金2000元。唐**出具收条一份：“收条今收到夏老板2000元押金，贰仟元整。2013年4月23日唐**”。2013年5月1日，谢**、夏**正式签订《门面租赁协议》。协议约定：“甲方：唐**乙方：谢**、夏**经双方协商，同意将君山区洞庭大道松湖组唐老板的两间临街门面、后三间主房及后厨房、厕所，约200多平方米租给乙方使用，有关条款如下：一、门面租金18000元／年，押金2000元，解除时可以抵租金，租金按季交付。二、乙方长期租用，除政府拆迁方可终止。三、如商业拆迁和政府用地，房屋征收归甲方所有，但乙方有权向征用开发商追要商业投入的一切投入和补偿。四、水电费按国家标准收取，由乙方负担。五、租金协议生效后，1年后按周边门面长的标准要略低点，协商定价。六、如有非法活动，损害公共利益的行为，由乙方负担。七、本协议未尽事宜，经双方协商解决。八、本协议一式两份，双方各执一份，从签字起生效。”协议签订后，双方在协议上签名确认，此后，唐**为谢**、夏**办理酒店经营注册和卫生许可手续所需，先后向谢**、夏**提供松**委会出具的证明两份。其中，2013年5月7日松**委会出具的证明“兹有我松**委会松湖组居民唐**与唐**系父女关系，情况属实，特此证明。”2013年5月8日松**委会再次证明“兹有我松**委会居民唐**于洞庭大道旁所居住的房屋暂不属于拆迁范围，特此证明”。凭借该两份证明及其他材料，谢**、夏**经相关部门批准，取得为期三年的“餐饮服务许可证”。此后经唐**同意，谢**、夏**对房屋进行装修后，添置了酒店经营所需的设施、设备，开始经营“君山区洞庭鲜酒楼”。在合同履行期间，谢**、夏**及时缴纳了水、电及门面租金等费用。2013年12月中旬间，唐**将其楼上房间，改为住宿房，做旅馆生意。因为没有公共楼梯，二楼客人出入必须经过一楼门面。为此，唐**要求谢**、夏**经营休息时，不要关闭门面大门。谢**、夏**担心大门大开会对自己酒店内财物安全带来隐患，不同意开门，双方为此发生纠纷，并多次激烈争吵。唐**在协商无果的情况下，于2013年12月14日15时17分，将门面卷闸门锁撬坏，双方为此发生激烈争执，在相持不下的情况下，谢**向当地公安派出所报警，经派出所协调使事态暂时平息。2013年12月20日，唐**将门面停电、停水，致使谢**、夏**酒店无法正常经营。2014年1月1日晚，唐**再次撬坏门面卷闸门锁，并砸坏酒店内物品，次日谢**、夏**关门停业至今。1月3日9时08分在协商无果的情况下，谢**再次报警，经派出所民警协调，谢**妻子夏**与唐**达成协议：“1、唐**将损坏的门锁恢复好；2、双方自行到法院解决纠纷；3、双方不得因此事再发生违法犯罪行为，如有违反将依法从严处理。”同日，谢**、夏**解除租赁合同关系，退出酒店经营。谢**、夏**离开酒店时，欲将自己添置的设施、设备及食材带回，遭唐**强行阻止未果。后谢**、夏**多次前去酒店欲要回押金并拿回自己的物品均遭唐**拒绝。2014年9月11日谢**、夏**依照公安民警的建议依法向法院提起诉讼。另查明，谢**、夏**退出经营酒店时即2014年1月3日，其门面装修、设施、食材残值为61615元。合同履行期间，谢**、夏**酒店纯利润收入平均为每日1500元。还查明，谢**、夏**离开后，唐**在涉讼房屋内，利用谢**、夏**的装修及留置的设施、设备（包括谢**、夏**原聘请的厨师在内），外加自己的投入，经批准后开始自己经营酒店“松湖餐馆”。

