薛**与益阳鑫**有限公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人薛**因与被上诉人益阳鑫**有限公司（以下简称鑫玥公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2015）益赫民一初字第489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人薛**及其委托代理人孙**、被上**公司的委托代理人唐**、刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审经审理查明，2011年1月25日，薛**与鑫**司签订了“时某某府”房屋认购书、“时某某府”商品房买卖合同及补充协议，约定，薛**购买由鑫**司开发建设的时某某府3幢＊层＊＊4号商品住房，建筑面积130.94㎡，购房款总额388373元。鑫**司应于2011年11月30日前向薛**交付房屋。逾期交房，逾期未超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向益阳**管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后275日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付1%的违约金。

合同签订同日，薛**按约向鑫**司支付购房首付款118373元，又于2011年6月22日，由鑫**司担保，与中国建设**益阳市分行签订借款合同，借款27万元用于支付上述购房款，借款期限自2011年6月22日至2021年6月22日共120个月。综上，薛**已支付购房款388373元，依约履行了付款义务。但鑫**司至2013年12月1日才向薛**发出收房通知，要求薛**于2013年12月30日前来收房。2014年1月3日，鑫**司收到薛**的解除合同通知书“我与**公司作为双方当事人2011年1月25日签订了《商品房买卖合同》，该合同第十一条‘交付期限’约定、第十九条产权登记之约定，**公司应当在2011年11月30日前向我交付合同项下的房屋（3栋＊＊4号房），但截至2013年12月30日，**公司仍未向我交付该房屋，**公司的行为已构成违约，本人作为合同一方当事人，现依据该合同第十一条、第十九条之约定依法行使解除权，解除与**公司签订的《商品房买卖合同》。合同解除后依合同之约定**公司应向我退还全部购房款项，相应的违约金并赔偿所造成的一切其他损失。同时，我亦保留采取法律措施等途径维护自己合法权益之权利。薛**2013年12月30日”。2014年6月25日，双方签订退房协议“由于同年5月乙方（薛**）因患乳腺癌住院，通过数次的化疗、放疗，现已债台高筑，生活无法维持，更无力偿还银行贷款，特申请退房，甲方（鑫**司）考虑乙方情况特殊同意退房，经甲乙方双方协商，达成如下协议：应退购房首付款人民币118373元，代收费用12574元。在甲方将此房屋卖出后退还全额购房款项，同时甲方收回购房付款凭据。”同时，薛**向鑫**司作出承诺“本人在益阳鑫**有限公司开发的时某某府住宅小区购买了3栋＊＊4房，因本人生病经济困难，无法按时归还银行按揭款，自愿要求退房，由于短时间无法找到买主，不能解除银行抵押，无法注销合同备案。影响开发商办理房产证，经与开发商协商由开发商先还清银行按揭人民币217953.21元，房屋卖出后退还开发商垫付银行按揭款217953.21元。解除抵押。本人委托开发商出卖，房屋买卖权属开发商，请开发商支持，特此承诺！”。2014年6月25日，鑫**司代薛**偿还借款217953.21元。之后，薛**与中国建设**益阳市分行解除了借款合同及抵押关系，鑫**司退还了薛**所交的购房款本金及代收费用，收回购房付款凭据及薛**持有的原始合同。

一审法院认为

原审法院认为，鑫**司、薛**签订的房屋认购书和商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方本应按照履行，否则应依约承担违约责任。薛**首先发出解除上述合同通知，并申明鑫**司违约，保留相应权利，继而与鑫**司签订退房协议，同时作出相应承诺，而退房协议和薛**的承诺明确表明是因薛**自己的原因自愿要求退房，退房行为给鑫**司带来了不便，并且请求鑫**司出卖房屋等。在鑫**司同意解除合同，退房退款，收回购房付款凭据及薛**持有的原始合同，为薛**偿付银行借款，并给薛**提供便利后，薛**又请求鑫**司承担违约责任。薛**的上述连续相反行为有违诚实信用，当然出乎鑫**司所料，鑫**司在有与薛**签订退房协议及薛**承诺的基础上，出于对薛**应作为诚实信用人的信赖，当然有理由相信双方之间的纠纷就此了结。薛**反复出尔反尔的不诚实行为，意使鑫**公司失权，意使鑫**公司不利。从维护诚实信用的社会价值判断，薛**的诉讼请求不应得到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条之规定，判决：驳回薛**的诉讼请求。案件受理费1240元，由薛**负担。

上诉人诉称

宣判后，薛**不服，向本院提起上诉称：一、原审已认定鑫**司违约交房，存在违约行为，却对其应承担的违约责任不予认定，而完全认定退房系上诉人单方原因造成错误；二、原审违反法律的适用原则，在未穷尽法律规则情况下，径直用诚实信用原则错误。请求二审法院：1、依法撤销原判；2、改判鑫**司偿还上诉人按揭利息贷款损失47283.55元、延期交房违约金7134元、延期办证违约金3246元；3、由鑫**司承担本案所的诉讼费用。

被上诉人辩称

鑫**司答辩称：一、上诉人与答辩人之间的退房协议，并不是解除合同的协议，而是撤销合同的协议；二、上诉人与答辩人就退房已达成协议，答辩人已按协议履行返还上诉人的购房款与按揭款；三、双方存在的多个法律行为效力，应以2014年6月25日最后的退房协议与承诺书为准。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。

二审中，鑫**司向本院提交了《时某某府业主钥匙领用表》，拟证明薛**已领取所购房屋装修钥匙，鑫**司于2012年2月16日已履行交房义务。

薛**质证称：对该证据的“三性”均无异议，但对其证明目的有异议，鑫**司未举证证明鑫**司于2012年2月16日交付的房屋达到了房屋交付的条件，且鑫**司向薛**发送的“业主函”中，明确通知薛**于2013年12月30日前来鑫**司办理验收及交房手续，两份相互矛盾的证据，应以鑫**司发送的“业主函”作为通知交房的时间和凭证。

本院认为

本院对鑫**司提交的证据经审查认为，薛**对该证据的真实性无异议，其领取所购房屋的钥匙，鑫**司既即已履行交房的义务，故本院对该证据予以采信。

二审经审理查明，薛**于2012年2月16日，到鑫玥司领取了其所购时某某府3#＊＊4号房屋的装修钥匙。除此之外，二审经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。

本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方争议的焦点为，鑫**司应否对薛**退房前所支付的银行贷款利息承担返还责任，应否支付延期交房、延期办证的违约金。《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项规定，债务已经按照约定履行的，合同权利义务终止。本案中，薛**于2012年2月16日领取所购房屋的装修钥匙后，实际接收了涉案房屋，鑫**司亦已履行涉案房屋的交付义务，双方签订的商品房销售合同因双方义务履行完毕而终止。薛**在接收房屋后，以患病急需用钱为由，向鑫**司主张退房，要求其返还购房款，并与鑫**司于2014年6月25日签订《退房协议》，该协议性质上并非确认薛**对原合同解除权的行使，而系双方就涉案房屋的退房等事项重新达成的协议。在新达成的《退房协议》中，薛**并未确定其在原销售合同过程中，对向贷款银行支付的利息，享有向鑫**司主张返还请求的权利，也未确定鑫**司应对之前交房、办证迟延承担相应的违约责任，且鑫**司并非该利息损失产生的过错方，该利息损失系薛**在合同履行完毕后，单方要求退房所造成的，故应由其自行承担，原审适用诚实信用原则确定由薛**自行承担相应损失正确。

综上，薛**的上诉请求不能成立，本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判

二审案件受理费1241元，由上诉人薛**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十日