一审法院认为

原审法院认为，本案双方争议的焦点有四：其一、谢**、夏**与唐**所签订《门面租赁协议》是否合法有效；其二、关于违约责任应由谁承担；其三、关于合同期限的认定；其四、关于本案谢**、夏**损失的界定及赔偿。其五、谢**、夏**为签订合同预付押金应否返还。（一）关于谢**、夏**所签订《门面租赁协议》是否有效。唐**以本案涉诉租赁房屋不是唐**所有为由，主张协议无效。依据《合同法》第212条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。该条文并未对出租人加以限定，出租人是否为租赁物的所有人，并不必然影响合同的效力，凡标的物的合法占有人，有权将其使用的标的物转由他人使用并获得收益。如果单纯以出租人不是所有权人为由而认定合同无效，人为地增加了交易风险，不利于鼓励交易原则的实施，显然也与立法本意相违。本案中，虽然唐**不是该涉诉房屋的所有人，但该房屋实际一直由唐**居住，是该房产的实际占有、使用和管理人，其有权在使用期间，将该房屋出租。且双方当事人在平等协商基础上所签订的《门面租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体和他人利益，该合同合法有效，当事人应当按照合同的约定或者法律的规定全面履行自己的义务。故对唐**关于其不是涉讼房屋所有人故合同无效的抗辩，法院不予支持。对谢*陪你过关于租赁合同有效的诉求法院予以支持。（二）关于违约责任应由谁承担。双方在合同履行期间，因未能就在谢**休息期间门面大门是否关闭问题协商一致，唐**采取砸坏门锁、关停水、电等不理性方式处理纠纷，对谢**酒店类财物安全形成隐患，也侵犯了谢**的承租权，造成谢**酒店不能正常经营，不得已解除合同。唐**的违约行为，是纠纷产生的直接原因，应对此承担全部责任。唐**关于谢**不及时履行缴纳水电费和租金的抗辩，既与事实相悖也无任何证据证明属实，法院不予采信。（三）关于合同期限的认定。本合同虽名为长期合同，但没有对合同期限作明确具体规定，属于不定期合同，对不定期合同，合同双方有权随时解除合同。（四）关于本案谢**损失的界定及赔偿。（1）装修损失的界定。谢**为经营酒店对酒店进行装修，事先经过唐**同意，事后唐**一直在使用，故对装修残值应予赔偿；（2）为经营酒店的投入损失。为经营酒店所添置的设备设施，对谢**而言只能是用于酒店经营，因唐**违约造成唐**酒店经营不能，而事后唐**在经营其松湖餐馆时一直都在使用，故应作为损失由唐**予以赔偿。以上两项，依据岳阳三**有限公司出具的《价格评估报告书》，谢**该项损失为61615元；（3）关于谢**所要求的预期利益损失赔偿。预期利益是在合同实际履行中产生的收益，前提是双方签订的合同有效履行，谢**酒店正常经营。现谢**因唐**违约，已在2014年1月3日实际解除了合同，双方的合同不再履行，而可得收益必须是将来实际会得到的切实的利益，并且是在合同签订之时就可以预见的，而酒店经营，本身是有巨大风险的，不具有可预见性，谢**主张的自2014年1月2日至起诉之日每日1500元的损失，是尚未实现的不确定的未来收益，其请求赔偿的诉求于法无据，故法院对谢**按照评估报告所认定的每日纯利润损失1500元标准赔偿预期利益的该项请求不予支持。（五）为签订合同预付押金应否返还。在签约和合同履行期间，谢**履行了自己的义务，故押金应予返还。综上，本院认为，双方所签订的《门面租赁协议》，是当事人真实意思的表示，不违反国家强制性规定，该合同合法有效，应予全面履行。唐**不积极履行合同随附义务，导致合同纠纷，应对谢**因此所造成的损失承当赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第一款（四）项、第九十四条第一款（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十二条，最**法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款（一）项的规定，判决：一、唐**赔偿谢**、夏**损失61615元；二、唐**返还谢**、夏**押金2000元；三、驳回谢**、夏**其他诉讼请求。案件受理费5830元，由谢**、夏**负担4440元，唐**负担1390元。

上诉人诉称

上诉人唐再红上诉称：一、本案纠纷发生的原因在于谢**、夏**封锁进入二楼的唯一通道，且其未及时缴纳水、电费、租金，违约责任应由谢**、夏**全部承担；二、谢**经营餐厅的设施及物品全部存放原处，可由其带走，一审法院判决由上诉人承担该费用系错误的。

被上诉人辩称

谢**、夏**辩称：一、本案纠纷发生的原因在于被答辩人多次对答辩人经营的酒店进行砸门撬锁、损毁店内财物，致使答辩人无法正常经营，被答辩人应承担违约责任；二、答辩人在一审中已提交了证据，证实其按时足额缴纳了水、电费；三、被答辩人应赔偿答辩人的直接损失和与预期利益损失。

上诉人谢**、夏**上诉称：一、双方当事人签订的并非不定期租赁合同，而是附终止条件的合同，根据合同的条款，除非政府拆迁，合同不得终止；二、答辩人构成根本违约，应赔偿上诉人预期利益损失在内的全部损失。

唐再红辩称：一、被答辩人未按时缴纳租金、水、电费导致此次纠纷发生；二、被答辩人主张的预期利益损失无法律和事实依据。

上诉人唐**、谢**、夏**在二审中均未向本院提交证据。

本院查明

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为，本案双方争议的焦点问题为以下两点：一、本案的违约责任由谁承担？二、谢**、夏**的损失如何进行认定？

关于焦点一，上诉人唐**认为谢**、夏**未按时缴纳水、电费及租金导致纠纷产生，应承担违约责任。上诉人谢**、夏**则认为唐**采取砸门撬锁、损毁店内财物，致使谢**、夏**无法正常经营，违约责任应由唐**承担。本院认为，谢**在一楼经营酒楼，唐**在二楼经营旅馆，因房屋没有公共楼梯，二楼客人出入必须经过一楼，纠纷发生起因系双方就谢**在休息期间门面大门是否关闭问题未能协商一致，但唐**无权要求谢**在休息期间关闭门面大门，理由如下：1、从法律规定来看，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。唐**作为出租人，应将一楼完整交付给谢**使用，而无权干涉其关闭时间；2、从房屋结构来看，经本院实地勘察，楼梯建造在一楼的后部，二楼可以从一楼的后门进入，前门（大门）并非唯一通道。即使谢**在休息时间关闭大门，唐**亦可从后门进入；3、从时间上来看，谢**开办酒楼先于唐**开办旅馆，唐**在将房屋出租给谢**时未就楼梯使用进行约定，后在其开办旅馆前并未就大门关闭问题协商一致，其亦应预知可能产生的不便及商业风险；4、从安全性上考量，如谢**在休息时间打开大门会给酒店经营造成安全隐患。由此可知，唐**在未就此问题协商一致时，采用砸坏门锁、关停水、电等不理性手段导致租赁物无法正常使用，属于履行合同义务不符合约定的行为，已构成违约，应承担全部的违约责任。唐**主张的谢**、夏**未缴纳水、电费、租金的事实，因未提供相应的证据，而谢**、夏**在一审中已提交了岳阳市君**客户服务中心证明、电费账单、戴**的证言，证实其已按时缴纳水、电费，故本院对唐**的该项上诉意见不予采纳。

关于焦**，双方当事人争议较大的是谢**、夏**因经营酒店的投入损失和预期利益损失应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由此可知，违约损失赔偿应该包括现有的财产损失和可得利益的损失。现有财产损失主要表现为标的物灭失、为准备履行合同而支出的费用、停工损失、为减少损失而支付的费用等；可得利益的损失是指在合同适当履行后可以实现和取得的财产利益的损失。本案中，谢**、夏**为经营酒店添置设施设备，因唐**的违约行为，导致谢**、夏**经营不到一年就退出，该设施设备属于谢**、夏**现有财产损失，应予支持。一审法院根据评估机构确定的价格认定其损失系正确的，应予维持。至于谢**、夏**主张的预期利益损失，因预期利益的赔偿需坚持客观确定性，即预期取得的利益不仅主观上是可能的，客观上还需要确定的。同时还需符合合理预见原则，即违约损害赔偿的范围以违约方在订立合同时预见到或应该预见到的损失为限的原则。谢**、夏**的酒店经营本身具有商业风险，能否盈利具有不可预见性和不确定性，不属于法律规定的赔偿范围，本院对其主张不予支持。

综上所述，上诉人唐**、谢**、夏**的上诉没有事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定本案的基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5926元，由上诉人谢**、夏**负担4876元，由唐再红负担1050元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十八日